01
不好意思，我打脸了。
19年底的时候，北哥斩钉截铁地和大家说，北京楼市年后一定会有小阳春。事实上，这一点基本是地产圈内的共识，毕竟是根据多年市场表现总结出来的规律。
媒体们常常称呼这次疫情为“黑天鹅事件”。何谓“黑天鹅”？就是出乎意料之外的、又会产生重大影响的事情。
换言之，普通人在这之前根本不会想到，2020年是以一场严重的疫情为开头的。
小阳春不会有了。
整个一季度的成交量都会大幅度减少，甚至降至冰点。
原因很简单，从参与市场成交的三个方面理解。
开发商方面，一来，根据北京市住建委的通知，各开发商的项目施工不得早于2月9日（正月十六）24点复工或新开工，并且施工现场和生活区都要实施封闭式集中管理。
二来，出于防控疫情的需要，各开发商也纷纷响应了北京市房地产业协会的倡议，暂时关闭了售楼处，以最大限度减少公众聚集。根据北哥的了解，大多开发商暂定于2月9日后重新开放售楼处，但根据疫情扩散情况，仍然有往后延的趋势。
买房者方面，就不用多说了，大家伙儿能不出门就不出门，更别说去买房子了。
中介就更好理解了，卖家不卖，买家不买，自然也都延期复工了。
即使疫情得到了有效的控制，但疫情防控的后续影响还会持续相当长的时间，在短期内，普通人对于人群聚集场合肯定是能避则避的。
目前的北京楼市，就像是踩刹车进入了急冻状态。
为什么我用“急冻”这个词？因为急冻一定程度上意味着休眠，解冻后可以最大程度呈现保鲜状态。
看过《复仇者联盟》吗？美国队长被冻了70年，解冻以后照样生龙活虎。
02
很多人会拿这次疫情和03年非典比，恕我直言，这种对比没有太大的意义。
03年上半年北京房价受到非典的重创普遍下跌，但第四季度时已经开始回升，而从03年末开始，北京房价开始一路水涨船高。我们难道可以就此认定，这次疫情也会带来相同的变化吗？
要知道，间隔17年的两次疫情是截然不同的。
其一，疫情扩散情况不一样。
非典时期，北京是重灾区，而新型冠状病毒感染的重灾区在湖北，对于房价的影响程度势必是不一样的。
截止到2月5日，新型冠状病毒确诊感染超过2万4千例，疑似患者超2万3千例，死亡492例，治愈901例。
根据官方公布的数字，当年非典确诊5327名，死亡348名。
从数字对比来看，新型冠状病毒的传染性更强，死亡率更低，治愈率更高。而由于病毒传播方式、爆发时间点、交通发达程度等等方面的原因，这次的防控措施更严格，对于实体经济的影响也会比非典更大。
其二，经济大环境不同。
2003年我们处于市场化发展的起步阶段，经济上行，高速发展，GDP增速在10个点以上。
而2020年，假如没有疫情，根据19年的情况来分析，经济下行压力也是巨大的。
两次的经济发展的曲线完全不一样，一个向上，一个向下，对比意义不大。
其三，房地产市场环境也不一样。
举个例子，03年全国房地产政策宽松，北京最热门的地方是海淀朝阳，西二旗均价4千多。
现在的楼市环境还用我介绍吗？大家自行感受吧。
03
回到大家最关心的问题，北哥认为，2020年，小波动或许会有，但北京房价整体不会下跌。
决定房价的核心逻辑是什么？
是供求关系。
有些文章会给你分析一大堆影响房价的因素，大到经济政治，中到地段配套，小到装修细节。
你要说这些有影响吗？真有。但花里胡哨的都不在点子上。
拿猪肉举例。为什么去年猪肉价格飞涨？最根本的原因还是养猪的少了，但大家都要吃猪肉。
如果展开讨论，猪的不同部位价格不一样，新鲜猪肉和冷冻猪肉价格不一样，普通猪和黑猪的价格也不一样，但这无非是猪肉吃起来口感如何的差别，并不影响卖猪肉的人少了，也不影响买猪肉的人多。物以稀为贵，猪肉价格自然就上去了。
当然这么说有点过于简单粗暴了，但是这么举例，是想让大家快速明白其中的逻辑。
北京作为汇聚人口的一线都市，住房供求关系在短期内是不会改变的，因此，房价很难出现整体性的下跌。
从政策层面上看，去年国家对房地产进行了数轮调控，延续此前的“稳”字大方针，房价整体都将保持继续平稳的状态。
而北哥在此前就判断过，2020年的调控不会更严格了。如今在疫情影响下，为了调整预期，极有可能出台房地产放宽政策。大家可以重点关注一下3月会否出台导向性政策。
当然了，如今的房企大多是高周转模式，一两个月卖不了房对于中小房企甚至部分现金流紧张的大房企来说，影响肯定是巨大的。一些回款压力大的开发商可能会针对部分房型开展打折促销活动，有需求的朋友们可以关注，但优质项目的“捡漏”希望不大。
04
要我说，原计划在2020年买房的朋友们，最近还是别心思活络了，安心等待疫情过去，刚好趁这段时间也重新梳理梳理自己的买房需求。
没事儿的时候，多留心观察各个物业公司在这次疫情中的表现，这是很难得的可以直观比较各个物业的机会。
之前总有粉丝朋友说物业好不好的无所谓，房子才是最主要的，不知道经过这一轮疫情，这些朋友们对物业公司还会保持同样的看法吗？
至于各种网上售楼处，随便看看乐呵乐呵就得了。远程办公的各位，觉得线上办公效率能和线下相提并论吗？网上看房，各位能放心吗？
至少以目前的情况来看，北哥是不看好线上卖房的。
网上售楼处和开发商的节假日海报一样，一来是给领导看的，二来是为了在客户那里刷存在感的。
“各位客户们，你们可别忘了还有我们这个项目啊。”
当然了，我非常心疼各位中介和置业顾问们。
总之，要买房的朋友们先观望着吧，记住北哥说的，北京房价不会跌。
出门记得戴口罩，勤洗手，祝大家平安。
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