买房投资的细节

       我们买房投资的过程，说它简单吧其实也有点复杂，说它复杂吧其实也简单。今天我要在这里说到的细节，不是指怎么签协议、怎么过户、怎么交税费，而是选房注意事项，是偏宏观层面的，是上两篇文章的延续和深入。文中讲到的实操办法，也只是我自己喜欢的方式，也许很片面，很一家之言。

一、选位置。李嘉诚说选择房屋，除了地段还是地段。这话不错的，我理解，一个是地理位置，城市中心区域，包括商业中心、政治文化中心、居住中心或者片区中心都可以。具体选哪个区域，要结合实际情况，综合考虑，比如资金、买房资格、增值潜力等。第二是环境和周边配套。同样是中心区域，周边环境好，学校、医院、菜场等配套齐全的房屋肯定更值得投资。第三是具有较大增长潜力的区块。或者现在是郊区、城乡结合部，但今后是城市发展的重点拓展区域，或者是景区、产业聚集区，这些地方往往具有高成长性，现在是价值洼地，那就非常值得投资。第四是研究已经规划和或者即将要建设的交通干道（包括地铁、高铁、轻轨和城市快速路等）沿线，提早布局房产，坐等快速升值。

二、选性质。至于是投资住宅还是商业地产，要结合当地生活、产业等实际，个人以为以住宅为主，户型以中小户型为主。投资收益包括租金收益和增值收益两部分，能够两方面均衡兼顾的为最理想，有一方面收益比较突出的也可以考虑。另外就是要考虑房产的变现能力，这样可以让你的投资可进可退，具有较大的灵活性。上面都是纸上谈兵的东西，我在实际操作主要分为三种方式，一种是投资年化固定收益在百分之五以上住宅或写字楼。第二种，投资中心区域小户型、价格较低的二手学区房。锁定中心区域、老小区也可、楼层好，套型好，面积在60-90平米之间的学区房。买下后，重新简单装修，出租或者溢价出售。第三种，在特色产业集聚的小城市或者专业市场，投资产业用房，用于出租，等增值后出售。

三、选时机。首先要看大势。就是选择合适的投资时机。处于上涨通道的时候，可以大胆出手，一旦步入下降通道，那就要万分谨慎，这时不是买进而是卖出。其次要看能力。买房使用信贷杠杆是没错的。但是一定要在自己的能力范围之内，按揭的还款不能影响自身家庭的生活。不能借高利贷去投资买房，不要贪多求大，一旦遇到形势不好，还能有回旋余地，不至于血本无归。再次要重持有收益。除了快进快出的短平快炒房，一般投资房产都有一个持有周期。持有的房产要能有租金回报，如果租金能够覆盖按揭还款那就风险很低。

         最后讲讲我自己的投资偏好。世界上没有一片树叶是完全相同的，同样我们每个人的投资偏好也是不一样的，所以投资也会变得有趣有味很多。第一点是偏好熟悉的地方。或许由于资金有限和户口限制，我还没有涉及过一线城市的房产投资，我喜欢投资和关注自己的城市和周边的城市，目前只局限于长三角。第二点是不喜欢度假房产。对度假房产投资不是很喜欢，以前看过很多地方的度假房产，很多人买了，包括周边的朋友和一些咨询的客户，但我一套也没有买。我国最集中最值得投资的度假房产应该在三亚，其实回报还可以。我去那边度假住过几次，觉得没有想象的美好。最适宜的时间是冬季，现在配套不错，菜场、食堂、医院、阅读室、影院等都有，在那边呆几天，一两周感觉不错，时间长了会无聊。另外，适宜度假的时间其实就几个月，5-10月很热，真心不适宜，所以空置率较高。第三点是偏爱小户型和写字楼。小户型不用说，总价低，好出手，还有一点就是租售比能够高点。写字楼很多人不看好，比如：40年产权，交易费用高，增值没有住宅快。但是租售比高啊，一般租金回报能有5%，增值要选地段，看配套，这里有三个要点，一是体量不能太大，巨无霸的写字楼往往管理不好。二是最好配有较大体量的住宅，便于员工租住。三是生活配套要较齐全。还有就是交通、停车、档次等，这些选好了，写字楼投资就不会差。租金回报好比买债券，房子升值赚差价，两条腿走路既稳又快，美滋滋。