《地产大控局》摘文

摘自微信公众号“智本社”——《地产大控局》

近几年，中国地方债规模迅速增加。地方债中的一般债券发行规模储蓄下降，而专项债规模快速增加。所谓一般债券，是地方政府以当地税收为担保发行的债券，主要用于一般性公共开支，如教育、医疗等。所谓专项债，是地方政府为专项具体工程如基建、棚改等发行的债券，主要用地方政府性基金来偿还。政府性基金收入主要是什么？土地使用权出让金。

专项债与房地产、基建、土地财政高度关联。专项债主要用于基建，如通水、电、天然气、网络、道路、地铁，带动土地升值、房地产发展，创造土地财政收入，然后偿还专项债。可以这么说，专项债是土地的债券化。

地方政府债券基本有国有商业银行及金融机构持有。国有商业银行购买政府债券，倾向于土地锚，而不是税收锚。所以为了获取更多的融资，地方政府倾向于以土地收入为担保发行专项债，而不是一般性债券。这也使得地方政府的土地财政依赖度越来越大，债务规模越来越大。

可以说，卖地简单，也受银行认可，地方政府没有必要减少对土地财政的依赖，影响自己发展经济的步伐。

目前国内的房地产行业，在实行了集中供地以后，市场主要由大型房地产商主导，形成了地方政府集中供地——控制地价——大型房地产商购地——国有银行提供贷款——控制新房价格，这样一条较稳定的风险控制链。这主要是为了对抗国内房地产业对金融带来的风险。这里主要有三重风险：房地产企业的债务风险、商业银行风险、政府债务风险。

这条风险控制链能够慢慢地降低风险的关键点在于，要有人持续买单。虽然目前市场上依然存在大量的货币，但是，这并不代表城市居民具有真实的房地产购买力。

什么是真实的购买力？哈耶克认为，只有真实的储蓄才创造真实的投资，而依靠低利率创造的虚假储蓄会导致企业盲目投资。盲目投资的后果往往是债台高筑、资金链断裂。

在当前的资金链下，政府对土地财政收入和国有商业银行的收入相对稳定，大型房地产企业的利润率有所下降。也就是说土地集中供应，保障了土地财政的稳定，将市场风险转移到大型房地产企业。如果大型房地产企业遇到了资金链危险，国有商业银行可能会对部分企业输血。如果大型房地产的债务危机感染到国有商业银行，怎么办？

大型房地产企业的资金主要来自于国有商业银行。如果大型房地产企业的债务风险感染到国有商业银行，那么注资属于是必选项。
除了房地产企业和国有商业银行的风险。如果地方政府发生债务危机，注资也是必选项。
当然，印钱化解风险的内涵是全民买单。