这是一个讲REITs的系列,此为第一篇.
介绍这东西的主线实在是需要从税法来下手的,只是在下实在是没这个本事,摊开手随便讲讲就算了.
REITs的英文缩写为Real Estate Investment Trusts,这四个词到还是简洁明了,real estate为房地产,investment trusts为投资信托.它有两种基本类型,一种叫股权型REITs,另一种叫抵押型REITs.当然也有两者混合起来的,叫做混合型REITs.抵押型的REITs在开始占有的比重较大,随着演进的过程,权益类的开始占据主导,至于为什么,我后面会说明.
抵押型主要是做放款业务,也就是靠抵押贷款所产生的利息,当然还有向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券;而权益型的玩法是买下持有商业地产,然后收取租金.这也就决定了抵押型的杠杆率大概是权益型的两倍左右.
REITs的起源可以追朔到19世纪末的"马萨诸塞投资信托",它主要是为了可以持有不动产,并且想承担有限责任的同时避税,但是直到1960年,问题也没被解决.比如1935年美国最高法院虽然税务豁免了共同基金,但是REITs并不在列,它既要被征个人所得税又要被征收公司所得税.
所以REITs的第一次转机出现在1960年,这一年国会通过了免征REITs的法案,但是为了防止征税豁免权的滥用,施加了一些限制措施.这些限制措施变成了是否是REITs识别的Test.具体说来满足以下四条的就是REITs:
- 至少投资75％的资产用于房地产，现金或美国国库券
- 从房地产租金，房地产抵押贷款利息或房地产销售利息中收取至少75％的总收入
- 每年至少以股东红利的形式支付其应纳税所得额的90％
- 是一个作为公司纳税的实体,至少有100个股东
在这个法案过后REITs的发展并不是一帆风顺的,你可以参考新浪房产的这篇文章,它列举了REITs按年发生的大事记录
美国房地产基金演义：讲述REITs45年45件事
而这期间的主线就是我说的税法,加之经济信贷周期与商业地产供需之间的变动.
真正的转折点是在1981到1988年的两次税改,它解决了两大主要问题,一是所得税的递减,并且允许缩短折旧期限,加速折旧扣除(可以通过加速折旧降低利润来减少所得税),二是允许了REITs可以进行内部管理.
其中的第二点是意义深远的,也是我开头说的,REITs在演进过程中,从抵押型逐渐变成权益类的为主的原因.
我想引述下我上面提到的那篇文章里引述的一句话,它来自于BRE公司的总裁Connie Moore:
1986年的改革让REITs从一个简单的资产包形式升级到可以自行管理资产，我清晰地记得在之前，一只REITs并不能从其拥有的写字楼物业范围内的电话亭收取利润，因为那个时候这不算房地产相关的利润。所以这些利润跑到了我们的物业管理者的手中。而1986年的改革则开始允许REITs自行管理物业
在1981年到1986年,REITs蓬勃发展,在此之后的90年初,经历了经济衰退,房地产行业的低迷.由于这个时期银行业出现了大问题,REITs的融资渠道反而在IPO和债券市场上有了爆发的增长.
20年代后,美国人民的喜好在成长股与REITs这种收入资产之间变了几遍...
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