一图胜千言。
“您好，您有一笔低息贷款，利率才三点多，请问需要吗？”
曾经接到过这样的营销电话，声称有利率低至3.65%的产品，询问是否有资金需求。也有不少人的朋友圈也会出现各种类似的内容，声称，这样操作下来能帮客户省下几十万元利息。
其实这种方式就是【转抵押经营贷】，是被很多中介销售推崇的。
而且单从账面数据来看也更为吸引人，先息后本的方式更是能够在短时间降低还款压力。
又能节省利息，还能降低还款压力！那么真的有这么好的事情么？
一、什么是“经营贷”？
经营贷，其实就是贷款资金用于“企业经营活动”的贷款，是银行针对中小企业推出的信贷产品，鼓励资金流入实体，属于政策红利，所以利率很低。
这类贷款年限一般可以做3-10年。年化利率3.5～4.5%浮动，还款方式有先息后本，随借随还，等额本息等选择。
二、如何将房贷转成经营贷
想要办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。
通俗点讲，就是先还清房贷，然后将房屋以企业主的名义，抵押给银行。
并且目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。
三、“转贷置换”的好处
1.能节省利息，减少不必要的开支
通过“转贷置换”，申请新的低息抵押贷款，替换原来高息的房贷，以降低自己欠款所需要支付的利息。
2.能降低月供，减轻当前压力
我们的房贷，一般是等额本息、等额本金这两种还款方式。
而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。
因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力。
3.能释放多余额度，有流动资金
核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态。
我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来。这样手里就有了一笔超低息备用资金。
比如：6年前购买的房子，原价值300万，现如今市值480万，这样可将增值的180万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。
四、房贷转经营贷的成本和收益
1、过桥费用
房贷转经营贷，要先结清房贷，然后才能重新办抵押放经营贷。
一般有一个多星期的时间差。需要你先有一笔钱还掉房贷。
如果没有钱，那就需要找亲戚朋友借，或者找过桥公司借一笔过桥资金。
过桥费用大约是过桥金额的0.08% / 天，500万一天就是4000元，这个是如果你没充足钱还房贷就会产生的费用。（一般3天左右）
2、中介费用
做经营贷，如果你不懂怎么操作，不知道如何准备报表、银行流水、上下游合同等材料，或者自己熟悉的银行给的经营贷方案不好，那就需要找中介公司，
经营贷标准报价一般在1%左右。500万贷款中介费用就是5万元。
当然，如果你自己有合适的银行朋友，熟悉各种操作，也完全可以不找中介，可以省掉这部分费用。
3、提前还房贷违约金
如果房贷需要提前结清，银行可能会收你的违约金，一般是剩余尾款本金的1个点，或是罚息一个月。
上面这三点基本上就是房贷转经营贷的所有费用和成本。
举例：如果有一套房贷500万的房子
假如你有一套贷款500万元的房子，利率是6%。经营贷利率是3%，做20年。
找中介办理，找过桥资金，提前还房贷需要交1个月罚息。
你节省的利息大约是59万，需要支付的成本和费用大约是10万，获利49万。
具体计算结果见下图。
五、隐藏起来的风险
看似美好的换贷方式，实则背后藏着4个风险点：
借壳风险；抽贷风险；续贷风险；费用风险
（一）风险点1：借壳风险
申请经营贷需要具备三条资质。
第一是名下有公司经营主体，第二是公司注册时间满3个月到1年，第三个是企业有健康的流水了。
因此，想要换成经营贷，要么名下有公司，要么入股公司。
那么如果买了个公司经营主体就要考虑这些问题，借壳公司是否有问题，经营期间的流水是否正常，以及需要承担连带责任。
（二）风险点2：抽贷风险
经营贷是针对企业经营的，在贷款合同白纸黑字，禁止买房和投资金融产品。
只要被银行查出违规使用，银行会强制要求还清款项，因此要准备好资金。
在这个过程中，要想清楚是否能够马上还款，同时房地产成交周期是否能够满足预期的时长。
（三）风险点3：续贷风险
虽然被称为10年期经营贷，但其实这只是授信，因此每2、3年（有的是1年）就需要去续签一次。
而在续签时麻烦的事情就来了，首先要【归还本金】。
但大概率还要过桥资金贷款，而这个成本不会低。
并且续签还不能够保证【贷款利率】不变！
（四）风险点4：费用成本高
销售中介如此热心的为你服务，当然不可能是做公益，他们也是要赚钱的，因此在办理过程也会产生费用。
其中不管能否成功办理，这服务费一定会收取。如果办不成还要额外损失一笔费用。
1、服务费：1%-1.5% 的服务费，
2、垫资过桥费：每天收 0.08% ～0.1% 。垫资5百万，成本0.08%/天，每天睁开眼睛就是4000块钱。
3、担保费、公证费
五、结论和建议
房贷要不要转经营贷，我觉得关键还是算一算账。
但是，
明着讲，房贷转经营贷政策不允许，不该做。
暗着讲，至少大多数人，并不适用，现在占点小便宜，过几年到期要吃亏的。
因为整个事情，大头的利润不是你的，风险都是你的。
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