（6）如何决定是否应该买房

一、房子的两个属性

首先，你需要认识到房子的两个属性：

1．使用属性。房子可以用来居住，而且自己的房子总是住的更舒服、踏实。

2．投资属性。房子是可以用来赚钱的。但这里需要强调的是，虽然我国房价在过去26年中，只有2年出现过下跌，所以在很多人的印象里，房价是只涨不跌的。但这个看法绝对是错误的，但凡是具有投资属性的东西，一定是即可能帮你赚钱，也可能帮你亏钱。

二、买房用来居住

      如果购买的目的是使用居住，那么，就不要考虑房价未来的涨跌，只要能负担的起，就买！

那什么是“能负担的起”呢？这里为你提供两条标准：1．付得起首付；2．付得起按揭。

是否能付得起按揭需要一些简单的计算。

（6）如何决定是否应该买房

这里需要说明的事，你最好不要把“每个月可以承担按揭的钱”全部用来还贷，你应该给自己留一点回旋余地。如果你未来几年的收入提升空间比较大，用来还按揭的比例可以高一点，比如将“每个月可以承担按揭的钱”乘以70~80%，因为一旦收入提了，这个比例就自动降下来了；而对于年纪较大的朋友，未来几年收入提升空间有限，则最好不要超过70%。

这里你需要注意：

1．如果你已经成立家庭了，则应以家庭为单位做计算，用以家庭收入减去重要花费，得出整体付按揭的钱；

2．对于月收入不稳定的人，则以年为单位做计算；

3．对于收入不太稳定的人，用来付按揭的比例一定要控制好。而且每个月剩下的钱，一定要保留好，以防收入出现变化时，也能保证房子不断供。

有些人一直在等房价下跌，但是为了等房价下跌而影响了正常的生活，实在是有点得不偿失。所以，如果买房是为了住，那么只要负担得起，就应该买。

三、买房用来投资

1．计算房子总收益率

投资房子的收益有两个来源：（1）租金收益，（2）房子价格的变化。

房价上涨 图片房价下跌

关于“净租金收入”，就是把一些业主要承担的费用减掉。每个地方规则不同，一般来说，物业费和大部分维修费用都是业主承担的。而在北京，部分业主还要承担供暖费。把这些费用都减掉，才是“净租金收入”。

2．计算房子净收益率

投资房子的总收益率为正，并不是投资房子的位置指标，你还要考虑按揭利息。

（6）如何决定是否应该买房

由于每个月还按揭都会让房贷总额不断下降，同时，也会让投资本金不断上升，所以，以上的计算，每年都要重新计算一遍。但是，如果是全款炒房，净收益率就等于总收益率。

3．机会成本计算

“机会成本”是经济学里面一个非常重要的概念，它往往看不见，摸不着，但却非常重要，你在平时的生活中也应该注意一下自己的“机会成本”。每当你选择一个东西的时候，你一定放弃了其他的一些东西，你放弃的这些东西可能带给你的收益，就是“机会成本”。如你选择花1小时去刷朋友圈，你也可以把这1小时花在学知识上。那么，花1小时学知识给你带来的收益，就是你花这1小时刷朋友圈的“机会成本”。

  · 投资银行理财或者货币基金：4%

    · 长期投资债券基金：8%

    · 长期投资股票基金：10~15%

只有在预期净收益率高于“机会成本”的时候，投资房子才是明智的。

四、投资房产的注意事项

1．房子的买卖涉及各式各样的税和费，比如契税、印花税、规费、中介费等等。决定投资房子之前，一定要找当地的中介了解清楚，把买和卖两个环节所涉及的税和费都要考虑进去。

2．房子的买卖是受很多限制的，并不像股票和基金一样可以随时买卖。比如有些地方规定，新房买入后，5年之内不得转让。这种情况下你就要考虑未来5年而不是未来一两年的房价走势。

总结：

如果房子是买来住的，那只要负担的起，就应该买。不要太多考虑未来房价会涨还是会跌。在评估是否负担得起的时候，需要学会计算自己每个月有多少钱可以用来还按揭。

如果房子是买来投资的，那就要计算一下预期收益率。还需要通过刨去每年的按揭利息，计算净收益率。只有当净收益率高于“机会成本”的时候，投资房子才是明智的。另外，投资房子还需要注意交易的税和费，以及买卖的限制。