开民宿，应注意哪些法律风险

对有些人来说，开民宿，不仅是种创业形式，也是种情怀。据前瞻产业研究院发布的《民宿行业市场前景预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年中国在线民宿预订交易规模突破100亿元，预计2018年交易规模将近200亿元。面对火爆的民宿业，经营者应该注意哪些法律风险呢？

一、房屋租赁环节的法律风险

 用于经营民宿的房屋，大致可分为两类，一类是自有房屋经营民宿；一类是租赁他人房屋经营民宿。房屋租赁环节，需要防范的风险点包括：

1. 房屋的权属是否清晰。房屋属于不动产，根据我国物权法第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。自2015年3月1日施行《不动产登记暂行条例》以来，集体土地所有权、在基地使用权等也应办理不动产登记。故审查房屋权属是否清晰，应该审查租赁房屋的不动产权证。不动产权证上记载的权利人即为该房屋的权利人，应与房屋权利人签署房屋租赁合同。

2.   房屋是否属于违章建筑。违章建筑不属于法律保护的范畴，如房屋属于违章建筑，则所签署的租赁合同无效。实践中，常常出现在合法的房屋上搭建房屋，该搭建的房屋未获得相关部门的审批，该类搭建属于违章建筑，涉及违章建筑部分的租赁是无效的。

无效的合同自始无效，如承租人已经在房屋上耗费了大量金钱装饰装修，则对于装饰装修的处理将按如下原则处理：

（1）经出租人同意装饰装修的，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，如不同意利用的，由承租人拆除，如拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，按双方导致合同过错分担现值损失。

（2）如未经出租人同意装饰装修的，则在合同无效的情况下，装修损失由承租人自行承担。

3.  房屋的用途能否经营民宿。房屋的用途可分为住宅、商业用房、工业用房。而用于经营民宿的房屋，常见的是由住宅改成民宿。在这些住宅中，有农村的集体用房、宅基地上的自建房，也有城市中的商品房。对于农村中集体用房、宅基地的自建房，由于房屋具有独立性，在房屋权利人自愿出租的情况下，被投诉的风险较小；且各地对于村镇闲置房屋开发旅游民宿亦有政策支持，这种情况下以违反房屋用途为由认定租赁合同无效的风险很小。但对于城市中的商品房，如租赁后改成民宿或酒店公寓，用途上违反了物权法第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”的规定，且面临其他业主提起的侵权责任诉讼，即要求停止经营，恢复住宅使用用途。

4.   房屋是否是转租。实践中有民宿经营者中途退出，由第三方接手后继续经营的，此情形属于房屋转租。根据我国合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。故考虑经营的持续行，在签订租赁合同时，应审查房屋是否转租，如是转租，应取得出租人同意。

二、民宿经营过程中的法律风险

经营民宿过程中出现法律纠纷的情形也很多，常见的如：

1. 合伙人之间是否存在纠纷。合伙人之间因利益分配产生的纠纷，出现该类纠纷，往往会导致民宿无法继续运营。为防范该类纠纷，合伙人之间应提前签订合伙协议。在没有书面协议的情形下，发生该类纠纷时，一方主张是合伙关系，另一方主张是借款关系很常见。因此，应重视书面的协议。此外，在经营过程中，常见的法律风险还包括：

2. 民宿经营者对聘请人员是否需要承担责任。民宿经营者聘请他人为民宿提供保洁、烹饪等服务。该类人员与民宿经营者之间的法律关系可能是劳动关系、劳务关系或雇佣关系，应根据具体情况具体分析。在构成雇佣关系的情形的，如保洁阿姨在提供保洁的时候给住在民宿的客户造成伤害的，则民宿经营者应承担侵权责任；只有在保洁阿姨是故意或重大过失的情况下导致客户伤害的，才与民宿经营者承担连带责任；如保洁阿姨在提供保洁服务时自身遭受伤害了（如扫地滑倒导致骨折），则民宿经营者应承担赔偿责任。

3. 物品被盗、住客突发意外是否需要承担责任。住客的随身物品应该自行保管，民宿经营者并没有保管义务。但民宿经营者除了向住客提供民宿服务外，也负有一定程度的安全保障义务。未尽到安全保障义务的，会导致承担赔偿的法律后果。故为了免除赔偿义务，民宿经营者应在尽可能提提供安全保障，如在醒目位置张贴提示、配置监控、定期检查门窗等的安全性等；住客反馈物品丢失，第一时间配合调查或报警等。至于住客发生人生意外，尽到安全保障义务的，民宿经营者并不需要承担责任；如出现住客死亡等事件，应第一时间报警，配合调查，待死亡原因查明后再具体分析是否应承担责任。

当然还有客户个人信息保护、与平台的合作等等问题。

三、民宿推广过程中的法律风险

自媒体时代，推广形式更加多样化，在推广过程中，应该注意两方面的风险，一是推广内容是否合法，二是推广形式是否合法。关于推广内容，应注意：

1. 内容是否违反广告法的规定。即对外推广中的广告是否违反了《广告法》的规定，常见的问题是在广告词中使用极限字，比如“最佳民宿”、“最高级的民宿体验”等；描述的住宿环境是否与实际不服，是否会误导住客等等。存在这些问题的，市场监管局会要求责令改正并处罚款。

2. 内容是否涉嫌侵犯他人商标权、著作权等权利。推广中的民宿照片如是他人拍摄，则应当取得拍摄者的同意，未经同意用于商业推广宣传，侵犯了拍摄者对摄影作品的信息网络传播权等权利。

关于推广形式，现实中不乏有采用刷单、购买好评等服务让自己的民宿在某平台的排行靠前或评分更高，这种行为属于虚构交易、编造用户评价的方式进行虚假或引人误解的商业宣传，违反了《电子商务法》、《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》等的规定，民宿经营者将面临赔偿或被行政出发的风险。

四、其他

因目前并没有专门的法律法规规范民宿，在经营民宿的过程中，建议参照《旅游民宿基本要求与评价》以及当地出台的民宿管理办法。