9月14日，保利地产发布公告称，该公司的首单交易所商业不动产抵押贷款资产证券化（CMBS）产品“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”已在上海证券交易所成功设立，发行规模35.30亿元，发行利率4.88%。据了解，该产品的基础资产是位于广州的两栋写字楼——保利国际广场和保利中心。
保利地产关于“中信-保利地产商业一号资产支持专项计划”设立的公告
产品名称：中信-保利地产商业一号资产支持专项计划
来源：中国资产证券化分析网
证券结构：
来源：中国资产证券化分析网
简化交易结构：
根据公开信息整理
交易过程如下：
1、保利地产作为发起人，提供一笔35.3亿元过桥资金，设立专项信托计划，并获得信托收益权；
2、信托计划向保利地产（可能为下属项目公司）提供35.3亿元信托贷款，以保利地产在广州的两个商业物业保利国际广场和保利中心的所有权为抵押，以上述两个商业物业的经营收益（或含有物业增值）作为还款来源；
3、设立资产支持专项资管计划，在上交所平台募集资金，私募，普通投资者认购优先级份额（共计35亿元），保利地产（或其委托机构）认购劣后级证券0.3亿元；
4、资产支持专项资管计划收购信托收益权，按计划获得摊还本金和利息。
保利CMBS交易中的评估、计划管理等安排不再赘述。具体参与机构如下：
来源：中国资产证券化分析网
保利资产证券化产品特点：
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体现了资产证券化的融资优势——低成本。尽管资产证券化产品发行交易结构复杂，发行费用较高，但通过资本市场融资仍然比企业发债便宜。保利地产（上市公司）AAA级别公司债利率为4.91%，而保利CMBS优先级证券融资成本4.88%。按35个亿的融资规模算，节省了105万/年。此外，保利CMBS的期限为20年，这是一般债务融资难以达到的。
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双SPV结构。由于中国尚未有REITs的法律或政策安排，不动产的资产证券化一般通过契约式实现。将物业收益权转换为信托受益权，避免了不动产产权转移导致的重复征税，也完善了基础资产的法律地位。由于中国尚未有公募的资产证券化路径，故设立资产支持专项计划以私募方式在证券市场融资。
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每三年一次的利率调整、回售安排保证了平衡投资人与融资人之间收益-风险的弹性。主要由于国内租售比较低，短期租金无法覆盖相应的融资规模，只能通过拉长融资期限来达到现金流对专项计划的覆盖。同时，租户租约以及投资者资金又是相对短期的，会存在一定的期限错配，所以CMBS产品一般会设计一个每三年开放期的特殊交易安排，在开放期投资者与融资人可以进行回售和赎回的双向选择，根据当期的资金成本，投资人可以选择回售，融资人则可以通过票面利率调整使投资者放弃回售或主动选择赎回。
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