问：一 谁是业主？ 谁是物业服务企业？ 他们是如何产生的？
二 业主与物业服务企业之间是什么法律关系？
三 物业服务企业主张业主交纳物业费应具备的法律条件和证据要求
四 开发商交房不符合法定或约定的义务，其是否具有交纳物业费的义务？
答：一、业主又被称为建筑物区分所有权人。有两种，有证的，暂时无证的。【建筑物区分所有权司法解释第一条】
物业服务企业是具有独立法人资格，从事物业管理活动和服务的企业。实行资质等级管理，应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。一级 二级 三级。通过招投标或者协议（经过批准）的方式与建设单位签订《前期物业服务合同》。业主大会成立后另行选聘物业服务企业，签订的是 一般的《物业服务合同》。
二、委托服务的委托合同法律关系。
《前期物业服务合同》法律特征（1）缔约主体：建设单位与物业服务企业（2）要式合同：招标方式，书面形式。（3）过渡性：业主大会成立并另行选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同发生效力后，前期物业服务合同就自动终止结束。（4）附终止条件：《物业管理条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。实践若签约主体是小区当地居民委员会以自己的名义与物业服务企业签订的物业服务合同，则看意思表示的实际主体或意愿来源是哪方，来源于建设单位的，就是前期物业服务合同，来源于全体业主的就是一般的物业服务合同。
三、法律条件：1.物业服务企业签订物业服务合同的合法性【招投标或者协议】实践中物业服务企业的变更没有通知业主或征得业主的同意，如何认定变更后的物业服务企业与建设单位签订的物业服务合同对业主的效力？
这涉及到业主的知情权、共同管理决策权问题。根据《区分所有权纠纷司法解释》第13条的规定，业主的知情权包括以下几个方面（1）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况。（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录。（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。“选聘和解聘物业服务企业或者其它管理人由业主共同决定”（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。（5）其它应当向业主公开的情况和资料。
证据要求，前期物业服务合同签约主体应是建设单位和物业服务企业，且公章不能带有担保字样。如
物业费纠纷中的几个法律问题探析
2.履行物业服务义务的合法合规性，【物业服务企业履行合同约定的物业服务义务应没有重大瑕疵】如是否按照物业服务等级标准收取费用、提供服务。【泰市普通住宅物业服务等级执行山东省地方标准,分为五个星级；其中一星级为最低等级,五星级为最高等级。泰山区、岱岳区、泰安高新区、泰山景区的普通住宅前期物业服务收费基准价格由市价格主管部门会同市物业主管部门制定,每个物业服务等级对应的收费标准为基准价格,可上浮20%,下浮不限。】
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泰价费发【2014】154号。泰安市物价局、房产管理局文件
物业收费应注意的问题：是否擅自提高收费标准超出政府指导价收费，是否存在重复收费、乱收费问题，收费与服务水平是否相匹配。对于价格违法行为，可以向价格主管部门投诉，由价格主管部门给予行政处罚。
提供物业服务方面的基本义务 如承接物业时的查验义务，物业服务合同终止时的移交义务，协助安防、应急救助义务，物业服务的内容包括物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共环境卫生、秩序的维护；对业主不当行为的劝阻及报告；物业维修基金及物业服务档案的保管；对于物业管理中的有关信息依法进行公开，接受业主及物业服务档案的保管等等。
证据要求，提供完整的与履行服务内容相应的证明、记录、表格、视频等相证据。如安保人员的数量配备上应有交纳的劳动保险证明或者劳务派遣的证明；岗位执勤记录，消防、照明、管道等公共设施的巡检维修记录，保洁工作符合合同要求的视频记录等等。
提起物业费诉讼的程序合法性，必须先向业主进行书面催交。【物业服务纠纷案件司法解释第六条】
证据要求，有书面催交的通知单，且有证据证明已经送达给了业主。
四、这个问题的逻辑如下1建设单位交房不符合法定条件→业主拒绝收房→物业费由开发商承担；
“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位交纳”《物业管理条例》第42条。
“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”《物业收费管理办法》第16条。
商品房交房的条件是：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。不符合交房条件的业主完全有权利拒绝收房，同时开发商应应承担延期交房责任。
2建设单位交房不符合约定的条件→业主在被承诺下收房→建设单位的承诺后来没有履行→业主交纳的物业费作为建设单位违约而造成的业主损失→建设单位有赔偿业主物业费损失的义务。【注意承诺的具体内容是什么】【交付时达到使用条件还是交付时安装完毕】
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