房地产的调控，从另一个角度来看，就是调控从最初的只针对购房者个人慢慢地过渡到针对开发商、金融机构以及地方政府。
在房地产领域，最初的调控，主要是针对购房者个人的。从限购、限售，到现在的限贷、提高贷款利息，均是针对购房者个人，尤其是针对那些投机炒房的个人的调控政策。
但是，针对个人的调控政策，执行难度是很大的。在“法不责众”的规则之下，是无法对个人违反调控政策进行处罚的。
比如，限购政策，一些购房者为了满足到B地购房条件，将户口从A地迁移到B地，那么这种规避限购的条件以达到购房条件的行为又将如何处罚呢？
又如假离婚规避限购的行为，以及卖房后延迟办理过户以规避限售的行为，我们又如何追责呢？
可以说，我们整个中国人头脑之灵活简直到了令人咂舌的地步。
2020年前，针对开发商的调控政策主要集中在“限价”上，2020年后，“三条红线”的出台，以及按揭贷款的放款慢慢地向结构封顶靠近，开启了调控开发商的新篇章。
“限价”就是限制开发商的商品房的销售价格，很多城市，比如长沙，新楼盘的销售价格，只能高于周边在售的楼盘的销售均价的8%，也就是说，如果周边楼盘销售均价卖到每个平方10000元，那么你这个新开盘的销售均价最多能卖到每个平方10800元，如果销售均价高于这个价格，那么销售价格在政府部门就备案不了，进而导致按揭贷款做不了，不动产权证也办理不了。
这个“限价”政策，不仅限均价，还限销售的最高价（均价上涨15%）和最低价（均价下跌15%），对于开发商来说还是很有影响的。我曾经碰到的一个在马鞍山的楼盘，由于集团决策失误，将楼盘售价定得很高，大约在每个平方15000元。后来由于市场下行，周边楼盘的销售均价为12000元，导致这个楼盘变成死盘。
为了把房子卖出去，项目公司多次跟当地政府沟通，想把销售价格往下调整，将均价备案到每平方12000左右，但几个月过去后政府部门一直没有答应，原因就是备案价你备了每平方米15000元，那么你的销售价格最多能下跌15%，否则就会受到严厉的处罚。
“三条红线”可以说最近热议的最多的调控政策了，而且有很多中小房企会倒在这上面，尤其是“三条红线”出台之前，一路狂奔在“高周转、高负债、高规模”之路上的房企，如果他们没有有效降低负债，那么他们将在退潮之后，死在沙滩上。
“三条红线”最大的威力就在于，如果房企三条红线都突破了，那么房企有息负债规模就不得增加，意味着这个房企将不能从金融市场上融到任何资金。这个是很可怕的，对于资金密集型房企来说，一旦供血不够，那么房企就有随时倒塌的可能，不管你是大房企，还是中小型房企。
除了“限价”和“三条红线”外，还有一个隐形的不易让人觉察的调控政策就是“按揭贷款放款”政策，这个政策才是终极核武器，它的持续收紧，将会在无声之中，将房地产的最大的政策红利化成为零。
我在前面就讲过，在房地产领域最大的政策红利就是预售政策，这个政策导致房地产十年甚至几十年的蓬勃发展，一旦这个政策红利收回，房地产将会史无前例的难受和痛苦，因为，游戏规则将会完全不一样。
但是我个人认为，预售政策不会被赤裸裸地收回，而是通过另外一种形式，即我要说的通过“按揭贷款放款”政策来实现。
凡是在房地产待过几年的人都知道，房地产领域的按揭贷款的放款速度是越来越慢。2015年我在广东碰到的一家房企，它在广东销售的房子的按揭贷款的放款速度可以达到“签约即放款”，也就是说只要和购房者签订《商品房买卖合同》，银行就会把按揭贷款发放到这个开发商的银行账户上。
但是，这种好日子将一去不复返了。随着“按揭贷款放款”政策的趋严，按揭贷款的放款，从过去的正负零就可以放款，慢慢地需要主体结构达到三分之一、二分之一、三分之二才能放款，甚至有些城市，整个省，按揭贷款需要主体结构封顶才能放款，比如浙江。
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