第一，学习《理财周刊》
2018第37期2018.10.08 《该不该卖掉小房换大房》p48
文中分析了一个案例:
南京，已有一套92平，单价2.3万，房价约211.6万元。要换一套121平，单价3.6万，房价约435.6万元的大房。
资金需求分析:
考虑到税费等问题，资金需求至少450万。
以房价435.6万需求计算，
按照最严的认贷又认房政策，二套房首付最高70%，即需约305.6万。
现有资产分析:
211.6万元房，家庭金融资产150万，家庭月收入1.7万元，夫妻均可申请。
方案:
卖掉小房，获得211.6万元。
届时，可用资金合计361.6万元。可以支付首付305.6万元。
房价435.6-首付305.6=130贷款
其余130万元采用贷款。
贷款初分析:
南京目前公积金政策，夫妻二人最高公积金贷款额度100万元。
若被允许用足100万元公积金贷款，则商贷需30万元。
按20年贷款期限，
公积金贷款100万，20年，3.25%（公积金贷款利率5年以上年化3.25%），月供5672元；
商业贷款30万，20年，5.39%（银行贷款利率5年以上基准年化4.9%，二套房暂以上浮10%计算），月供2045元；
合计月供7717元。
7717/17000=45%，房贷总支出没有超过月收入的50%。
有利因素:
①因夫妻每月均缴纳公积金，可用公积金冲还部分或全部5672元公积金贷款；
②贷款期限可延长至30年，月供6035元。
需考虑：
若新房子为期房，卖掉第一套房子后未拿新房前，需要租房，有一段时间租金支出。
以上为该篇文章的简单整理。
第二，我身边的实例。
这几天恰好有朋友问我规划买第二套房问题。
他的情况与文中情况类似。
第一套房子还有几年的月供。
第二套房子房主要求全额付款，因换房急切，借用一部分资金全款买下。利率较高每月负债较高。
目前有资金需求，想把第二套房子抵押办贷款，不知如何操作。
我的建议:
1.考虑一下置换式个人贷款（适用全款付款的一套房和二套房）。
2.先用商贷，等第一套房子公积金贷款结束后，第二套房子商贷换公积金贷款。
3.如果可以建议把第一套房子卖掉，先还借用的资金。
嗯……
end
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