2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
（http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/zjhxwfb/xwdd/202004/t20200430_374845.html）
这份通知，标志着咱们国家正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作，中国REITs的推出进入快车道。
这是中国资本市场的一个里程碑事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。
大家要注意，中国此次即将推行的REITs重点项目并没有聚焦在房地产项目，而是把重心放在了具有中国特色的新基建项目上。
这里同学们可以想一下，为什么中国REITS不包含写字楼，商场酒店和长租公寓这些传统商业项目了？
因为本身房地产泡沫严重了，这些项目会加重泡沫化。
这里要牵扯出中国REITS设立的目的，目前中国整体商业地产和公寓的价格已经严重高估了。
从投资回报率上讲，投资于中国目前的传统地产的投资回报率会很低，基本无法跑赢无风险的国债收益，即便推出了这样的产品，现实也很难吸引到投资者。
同时，我国基础设施建设，之前是地方政府依靠各地的城投公司出资建设。但是，城投公司不上市，所以城投公司的钱主要是靠贷款或者债券融资而来。
这就导致基建领域虽然有很好的资产但是债务负担较重，形成了地方债务危机和基建项目缺少资金两个重要问题。
此外，普通投资者也无法分享到基础设施资产带来的红利。
然而，基础设施REITs可以有效解决目前的困境。
1.2、中国REITs为何聚焦新基建
我们先来看一下，新基建与传统基建的区别。
传统基建指的是国家基础设施，如建设矿井、公路、铁路、桥梁、农田水利等。传统基建让国家具备了稳定的基本框架，是国家现代化发展的支撑。
新基建与传统基建的最大区别在于它不仅仅是基建，还是新产业增长支柱、创新投资渠道与新的消费。
新基建是当下社会迈向数字化、智能化的数字经济时代下的产物。
中国REITs试点项目，具体包括三个方面要求：
第一：聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；
第二：聚焦重点行业(优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
第三：鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点)，以及聚焦优质项目。
从试点要求可以看出，新基建投资有望重点涉及七大领域：5G、数据中心、云计算、工业互联网、物联网、人工智能、传统基础设施数字化改造。
从 2020 年以来发行的七大领域内新基建项目情况，我们发现相对于传统基建项目，新基建具有一些显著优势：
1）新基建的建设时间相对较短，普遍在3年以内。
2）新基建项目的投资回报率相对较高，新基建项目的年回报率均在10%以上，明显高于轨道交通、铁路建设等传统基建项目。
我们接着来看一下，为什么在此时推出基建REITs？
一方面，2018年以来国内基建投资增速放缓。
根据国家统计局数据，2017年基建投资同比增速为14.93%，2018年下降至1.79%，2019年仅为3.33%，2020年Q1国内基建投资增速降至-16.36%。
2018年以来国内基建投资增速明显放缓，主要原因有三个方面：
（1）地方政府债务约束，举债能力下降；
（2）减税降费力度加大，政府财政用于支持基建的资源减少；
（3）尽管有新增专项债可作资本金，但专项债中基建领域的占比并不高，2019年仅为25%左右。
另一方面，我国基建投资存量大，但流动性与资金使用效率较低。
基建投资需要大规模的资金，这些资金以前都是由国家财政部或者是央行进行拨款，或者是以发行债券的形式筹集。
而基建REITs正好解决了这个资金来源的问题。这就类似于股票，让广大投资者去买这个品种，然后筹集这些资金去搞基础建设。
这是两全其美的事情，对于国家来讲，可以筹集资金建设新项目来拉动经济增长；投资者则可以享受稳定的分红收益。
所以说，适时的推出中国REITs就非常有必要。
下面就是对于咱们普通投资者非常关键的内容了
2.1、投资者保护
我们根据上交所最新发布的文件来看一下从政策层面对于投资者有哪些保护：
简单解释一下，官方要求：一、80%以上募集来的钱，需要购买一个REITs项目的全部所有权或者经营权，掌握绝对的话语权，由基金管理者说了算。二、每年的分红比例不低于90%。
2.2、分红方案
《指引》文件中明确规定了中国REITs的分红比例、分红次数和分红时间安排。【分红比例】基础设施基金应当将【90%以上】合并后基金年度可供分配金额，以现金形式分配给投资者。
可供分配金额，是在净利润基础上进行合理调整后的金额。
【分红次数】基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下，每年不得少于1次。
【时间安排】基础设施基金进行红利分配，应当至少在权益登记日前2个交易日公告权益登记日、收益分配基准日、现金红利发放日、可供分配金额(含净利润、调整项目及调整原因)、按照基金合同约定应分配金额等事项。
2.3、价格确定
基础设施基金份额认购价格通过向【网下投资者询价】的方式确定。
对于普通投资者而言，中国REITs可以在场内券商直接购买（例如华泰证券平台）或者在银行端购买。
大家在券商内购买的REITs可以直接在券商卖出，但是在银行购买到的REITs，需要后期把份额转换到券商之后，再卖出。所以建议大家之后直接在券商购买就可以。
以后估计还会有天天基金、支付宝等平台可以参与REITS，我们就使用证券账户参与就好
交易规则：REITs上市后首日涨跌停的幅度为30%，之后每日为10%。这个规则与目前股票上市规则基本一致。
2.4、配售方案
【原始股东】基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例，合计不得低于本次基金份额发售数量的20%
【公众投资者】通过基金销售机构，以询价确定的认购价格，参与基础设施基金份额认购。
这里注意一下，是项目要已完成竣工验收的，具有持续、稳定现金流、具备持续经营能力的成熟基础设施项目
国家提投资者规定好了的，保护投资者的
今天咱们就分析一个即将上市的中国REITS，中国首批REITs分析。
在2021年5月17日晚中国REITs又有了重大的项目进展。首批9只基础设施公募REITs项目获沪深两市交易所审核通过。
其中上交所获批了5单项目，深交所获批4单项目。
上交所本次获批的5单项目分别为：
①华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、
②浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、
③富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、
④东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金、
⑤中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
深交所本次获批的4单项目分别为：
①中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、
②博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、
③平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金、
④红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
从首批公募REITS产品看，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。
从发行速度上来看，深交所的中航公募reits预计在本月25日发行，将会是我国首只公募Reits。当然目前对于如何具体认购产品并没有公开说明，预计近两天会有基金公司发布相关说明公告。
下面老师对于“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”做一个简单的介绍。
首先我们从图中可以看出这只REITs的最终持有项目是首钢生物质项目。
具体来看，中航Reits底层资产为生物质能源、残渣暂存场、餐厨项目，收入来源包括垃圾处理服务费、发电收入（含可再生能源补助资金）、餐厨项目收入。
关于项目更加具体的情况大家可以在《投资基金招募说明书》中看到。
首钢生物质项目于2013年12月投入运营，至今已运营7年以上。该项目当前拥有主要资质为
（1）电力业务许可证
（2）排污许可证
（3）从事生活垃圾（含粪便）及餐厨垃圾（含粪便）经营性处理服务行政许可
（4）从事生活垃圾（含粪便）经营性清扫、收集、运输服务许可
项目公司主营业务为垃圾焚烧发电，其处理能力为3000 吨/日，年处理生活垃圾量超过 100 万吨，约占北京市垃圾处理量的八分之一，设计年均发电量 3.2 亿度，年上网电量 2.4 亿度。
截至2020年末，累计处理垃圾729.91万吨，累计发电量达24.58亿千瓦时，烟气指标检测合格率达100%，部分排放指标仅为欧盟标准的十分之一，探索了大型城市典型废弃物资源化利用路径，已产生巨大的环境、经济和社会效益。
基础设施项目位于北京市门头沟区，是北京市实现垃圾“资源化、减量化、无害化”利用的重要基础设施工程。基础设施项目拥有生活垃圾焚烧设施和餐厨垃圾收运处设施，主要收入来源为生活垃圾处理服务费、售电、餐厨收运及处置服务费。
基础设施项目服务区域包括门头沟、石景山、丰台等行政区域，业务量相对稳定，未来资金来源有较好保障。基础设施项目部分收入来源于可再生能源电价附加补助，由国家财政拨付。
在《投资基金招募说明书》的第十六节大家可以看到项目的财务相关情况，总体来说项目经营相对稳定，但是次历史数据来看项目整体扩张较慢。
我们知道，中国REITs需要把可供分配金额的90%以上分配给广大投资者，特殊的是在收益分配中本只REITs声明：本基金预计将可供分配金额的100%以现金形式分配给广大投资者。
这个就比较符合刚才老师说的，比较慷慨的REITS项目。
下面我们再来看一下未来主要面临的风险：
（一）基金价格波动风险
基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）流动性风险
因为中国REITs产品有大部分的份额在机构投资者手中，投资者买入之后，实际在证券交易平台交易时可能会面临初期投资者数量较少的情况。也就是是说基金份额可能面临无法在合理的时间内以合适的价格流转的风险。
因为本只REITs实际只拥有首钢生物质单一项目，一但项目出现运营困难将会直接影响REITs的收益和价格。
（四）国家电价退补风险
当前垃圾发电国家会进行重点补贴，标杆电价为每千瓦时0.65 元（含税），按照目前上网基础电价计算，有0.19元是由国家进行的补贴。
按照国家政策预计，本项目将会在2029年暂停补贴，如果没有补贴每年的营业收入可能会下降5000万元左右，会直接影响项目的盈利能力。
（五）技术更迭风险
随着社会的进步、科技的发展，垃圾焚烧发电行业存在技术更新迭代的可能，甚至可能出现新的垃圾处理方式，基础设施项目现有设备面临升级换代的可能性，即存在发生超预期的大额资本性支出的风险，将影响项目收入和投资者预期收益。
以上就是关于中国首只REITs的简单介绍，随着时间的推移会有更多的相关信息公布，有了更多准确的信息，之后会继续为大家解读。
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