前言：未来楼市是涨是跌？这可以说中国经济研究里面最难的问题。虽然方向就两个，但背后影响因素众多，被誉为中国经济学的哥德巴赫猜想。对于楼市发表过评论的大咖如过江之鲫，不可胜数。
对于楼市走向的大辩论，最早引起小民关注的，是牛刀和任大炮的隔空论战。事后看，是数据详实和内幕消息多多任大炮完胜。现在这二人都不开腔了，因为“风紧、扯呼”，没必要为个虚名吃眼前亏。
接过接力棒的，是一些更不怕事的主儿，比如：
马云，发表了著名的“葱论”：
以及最近，俞敏洪的“20万/㎡论”：
吃瓜群众们懵圈了，该听谁的？
鉴于受众群体的认知水平和经验数据参差不齐，在此简单做个表，把“葱”和“龙”双方的论据摆一下：
“葱”方
1、 中国人口拐点已到，加上少子化和老龄化的加剧，未来的刚需人群会逐渐减少，而房子只会越来越多。
2、 中国过去处于货币超发的高速增长期，房子是对抗通胀的主要手段。目前因毛衣粘（赚不到美元也就发不出软妹币）、杠杆率过高（中国全社会杠杆率仅次于日本）、经济转型（导致大量隐性失业）等因素，将导致社会信贷不足，还款能力不足等问题，即使心有余，但力已不足。
3、 未来能够替代房子作为新价值标准的投资渠道并不少，比如币圈。只要能形成新的共识，尤其是年轻人想法的改变，那么房子就可能像过
气的明星一样被人遗忘。
“龙”方
1、 卖地作为地方财政的源泉，zf不可能让它垮价。
2、 核心城市城镇化率并未完成，未来中国经济转型为服务业为主，更需要依托大城市，“刚需”的基本面没变。
3、 因“丈母娘无房不嫁女”，房子已经上升到价值观和情感需求的层面。甚至作为另外一种代替纸币的“硬通货”对抗通胀。
纲举目张，政策、市场供需和价值观取向，算是影响房价最重要的三纲。双方针尖对麦芒，在理论打平的前提下就是屁股决定脑袋。从鱼叔个人的角度看，中国是在人定胜天的思想下和经济规律对着干，能胜一时，胜不了一世。至于房价何时迎来转拐，暂不敢去试探神的工作，先来看看楼市近期表现再说：
一、成交量低迷：
整个2017年，一线城市一二手住宅成交量已降至历史低位，同比跌幅高达45%。二线城市新房成交量同样大幅下跌，全年跌幅达30%。三四线城市在货币化棚改的强力刺激下，成交量大幅增长18%，才使得全国新房销售面积维持正增长。如果剔除棚改影响，2017年全国新房销量年增长幅度估计为-10%。
二、价格停涨：
18年，一二手房的价差仍然没怎么变化，虽然看到摇号火热，一些楼盘还在涨，但有片面报道做营销的成分，视角扩大到全国范围，楼市价格基本着没动。
大多数一二线城市房价已持续不涨一年多。二线城市中天津表现最弱，目前二手价格指数比最高位下跌10%。南京、成都近来价格涨幅也显著放缓。仅有尚未限购的重庆表现较好。
是不是有以上两条就能判明楼市要转向呢？抱歉，在投资市场里面只有或然性，或者说大概率的或然性，而没有必然性。鱼叔的观点是：未来楼市分化会下沉，从一二三四线城市细化到不同地段不同走势，对于有刚需的人群来说，随时可以上车；对于投资者来说，这是拼眼光而不再是雨露均沾的必赚生意。
最后，他山之石可以攻玉，纽约房价指数从上世纪80年代的40一直涨到200，增长了400%，花了近40年时间，即每年10%的速度递增。中间也有过波峰波谷，如果是投机心态，看到价格跌，舆论导向逆转就慌了；唯有自住，才能无视掉中途的起伏，坚定持有40年。
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