2023年买房这个事，除了决策买还是不买，这些家庭还面临一个现实问题，那就是买哪里的房子。
首先，支援孩子在北上广深落地生根，帮孩子付房子的首付，先让他们一只脚迈进中产的大门。如果家境好，就直接给孩子；如果家境不够好，就当作是长期免息或者低息贷款，也算是自己的“变相储蓄”。剩下的财富，放一半在金融资产上，其余的可以在所在省份的省会或者大城市买房，即使这个收益率并不高。
互联网大数据分析，发现了一个显著影响中国人口流动的因素，那就是广义上的乡土情节。
第一，人口会天然流向距离更近，文化、气候、饮食也相近的最大都市，比如东北人爱流入北京，华东、华中北部的人爱流入上海。
第二，除了北上广深外，所有城市人口的第一流向地都是本省省会。更有意思的是，985、211大学的毕业生回本省工作的比例很高，因为有熟人社会网络，所以更容易进入体制内。
考虑到上面这个因素，我买房的建议，如果在北上广深买不了房子，那就尽量买省会城市的房子，因为收益率会相对高一点。但今年，我觉得要稍微调整一下这个说法。
比如，有一个小伙伴来自山东潍坊，她父母如果再购房，应该在潍坊，还是济南、青岛呢？从纯经济角度分析，应该是济南、青岛。但如果考虑到，未来不管是潍坊还是济南，房价的涨幅都不一定高出通胀太多，反而是房子本身的附加值，比如学区、商业便利度、物业等因素更容易产生高下之分，所以这时候他家的决策逻辑就应该发生变化。
孩子在北京，大概率是不会回山东了。父母呢，未来要么去北京，要么留在老家。把房子买在老家潍坊，似乎就是一个更优的选择，毕竟包括亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在潍坊。看个病，办点事，聊个天，组个牌局，包括挑个好楼盘，都要方便得多。而如果买到省城济南，虽然离得并不远，但某种程度上也相当于背井离乡、连根拔起。当然，如果孩子大学毕业后想回省城工作，这个决策又会变得不一样。
所以对二三线城市的中产家庭来说，在做买房决策的时候，跟着家庭网络、社会网络走，才是归宿。人毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动物。
一线城市精英家庭的决策
还有一类人群也很典型，大多生活在北京和上海，是传统意义上的精英家庭：事业有成、高认知、高净值，手里有两套房，并且处于职业上升期。
你可能会说，这还有什么财富上的烦恼？恰恰相反，这样的家庭其实烦恼很多。
在和大部分人一样烦恼“钱从哪里来”的同时，这些家庭还在担心“钱到哪里去”。尤其是2020年之后，生活就像一条大河，从宽阔平静的水域进入了汹涌的峡谷地带，分外惊心动魄。
但我想说的是，和这些家庭感受到的“险象环生”相反，我认为2022之后的几年，对部分精英家庭来说，可能是一次财富洗牌的机会。
为什么？从前中国的游戏规则是鼓励冒险主义的。我曾经在企业家课上说过一句话：“（那时候）你有多宏大的愿景，就有多高远的天空”。但是，从2021年开始，这个机制发生了结构性转变，“规范”成为关键词。
致富需要加杠杆，就像挑水要用扁担一样，是基本原则。
杠杆有很多，但最基础、最规范、风险也最小的就是房贷。如果按照30%-50%的首付计算，就相当于你用了两到三倍的杠杆。挑选核心城市核心区域的房产，即使每年只有5%-7%的涨幅，你也能获得10%-20%的年化收益率。对于那些现金流仍然稳定、处于上行期的家庭来说，这是一个风险很低、保险系数很高的投资策略。
你发现了吗，不管在哪个城市，国内还是国外，我在所有房产前面都加了一个定语——核心城区，也就是一个城市里人群密度最高，商业、文化最发达的区域。因为这种区域，往往也是租金比较高的房产。这也是另外一条原则，在配置房产时，一定要挑租售比高的。租售比越高，就越好出租，租金涨幅也越快。这样你房产的增值潜力也更大。
掌握了这几个逻辑和原则后，每个家庭的决策就可能变得多种多样，比如孩子有出国留学打算的，有习惯海外生活的，有适应不了英语环境的，有制度约束的……每个人只能根据自己的情况及时迭代、更新。世界上的问题没有统一的答案，投资的世界里更没有绝对的对错，不管是自己的状态，还是外部的环境，都处于时刻的变化中。投资决策也是一样，变才能通。
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