从2015年开始，房地产市场从一线城市开始持续火爆，变成了全国的狂欢，全中国的房价几乎都翻了一倍，部分地方甚至还不止。即使政府密集出台令人眼花缭乱的调控措施，但市场热度却丝毫不减，这几年到底发生了什么？现在正在发生什么？以后的市场到底会怎样？
一、开端-从一线城市开始
1、背景：从2014年11月开始，在经济下行和企业盈利下滑的背景下。央行首次启动降息，在整个2015年，累计5次降息4次降准及一次定向降准，释放巨大流动性；
2、政策：为稳定住房消费，2015年3月30号，出台了标志性的“330”新政，降首付，降税费，进一步刺激了房地产市场的火爆；
3、股市：政府在多个场合也强调股市的重要性，导致股市一年翻番，崩盘后投资渠道缺乏， 导致更多资金流入房地产；
4、杠杆：无论股市、楼市，融资融券、场外配资都大幅增长，首付贷横行。在深圳，居民购房贷款比例达60%以上，也就是说，几乎把杠杆用到了极限；
以上种种，导致从一线城市开始，房地产成交及价格暴涨，四大一线价格一年翻倍，部分区域甚至一倍有余。
二、漫延-二线三线四线到全国
1、背景：2015年12月，中央工作会议将”去库存“作为供给侧改革五项重点任务之一。自此，从二线到全国各地，轰轰烈烈的房价暴涨一波接一波，层出不穷。
2、观点一：有人戏称，一线的暴涨就在为后续作铺垫，不把价差拉开，如何能从一线到二线，然后到三四线。毕竟，买涨不买跌事人之常情，若无利益在前，又如何拉动购房大军帮忙”去库存“呢？
3、观点二：这样的去库存方式，事实上更像是把债务分摊到每个人头上，只是所有人只看到价格上涨带来的暴利，谁有心思在乎自己的资金压力和供楼成本呢？更多的心理是急切的赶上这波大势，毕竟，工作十年不如早买一年；
4、观点三：在做什么都不如买楼划算的大趋势下，大量的资金涌入，笔者没有相关数据，无法估算现今的房地产市场到底”冷冻“了多少资金。称之为”冷冻“，因为看似获利，实际所得利益却难以变现，真正的”纸面富贵“；
三、现如今的市场
1、背景：在经济转型，“去杠杆化”，保证不发生重大金融风险的前提下，房地产调控措施频出，虽然号称“因地制宜”，实际上，基本都属过热。因此，这几年的房地产市场政策频出的现状可称得上事一个奇观了。限购、限贷、限价、限售都是基本手段了，现在“摇号”成为新宠；
2、市场现状一——“水龙头被拧上”
购房者：部分银行没有额度，直接停贷。可贷者利率也持续上浮，部分甚至上浮40%-50%，且放款缓慢，3-5个月都属正常，部分甚至一年以上。
开发商资金成本持续上涨，部分中小企业融资成本甚至达到15%-18%。且即使销售额未减，一样受到银行放款缓慢影响，回笼资金困难。且在政府的严控之下，融资渠道越来越窄；
总结：政府严控资金流向房地产严厉且政策细致，连信用卡的资金使用都严防进入地产行业，由此可见一斑。
3、市场现状二——“限价”下的新机会
在严厉的“限价”措施下，部分地区出现了一二手的价格倒挂现象——一手价格低过周边二手。这也让购房者发现了获利的新机会，继续买，买到就是赚到，并且是看得到的。所以，市场依旧火爆，部分楼盘依旧人山人海，抢房大战持续进行中。于是，“摇号”作为一个新的调控手段出现了，称之为公平，有钱、有资格购房也没用，还得拼运气；
4、市场现状三——一次性付款往里走，按揭的回家等通知
开发商为快速回笼资金，不得已降价销售，然而，这是有前提的。一次性付款优先考虑，按揭者等通知，因为银行的缓慢放款，房子降价售出短期却只能收到少部分款项，对开发商来说并不划算。所以，虽然口号一直喊的“刚需优先”，然而，这是一个需要硬实力的年代，只有首付即便优惠诱人，也跟自己没有太大关系。有句话叫“穷人吃贵饭”，我是这么理解的，越穷越享受不到任何优惠，做同样的事花费却永远比富人贵。但是，这永远是社会现实。
5、市场现状四——二手市场
部分业主资金压力显现，市场笋盘频现，只是，仍然难以出手。何况，二手的税费比一手高得多。所以，部分业主提前感受到了冰火两重天，一边部分新楼依旧火爆，一边降价却无人问津。比市场价便宜一点根本没有吸引力，而便宜太多则没有钱赚，甚至亏本。只能在这种痛苦的纠结中备受煎熬，而他们必须尽快作出抉择；
四、现在买房划算吗
现在这个问题变成了一个个人观念的问题。中国的房地产市场是明显的“政策市”，每次的上涨回落都跟不同政策的出台有密切关系。任泽平的《房地产周期》提出一个观点：长期看人口，中期看土地，短期看金融。很有参考性。只是现在，又夹杂着经济转型，贸易战等各式干扰，趋势很难说得清楚。
只能一个建议：资金充裕，压力不大者随时都是良机。资金不足者建议不要投机冒险。
五、臆测政府的想法
从国内外房地产的发展看，房地产的崩盘都将带来严重的经济危机。因此，任何一个政府都不会想走到这一步，所以2008年美国次贷危机，明知房地产市场风险，美国政府依旧输血支撑。中国的楼市更是明显的“政策市”，以政府的控制力，我们当然应该有信心。当然，这个信息，并不是房价会继续大涨，而是房价应该不会大降而崩盘。
臆测：政府去库存，前提当然是房价要涨，否则这个目标很难达到。抬升价格，将风险分摊到居民身上，避免了重大风险的发生。中国的城镇化仍有潜力，只要经济成功转型，现在的泡沫、风险是可以化解的。所以，这是以时间换空间。
前景：政府出台租赁、共有产权等长期举措，立足于房地产市场的长期平稳发展。无论口号也好，事实也好，这应该是最有希望也是最终应该达成的目标。若经济转型成功，则房地产的重要性应该会下降，政府不必每次需要提振经济，就从房地产着手，导致不稳定，大涨。若经济转型不成功，则房地产市场 不可能幸免于难，那时应该是严重的大家都要承担的经济危机。
周期：现在政府必须要把大家的视线从房地产转到实体经济，所以房地产市场即使不会大跌，但大涨的可能性也没有。对于一些资金有限的买家，只能等到经济转型成功的那天解套了。在此期间，应该拼命工作，努力赚钱。
网友评论