大数据看很火爆的越南房地产市场

woou51 2018-11-30 13:20:17

越南房地产市场正全速前进！

无忧海外置业：越南从2009-2013年房地产泡沫经济复苏后在经济蓬勃发展的推动下，房地产价格近年来一直强劲上涨。根据世通海外的数据，2017年第四季度胡志明市一级市场公寓价格在2017年第四季度上涨3.6％。二期市场公寓价格同期同比上涨0.5％。

2017年第四季度，胡志明市别墅和联排别墅的平均价格同比上涨13.6％。在二级市场，2017年第四季度别墅和联排别墅的价格同比上涨了4.5％，同比上涨44％。

根据第一太平戴维斯世界研究公司的数据，胡志明市的别墅和别墅销售额比上一季度和去年同季度增长了25％。

根据世通海外的数据，2017年第四季度河内公寓价格下降。2017年第四季度，一级市场公寓价格下降2.5％。二级市场公寓价格同比下降6.6％。

河内供应的持续增长以及买家对中端和可负担部分的购房者兴趣转移可能导致首都房价走软。

胡志明市的租金收益率仍然很高

根据第一太平戴维斯世界研究公司最近的报告显示，2017年下半年，胡志明市的公寓租金收益率保持在5.8％左右的高位。

胡志明市的土地稀缺限制供应

在胡志明市，新公寓的供应量比前一年低15％。大部分供应位于中端市场，约占供应和销售单位的60％。

据世通海外投资咨询（深圳）有限公司称，胡志明市的2017年第四季度服务式公寓的入住率为92.2％，而B类公寓的入住率为85％。 2017年最后一个季度的入住率受到期间大量游客和商务旅客的推动。

该市的高入住率也归因于胡志明市的新供应短缺。 2017年第四季度，胡志明市现有存量约为4,200个服务式公寓单元，1,100多个单位为甲级单位，3,100个单位为乙级单位。

根据世通海外的数据，在2017年最后一个季度，一个新的服务式公寓开发“Sherwood Suites”在3区增加了近160个供应单位，使现有存量总量比上一季度增加4.1％。预计2018年该股将大幅增加，预计将推出约1,280个新服务式公寓单位。

根据世通海外的数据，胡志明市的房地产销售，特别是在别墅和联排别墅市场，预计在2018年底前保持乐观。预计低端市场的需求将推动未来的销售。

河内的供应量大幅上涨，伤害了价格

根据世通海外的数据，河内的新公寓供应量在年内增长了17％，达到25,260套。大部分涨幅都在可承受和中端市场。

根据世通海外投资集团（香港）有限公司的数据，2017年第四季度，别墅和联排别墅的总库存增加了约15.3％，达到了40,419套住宅。 2017年第四季度，共有10个新项目和三个新阶段增加了约1,290多套住房。

预计2018年将有约26,300个单位进入市场，主要由B级公寓组成。

2017年第四季度，河内一级市场公寓的平均要价约为每平方米1,370美元，而每平方米约为1,184美元。根据世通海外（shitonghk）的数据，这是二级市场上的公寓。实惠的细分市场中的公寓可以低于每平方米1,000美元的价格购买。中档公寓每平方米低于1,500美元，而高档公寓每平方米超过2,000美元。豪华公寓的成本可能超过每平方米3,000美元。

在2017年最后一个季度在河内新推出的公寓中，泰和区的PentStudio的要价最高，为每平方米3,500美元。 Tay Ho区有另外三个新发起的项目，要价在每平方米1,200美元至2,000美元之间。

南图列姆区在2017年第四季度有三个新项目，要价从每平方米近800美元到1200美元不等。

2017年第四季度新开工项目的其他地区包括Thanh Xuan（每平方米1,500美元），Ha Dong（每平方米920美元），North Tu Liem（每平方米1,277美元）， Thanh Tri（每平方米1,100美元）和Ba Dinh（每平方米1,800美元）。

河内新推出的别墅和联排别墅的价格在每平方米2,200美元至4,800美元之间。

根据世通海外的数据，在河内，经济实惠的中档公寓预计将在明年吸引更多的购房者，价格预计将保持稳定。

越南经济在2018年加速

2017年，越南经济创下十多年来的最快增长速度。根据越南统计局（GSO）的数据，该国的国内生产总值比2011年第四季度至2017年第四季度增长7.7％。 2017年全年经济增长6.8％，超过政府6.7％的经济增长目标。

越南的强劲增长预计将在2018年继续。越南总理阮选福预计，2018年该国的经济增长率将高达6.7％。

据国际货币基金组织（IMF）称，越南经历了三十年的不间断增长。

1981 - 1990年 - 实际GDP平均每年增长5.9％

1991 - 2000年 - 平均实际GDP年增长率为7.6％

2001-2010年 - 实际GDP年均增长率为6.8％

越南政府继续放松商业规则，并正在推行长期私有化的举措，进一步推动经济增长。

根据国际货币基金组织（IMF）的数据，2017年第三季度该国失业率为2.02％。从2000年的6.42％看，越南的失业率持续下降。

根据越南统计局的数据，2018年1月，越南年通货膨胀率为2.7％，远低于去年同期的5.2％通胀率。根据财政部的数据，预计通胀率将低于2018年央行的目标通胀率4％。

抵押贷款市场贷款利率一直在下降

越南的抵押贷款市场仍然不发达，大多数购房者支付现金。开发商现在开始与银行合作为买家提供抵押贷款，但高利率和严格的贷款程序仍然阻碍了当地抵押贷款市场。贷款价值比（LTV）很少超过该物业评估价值的50％。期限通常为15年。

根据越南国家银行（SBV）的数据，截至2018年1月18日，短期贷款的贷款利率为6.8％至9％，中长期贷款利率为9.3％至11％。

2016年，平均贷款利率接近7％，几乎与2015年相同，但从2014年的8.7％下降到2013年的10.4％，2012年的13.5％和2011年的17％银行。

服务不足的低端市场

据全球市场研究公司RNCOS称，许多越南人没有自己的房子，超过70％的家庭住在临时木屋里。 RNCOS估计，越南的住房缺乏约2000万个永久性住房单元。

由于住宅开发主要集中于高端客户，因此对经济适用住房的需求正在超过供应。

越南盾正在转向基于市场的机制

2016年1月，央行宣布转向基于市场的汇率机制，设定每日参考汇率，以阻止囤积美元。几十年来一直与美元挂钩，在1％至2％的有限范围内。但由于突然贬值，许多人宁愿持有美元。

不过，新费率并不是真正的“免费”。中央银行每天设定一个参考利率，越南的本地和外国银行可以在一个正负3％的范围内进行交易。利率取决于三个因素：（i）银行间利率，（ii）宏观经济平衡，（iii）该国主要贸易和投资伙伴国家的货币流动。

房地产泡沫的记忆（2009-2013）

越南在全球危机后目睹了长期的住房危机。房价暴跌两位数。政府感到危机：银行破产，经济大幅放缓。

住宅项目在建设中期停滞不前（例如西贡公寓，胡志明市中心的一座高档住宅楼）。许多房地产开发商推迟推出项目。

银行体系崩溃了。据中央银行称，越南银行系统每十个贷款中就有一个停止支付，但惠誉评级认为不良贷款比例较高。

为了增强需求，政府在2013年向房地产市场提供了14亿美元的刺激计划，对开发商对其提出更严格的财务要求，并且特别从房地产行业购买了80亿美元的不良贷款。越南国家银行（SBV）多次削减再融资利率和贴现率，越南工商银行（Vietinbank）向购房者提供了5万亿越南盾（2.22亿美元）的信用额度 。

随着时间的推移，这些措施是成功的。

越南“住房法”实施指南

2015年7月1日，“住房法”（65/2014 / QH13号法）生效。它具有巨大的意义。

首先，获得越南签证的外国人以及外国投资基金、银行、越南分行和海外公司的代表处现在可以越南购买住宅物业。外国人现在可以拥有所有类型的财产，包括公寓和有地产，如别墅和联排别墅。外国人拥有的房产可以出租、继承和抵押。

其次，越南人一直保持越南公民身份，将被视为当地居民，并被允许以自己的名义拥有无限的财产。据估计，全世界400万海外越南人中约有70％仍然保持原来的国籍。

对于外国人来说，房屋所有权期限为30年，但可以延长。新法律还限制外国人拥有一栋单独公寓楼的30％以上，胡志明市房地产协会反对这一点，因为外国人集中在此地区。

修订后的住房法重振了房地产市场，并发出了越南已经开放房产市场的信号。

越南ZICOLaw公司的David Lim表示：“政府正在考虑确保越南继续保持竞争力，继续吸引外国投资者，并为企业创造一个繁荣的环境。”

关于实施“住房法”（第99号令）的详细指导原则于2015年12月10日生效。根据99号法令，外国人只要能够满足以下条件，就被允许在越南拥有房屋：

外国人的有效护照上应贴有越南移民局的入境章。

根据“适用于越南代表性外交机构，外国领事馆和国际组织代表机构的优惠待遇和豁免条例”，这些人不应属于享有优待待遇或外交豁免权的人。

2016年8月15日，建设部通告19/2016 / TT-BXD（19号通告）载有关于住房法的指导方针以及第99/2015 / ND-CP号法令的生效。

外国人只能拥有特定共管公寓总住宅公寓的30％。

对于商品住宅项目（包括别墅和半独立式住宅）的个别住宅，允许外国人拥有特定项目个人住房总数的10％。

永久租赁

理论上，越南不存在永久性土地。土地只能由越南人出租;尽管实际上许多租赁似乎是无限期的。 “购买”土地在技术上是租赁权的转让。创造永续性可再生租赁意味着越南现在拥有亚洲最开放的房地产市场之一。