4.11投资性房地产

1投资性房地产的特征与内容

按照我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》的要求，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。

会计准则对投资性房地产确认的要求：

（1）该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量，即投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产的主要构成内容为：

相对而言，企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，不能视为投资性房地产；房地产经营企业持有待售房屋等则是作为存货，也不视为投资性房地产。

2投资性房地产的会计处理要求

（1）投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。具体来说，外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式（如企业合并、非货币性资产交换、债务重组等）取得的投资性房地产的成本，适用相关会计准则的规定确认。

（2）投资性房地产的后续计量

对投资性房地产的后续计量有两种方式：第一种是采用与固定资产、无形资产相同的成本模式，即企业在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；第二种即公允价值计量方式，这是本书要重点说明的内容。

对投资性房地产采用公允价值计量必须明确：

首先，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

其次，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，即应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

最后，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。会计准则的具体要求为，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

（3）投资性房地产转换的计量

如果企业有确凿证据表明投资性房地产的用途已经转换，如将作为存货的房地产，自用土地使用权、自用建筑物等停止自用，改为出租，用于赚取租金，或者是将投资性房地产开始转为自用，企业应当允许将投资性房地产与其他资产之间进行转换。在进行转换时，若投资性房地产自按照成本计量模式转为按照公允价值计量，公允价值与原账面价值的初始差额计入其他综合收益；若是将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

（4）投资性房地产处置的计量

当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

3投资性房地产的信息披露

在会计期末，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

（1）投资性房地产的种类、金额和计量模式；

（2）采用成本模式计量的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；

（3）采用公允价值模式计量的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；

（4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；

（5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。