题记：
从业十年，有的人还在基层打转，有的人已独掌一方乾坤。每年有大量人才进入产业地产，也有不少堪称优秀的产业经理人转型离开。在这个平台上，我们多次呼吁产业人一定要重视职业生涯规划，今天我们为大家邀请一位拥有近十年“工龄”的产业界老炮儿——天洋地产集团产业运营中心副总经理任金星先生，为大家亲身示范良好的职业生涯规划范本。
第一步，选对平台很重要
每一个优秀的产业人都有自己的成长故事，作为一个产业园区从业人员，我于2007年入职联东，先后参与了光联工业园，金桥，永乐，重庆两江新区，沈阳铁西项目的招商及操盘工作。从最初的招商代表，到销冠再到独立管理园区招商团队及后期的运营服务，基本上每三年上一个台阶。
第二步，跟随模仿少不了，管理知识要跟上
入职之初，一片茫然，就先从身边的同事学起，一步步跟随、模仿。从最基础的答客问，行业属性开始，多听多问，早到晚走，投入了很多时间和精力，很快就崭露头角，成为销冠。在收获业绩之后，开始带团队，从复制中总结经验，从反馈中改善细节。
2010年升职为经理，同时也迎来了职业发展的瓶颈期。很多下属的年龄都比我大，对我的管理半信半疑。面对这种情况，我首先跟大家摊牌，表明为了部门的发展，我暂居领导岗位，欢迎能者居上。之后，诚恳地跟大家分享我所有的客户信息，然后加大对部门成员的业务支持力度，同时也积极向领导请教管理之道。3年中做了3个园区，带出了销冠团队。
第三步，勇于开阔视野，在过程中学习
2013年，为了寻求职业突破，我前往重庆开始了新的发展。作为新项目招商团队的一把手，有了更开阔的视野。除了团队管理，开始涉足政府关系，整合商协会资源，对工程和前期手续方面也开始介入。在工作中发现，我的管理短板开始显现。为了更好地服务于招商，我及时寻求资源，向公司内部的专业同事请教，抓住节点，同时加强与区域兄弟项目的互动，做强资源整合。解决问题有一个最佳的方案——现在就做，在过程中寻求学习。这也是我最重要的经验之一。
在重庆做了一年多，后来受公司委派再战沈阳。面对全国投资排名最后的城市经济环境，我尽量保持一颗平常心，从头做起，培训团队、拓展渠道资源、建立区域共享圈层。在这个重复的过程中，我不断思考几个问题：作为一家全国性扩张的产业园区，招商标准化应该怎样设置才能更适应当地条件和发展？各地地域文化不同如何因地制宜处理政府关系？团队管理是顺应本地经济发展模式还是一味固定模式？
第四步，把握时机，整合资源是王道
近两年来，沈阳市场的贴身肉搏战异常惨烈，外地园区很难在与本地同行竞争中艰难胜出。2016年春，我决心回到北京，重新加入京津冀一体化大潮。离开第一份、做了9年的工作，着实很不舍。但经过慎重选择，我还是加入了天洋地产集团，任地产集团产业运营中心副总经理。入职初期，就接受了团队组建和流程制度确立这样重大的任务。对我而言，人力资源是个陌生的领域，制度流程更是没有接触过。面对新一轮的挑战，我选择加强与同集团人力资源总监的沟通与互动，加紧学习企业文化和各项制度，并协同另一位副总共同面试和选推人材。在面试过程中，很有幸与北京及周边产业园同仁达成了一个全新的交流和认识，也有幸邀请了其中一部分优秀人士加盟天洋地产产业运营中心。
副总经理是个事无巨细的职务，团队刚刚建成，我又接受到地块调研定位和项目收购可研的任务。幸好，之前对于政府关系和地块收购的关键节点及数据积累了一些经验。但同时也暴露出了新的问题：对企业的财务报表一知半解，资料搜集能力单一，成本知识体系缺失。面对种种压力，我及时请教任务组成员各专业的数据分析案例，守好任务节点，及时汇报沟通，并尽快补充自己知识体系中短缺的板块。
今天，讲了这么多，是希望给中联智创平台上，正在奋斗中的年轻人表明一下立场：职业发展中会有很多机会，有的是你做到了就会有，有的是有了你得尽快做到。面对职业发展的挑战，我们需要尽快提升自己。
粉丝问&答时间
问：不知道从何处入手提升自己怎么办？
任金星：针对目前的业务格局，你一定会有一个你想要达到的位置。那个位置就是你的目标，那个岗位职责就是你的努力方向。
问：产业地产的核心是招商还是后续运营呢？
任金星：我觉得核心是运营服务，招商只是运营服务的开端。以客户的需要作为原点，以我们努力的目标作为半径，努力去划一个圆，让自己的能力能量覆盖这个圆。
问：招商人员可以成长为运营管理负责人吗？
任金星：传统的运营人员指的是物业或者纯运营，难免会有站着说话不腰疼之嫌。作为招商出身的运营管理负责人，客户是团队一手招进来的，痛点一清二楚，服务贴心到位，自然皆大欢喜。
问：招商人员的出路有哪些？
任金星：招商人员有几大出路：1换个公司继续做招商；2转行；3深化发展，向园区运营管理、区域运营管理的角度着力。基于项目现状，打造产业客户发展的乐土，做孵化器更要做加速器，让客户招之能来，来之发展，从而与园区共同发展。
问：面对产业升级转型，从业人员应该怎么应对？
任金星：在产业从业人员的职业发展中，会有各式各样的机会，是被动等待，还是主动出击?蓄势待发是一个姿态，在前进过程中及时调整和提升，以适应环境岗位变化，对于现今社会来说尤为重要。就像SUV的空气悬挂，及时调整方能如履平地。
我在面试项目招商总监及园区运营负责人的过程中发现很多细节：
1、参加面试的候选人一味介绍过往历史，对所参加的面试职位没有概念；
2、对于目标项目根本不做调研和了解，对自己的职业定位没有清晰合理的认识；
3、之前的业务知识和管理经验没有深化总结过，做了说不清楚，在变化后的工作环境中很难取信与人。虽不甘平庸，却也不能做到与时俱进，常焕常新。
唯一不变的是变化本身，那么如何抓住机会，及时提升自己的工作能力和价值呢？我相信大家都会有各自的法宝，或与同行业交流、或参加培训讲座、或广阅资料书籍，抑或是不断强化自己的专业能力，超越昨天的自己。在这里，我权做抛砖引玉之举，希望大家多多讨论，共同进步。
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