北京的楼市 开始躁动了

最近的楼市，确切说，是三月的楼市，开始不一样了。

北京的朋友们最近有些难受，屋外一片春光明媚，好不容易本地疫情控制住了，境外输入病例又开始每天增加；羽绒服都能换下来了，出门还是得需要戴着口罩。

但就算戴着口罩，也不妨碍奥森、香山公园人越来越多，天坛公园里各显神通的大爷大妈们也都开始恢复晨练了。疫情像是给北京按下了一个暂停键，现在，暂停的生活终于开始慢慢恢复了。

关于楼市，大多数人还沉浸在前阵子的“降准”、“救市”等关键词里，对市场的印象非常悲观。

但很少有人注意到，北京的楼市，开始躁动了。

土地市场是最直观的信号。

今年1-2月，北京土拍市场成交了16块地，金额超过600亿。就在昨天，北京市规划和自然委员会又挂出了6块地。一个明显的特征是，从去年年底起，北京开始供应更多的不限价商品房了。

需要先明确这样一个事实：从2017年以来，北京的新房市场整体是处于供过于求状态的。具体来说，是因为2017年开始，北京出让了大量限竞房和共有产权房地块，这些地块入市的时间段和区域都大量集中。这样一来，刚需面积段的新房库存量太大，导致这个面积段处于供过于求的状态。

而另一边，这几年里纯商品房地块的减少使得新房市场的改善房型成了稀缺产品。也就是说，刚需供过于求，改善供不应求，整个市场的供求关系是非常不平衡的。

在这样的背景下，土拍市场的变化就具有非常重要的意义了。政府放松了对地块价格、面积的限制，那么，在市场“看不见的手”的调节下，供求关系会进一步回归到更健康、更平衡的状态。

再具体一些，就是那些被压抑了三年的改善需求，今年要开始释放了。

我们常说楼市回暖，那么到底怎么才能判断楼市到底算不算回暖呢？

数据是不会说谎的。

成交情况当然是楼市热度的最重要体现，因此，我拉了去年9月到今年2月的网签数据。从表格中可以看到，从去年年底开始，楼市热度已经开始小幅度上升了，这也符合北哥当时的判断。2020年1月和2月，因为春节假期和疫情的影响，网签量一落千丈。1月受到影响的主要是下旬，因此整体数据看起来还不算太夸张。疫情对楼市的影响主要体现在了2月，2月二手房网签量3629套，新房网签量1639套，全面断崖式下跌。

但请注意！3月已经开始发生变化！

仅仅上一周，二手房网签量就达到了1857套，新房网签702套，总网签2559套，一周的成交量已经达到上月的一半。三月前三周加起来，二手网签量已经达到4700套，新房网签量超过1500套。根据最近两天的数据，最后一周的网签量应该还会有大幅上升。

市场非但在回暖，而且回暖速度很快。

如果说以网签量有一定的滞后性，用来衡量市场热度过于单一，那么我还拉了另一项数据，来判断实时热度。

根据某中介提供的看房人数，2月末开始，北京看房人数就已经有明显增加。尽管2月楼市受疫情限制更大，但看房人数实际是超过1月数据的。3月以来，每周的看房人数都在三万人次以上，昨天（3月27日）一天的看房套数就超过了5000套。

上周，我对京内部分在售新房项目做了一个简单的调研。项目方大多表示，目前各个项目线下已经在逐渐恢复至正常销售状态。

其中，受到疫情的直接影响，两类产品热度变高：总价较低的刚需产品，和低密度改善产品。

这背后的逻辑并不难理解。北京刚需群体数量本来就很大，关闭线下售楼处期间，积压了大量的刚性需求，这部分的需求必然要随着疫情缓解而释放。另一方面，疫情期间，爆发了大量租户与中介/房东的矛盾，导致部分租房群体改变观念，开始考虑买房。

至于改善需求，一来是上面说到的，过去三年市面上的改善产品本来就偏少。二来是疫情期间很多人对居住品质有了更高的要求，甚至于考虑到防疫需求，开始更加青睐低密改善产品。

下面简单列一下几个调研楼盘的销售数据：

景粼原著：2月1日至3月14日，共计认购8套独院产品，总计认购金额3亿。

臻御府：3月1日-3月15日，新增认购51套，认购金额3.8亿。

翡翠西湖：2月1日-3月14日，认购180套，总认购金额高达12亿。

五里春秋：2月份共认购35套，认购金额2亿。

翡翠长安：2月1日-3月14日，共认购256套。

中海寰宇时代：2月1日-3月12日，成交金额12亿。

和悦华锦：2月1日-3月14日，总认购金额4亿。

珠江阙：2月认购2套，认购金额4600万；3月认购9套，认购金额2亿。

台湖东望：3月1日-3月15日，认购105套，认购金额5个亿。

此外，有外部消息称万科观承在2月20日-3月25日期间销售额高达15亿，我咨询了项目方，项目方称具体信息不方便透露，但对方透露销售额至少10亿起。

如果仔细分析上面几个项目的主力户型，可以看到和上面提到的两类热门产品的需求是完全重叠的。你看，市场的反应往往就是这么真实。

当然了，疫情期间，部分开发商还采取了特殊的推广策略，这对于项目销售也起到了一定的销售作用，例如各类线上直播、金地的点灯人计划、万科的安家计划等等。

显而易见的是，成功的推广活动往往扎根于现实生活。金地的点灯人计划是一项公益活动，通过唤醒大众的人文情怀，来共同帮助疫情期间经营困难的书店；万科的安家计划则更注重购房者的实际需求，既让购房者在合适的窗口期锁定了心仪房源，又给了购房者超长的犹豫期，无理由退定的承诺给予了购房者最大限度的踩盘对比空间。

总而言之，北京楼市开始躁动了，想上车的朋友们真的要抓紧时间了。

但切记，买房前一定要实地踩盘，横向对比。

楼市躁动，做决策可千万别躁动啊。