大家出到一个新领域一般都是一脸懵逼，看着老司机讲的头头是道，而自学一个新领域的成本是很高的，过程也够艰难。

很多同学，同时，师妹 都来咨询买房的事，到底该怎么买呢？

知识分体 术 用，在拥有了体之后，就能够通过自我学习，结合实际情况，完善术和用。

同学们都在不同的城市，同城但不同区域，房子这个东西差别很大，我个人精力有限，只对南京的具体板块，具体楼盘有了解，如果小伙伴南京，可以直接说自己有首付，我能够直接说合适楼盘的名字。

对于其他城市我没有足够的储备这么说，但是我能够掌握 宏观的层面，去分析多个城市的基本面，多个地区的基本面。

这种能力在2015年我就掌握，所以当初择业的时候，南京杭州成都 是我的选择，接下来也证明，这三个城市确实相继大放异彩。

所以，我这里说一些基础知识，让大家有一个基础了解，避免一些大坑，再说一些快速了解房地产信息的办法，怎么看板块。

接下来假定的城市都是北京。

一 购房资格

北京购房资格

拥有北京户口 ，这个一般不排队的话毕业生12月份就能办理完。

或者

拥有工作居住证，这个要工作满两年再加上办理的时间，大概需要两年零两个到三个月，一般互联网大公司比较容易拿到。

或者

连续缴纳五年社保，请注意是连续，如果你中途换工作了，下一家单位没按时给你交，对不起，重新计数。

环京购房资格

环京，也就是 燕郊 香河 大厂 霸州 廊坊 固安 这些地方，现在都限购。

环京购房资格，拥有当地户籍或者缴纳当地两年社保。

所以看到这，在北京工作的小朋友，如果没有户口，可以关掉了，两年之后拿了工作居住证再看。

二 房屋属性划分

按土地性质划分，分公寓，商品房，小产权房。

结论是公寓不要碰。

商品房中又分几种，老公房，安置房，经济适用房，共享产权房，商品房。

解释如下

老公房，1998年之前，单位分的福利房，这种房子有一些显著的特点，房龄大，80年代或者90年代的，面积小一般是50到70平方的，户型没有厅，没有物业，没有停车位。但是这样的房子却在北京非常抢手，因为北京的均价6.5万，老破小的一居室50个平方，总价300万，太适合上车了，而且这样的房子一般都在主城区，有很多这样的老破小是学区房，比如西城区的那些老破小，那价格就特别高，高攀不起了。

安置房，是拆迁安置的，昌平就有一堆，当年拆主城给昌平，室友的房东的7套房就是这么来的。这种房子怎么说呢？质量和户型都不太行，而且最容易出现群租这种事，小区环境和物业一般也不行。

经济适用房，当年为了照顾低收入者弄的，大家摇号，中了话就是7折，但是五年限售，去年师兄开始买房，有一个265万的经济适用房，眼馋了，打电话一问，需要首付200万，这其中缘由我不太清楚。

共享产权房，这是经济适用房的替代，还是摇号，你有7成的产权，3成是国家的产权，5年内只能卖给国家，5年后可以卖到市场，但是国家3成产权一直跟着。

这个我多说点，前几天中铁的共享产权3.5万，周围都5万多，但是很多人弃号，首先单身狗需要30岁才能摇号，只接受单一贷款不接受组合贷款，要么商贷，要么公积金，很多人卡在100万首付，和每个月1万的月供上了，其实那不出首付和月供的就可以离开北京了。

真正的商品房，一般都是2000之后建的，没有啥限制条件，不用摇号不用排队。

最后说下小产权房，主要是土地性质的问题，温都水城那边特别多，以前那是一个村，村里自己盖的楼，也没经过啥审批，这个土地是归村集体所有，对于村集体有完整的产权，如果你买了，办不了房产证，办了贷款，如果哪天政策变了，给你推了，不用负啥大责任。

---

如果你下问为啥？下面我写过长篇论证

---

商住公寓

典型案例

北京像素坐落在朝阳CBD旁，是一个典型公寓

2012年开售，开盘价2万

先等一等

首先让我回顾一个从五年内发生的重要事情

2008年美国次贷危机，中国为了稳定经济启动大规模基建，投放4万亿

2009年2010年北京房价大涨翻倍

2011年 新国八条宣布，实行限购政策

是的，最重要得是限购

再看一下 北京像素的基本面

房屋属性，商业公寓，产权50年

天然气水电都是商业价格

无法落户，不限购

首付一半，贷款最多十年

二手交易会被收很高的增值税

地铁6号线草场房

朝阳CBD旁

2012年至2017年3月

由于北京限购，北京像素的价格低，位置好，交通便利，周围超级多写字楼做ppt的，有强烈的租房需求，房屋极易出租，且租金高，这意味着租金收益比例足够高。北京像素一下子成了抢手货，二手房价格从2万 起飞到5至6万。

北京像素基本都是群租的，管理混乱，却帮助了北漂，有一些北漂买了北京像素，等熬到居住证或者交了5年社保，把北京像素卖掉换了两居室的商品房，更多的人因为北京像素不限购，升值快，加入到炒商住的行列，所以二手房巅峰期到了5万多，9000套大概住了3万北漂。

核弹级摧毁在2017年3月26号

请记住这一天，北京商住的祭日。

我把具体内容贴出来

　　《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

　　为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下

　　一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

　　二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于５００平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

　　三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

　　四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

　　五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

　　１、名下在京无住房和商办类房产记录的。

　　２、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

　　七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

　　九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

新建商住最小分割单位500平方，企业购置的商住只能卖给企业，个人买的只能出售给有房票的个人，这就意味着其实是限购，不能贷款，不能抵押

商住已死，有事烧纸，这是从建设，销售，流通环节全面地，彻底地弄死商住。

这背后的逻辑是什么呢？

请看第一条，不得擅自改变为居住等用途。

土地市场是一个不充分市场，地块的面积，用途，价格都是政府严格制定。

一般来说，同样位置的地块，商业用地比商品房用地价格低很多，而有一些开发买了商业用地，本来政府让你盖的是写字楼，而开发商盖了公寓，由于土地成本低，大赚一笔，只给了政府不多的钱。

所以，商住公寓本身由于土地属性的不同，土地价格的不同，

严重影响了房地产市场，

严重影响地方政府利益，

政府花了几百亿修地铁，准备卖旁边的土地，好家伙你盖了商住价格只有附近的七成，烦不烦，必须弄死。

北京像素在3月26号之前，交易量也是挺大的，大家越炒越高，猛政颁布之后，交易量冰点，二手房挂牌价断崖。

一首凉凉送给北京商住。

你可能会说这是北京的政策，其他城市没有这样的条例。

从这样的案例中，我们可以看到，由于商住自身的土地用途属性模糊，影响了政府利益。

其次，由于公寓是商业属性，二手交易需要很高比例的增值税，卖房的人赚的少，买房的人拿的多，在非一线城市，公寓的二手交易量是非常非常非常低的，增值是非常非常非常慢的。

而且没有学区，不能落户，使用成本高，筒子楼，一层8户10户，都是外地流动人口。

由于首付一半，贷款只能十年，会占用你的资金，让你失去首贷的好处。

所以结论显而易见

别碰商住

别碰商住

别碰商住