摘自微信公众号“智本社”——《地产大控局》
近几年,中国地方债规模迅速增加。地方债中的一般债券发行规模储蓄下降,而专项债规模快速增加。所谓一般债券,是地方政府以当地税收为担保发行的债券,主要用于一般性公共开支,如教育、医疗等。所谓专项债,是地方政府为专项具体工程如基建、棚改等发行的债券,主要用地方政府性基金来偿还。政府性基金收入主要是什么?土地使用权出让金。
专项债与房地产、基建、土地财政高度关联。专项债主要用于基建,如通水、电、天然气、网络、道路、地铁,带动土地升值、房地产发展,创造土地财政收入,然后偿还专项债。可以这么说,专项债是土地的债券化。
地方政府债券基本有国有商业银行及金融机构持有。国有商业银行购买政府债券,倾向于土地锚,而不是税收锚。所以为了获取更多的融资,地方政府倾向于以土地收入为担保发行专项债,而不是一般性债券。这也使得地方政府的土地财政依赖度越来越大,债务规模越来越大。
可以说,卖地简单,也受银行认可,地方政府没有必要减少对土地财政的依赖,影响自己发展经济的步伐。
目前国内的房地产行业,在实行了集中供地以后,市场主要由大型房地产商主导,形成了地方政府集中供地——控制地价——大型房地产商购地——国有银行提供贷款——控制新房价格,这样一条较稳定的风险控制链。这主要是为了对抗国内房地产业对金融带来的风险。这里主要有三重风险:房地产企业的债务风险、商业银行风险、政府债务风险。
这条风险控制链能够慢慢地降低风险的关键点在于,要有人持续买单。虽然目前市场上依然存在大量的货币,但是,这并不代表城市居民具有真实的房地产购买力。
什么是真实的购买力?哈耶克认为,只有真实的储蓄才创造真实的投资,而依靠低利率创造的虚假储蓄会导致企业盲目投资。盲目投资的后果往往是债台高筑、资金链断裂。
在当前的资金链下,政府对土地财政收入和国有商业银行的收入相对稳定,大型房地产企业的利润率有所下降。也就是说土地集中供应,保障了土地财政的稳定,将市场风险转移到大型房地产企业。如果大型房地产企业遇到了资金链危险,国有商业银行可能会对部分企业输血。如果大型房地产的债务危机感染到国有商业银行,怎么办?
大型房地产企业的资金主要来自于国有商业银行。如果大型房地产企业的债务风险感染到国有商业银行,那么注资属于是必选项。
除了房地产企业和国有商业银行的风险。如果地方政府发生债务危机,注资也是必选项。
当然,印钱化解风险的内涵是全民买单。
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