不斷有投資客問我將物業出租作Airbnb的看法。近日亦發現多了澳洲樓盤以Airbnb作賣點，游說客人比一般傳統長租形式可獲得更可觀回報，有代理甚至預計回報超過10厘。客人問我，在澳洲以Airbnb出租是否合法？是不是真有10厘以上回報？
我對於Airbnb實際操作的知識有限，只可以從投資角度去解答，以下純粹個人意見，如未能全面剖析或有偏頗，歡迎對Airbnb熟悉的專家指正。
研究報告作參考
首先，根據insideairbnb.com顯示，墨爾本現有約20,406個airbnb房源，常獲預訂的約7,611間，入住率為52.4%，平均價格約135美元一晚；悉尼約有33,481房源，常獲預訂的約6,994間，入住率為50.9%，平均價格約151美元一晚。旅遊景點或鄰近海濱地區較受歡迎，其次是一些市中心商業點，如鄰近一些五星級酒店，新落成的Airbnb亦不乏商務旅客捧場，租金亦較可觀。布里斯本的數據欠奉，未能在這裡提供。
政府政策實施
2018年6月，澳洲新南威爾斯省政府已限制悉尼非自住物業的短租日數不可超過180天。新例亦賦予業主立案法團權力，若有75%業主反對，大廈可以禁止單位以民宿形式出租。新例僅適用於大悉尼區 (Greater Sydney)，省內其它地區則獲豁免。
不排除其他州份會仿效，不久將來可能會進一步加強對Airbnb的限制。
Airbnb影響租賃市場？
Business Insider根據澳洲統計局人口普查數據分析，現時在悉尼的Airbnb與總租賃市場相比，Airbnb的規模非常小，佔整體出租市場不到3.5%，整體影響微乎其微。如你現在正考慮將物業用作傳統月租，還是以airbnb 形式出租，請留意以下要點：
1.了解物業的契約是否容許以airbnb形式出租；
2.了解物業地點是否鄰近旅遊熱點、市中心商業區、五星級酒店或核心交通樞紐；
3. 建議在網上查找鄰近物業的酒店及airbnb 出租情況，以及每日租金等資料來預計租金收入；
4. 以出租率50%預算全年收入；
5. 了解代租公司的收費、清潔費等雜項支出；
6. 家俬、設施等雜項的保養及維修費的預計支出；
7. 向當地的財務顧問 (會計師) 查詢稅項支出。
了解自己購買物業的優勢、地點及預計回報，更有效決定你的投資方向。盡量收集多方面的數據再作分析，避免不必要的期望與結果的嚴重落差。
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