如何才能合法解除合同

合同的解除，是指在合同依法成立之后尚未全部履行完毕之前，使合同关系归于消灭的一种法律行为。但《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。由此可知，依法成立的合同不得擅自解除。那么如何才能合法解除合同维护自身的权益呢？

在什么情况下可以合法解除合同

1、当事人协商一致，可以解除合同。

案例1

甲和乙签订租房合同，租期还有半年到期。承租人乙要去外地工作，于是与甲协商愿意多支付两个月的房租提前解除租赁合同。甲方考虑到乙方的现实情况，两个月的时间足够自己重新出租房屋，同意乙方解除合同要求。当事人协商一致，可以解除合同。

2、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

案例2

甲和乙签订租房合同，合同约定乙方拖欠租金十日，甲方可以解除合同，乙方应支付拖欠租金金额的30%作为违约金。乙方拖欠租金月余，甲方通知乙方解除合同，并从押金中扣除未交租金的30%作为违约金。乙方不服，诉至法院，要求1、继续履行租房合同；2、甲方返还扣除的违约金。

法院审理后认为：当事人在合同中约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同，并可以要求对方支付违约金。乙方迟延支付房租超过十日，已经构成违约，甲方可以根据合同约定解除租赁合同并要求乙方支付违约金。甲方已通知乙方解除合同，通知到达乙方后合同解除。

据此，法院驳回乙方的所有诉讼请求。

3、合同的法定解除

3.1因不可抗力致使不能实现合同目的的。

不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。

案例3

甲乙双方签订房屋租赁合同，近期一场洪水将房屋冲塌，致使不能实现双方签订合同的目的，双方可以解除合同。洪水冲塌房屋是无法预测、无法避免、无法克服的客观情况，不是任何一方的过错，双方对解除合同均不负责任。甲方应返还乙方的剩余房租和押金。房屋倒塌致使不能实现双方的合同目的，不是任何其支付违约金。

3.2合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行只要债务，另一方当事人可以解除合同。

案例4

甲与乙签订房屋买卖合同，将其所有的房屋出售与乙。乙支付大部分房款后，甲因房价上涨又将房屋出售给丙。丙不知甲已经将房屋出售给乙的情况，向甲支付了对价，甲将房屋过户给丙。临近约定的房屋过户时间乙方约甲方办理过户手续时方知甲已经将房屋出售给丙且办理了过户手续。乙的合同目的无法实现，诉至法院，要求1、解除与甲方的房屋买卖合同；2、甲返还乙的购房款；3、甲方补偿房屋的差价损失；3、支付乙方诉讼费、律师费、误工费等损失。

法院审理后认为：甲方在与乙方的合同履行期限届满前，以行为表明不履行主要债务，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。据此，法院支持乙方的诉讼请求。

3.3当事人一方迟延履行主要债务，经催告后人不履行的，另一方可以解除合同。

3.4当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。

3.5法律规定的其他情形。给甲方《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。

本条第一款规定协商解除合同的情形。即在合同合法成立后，当事人可以通过协商均同意解除合同，那么合同就解除了。

本条第二款规定了约定解除合同的情形。

例如，甲、乙签订房屋租赁合同，乙方也可以在签订合同时，当事人将协商一致的解除合同的条件写进合同。当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。

附；法律规定

《合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；

（二）合同履行期限届满之前，一方当事人明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的；

（五）法律规定的其他情形。