第一次来香港旅游是在2017年的一个盛夏，那几天的天气出奇的一点也不闷热，海风伴着港湾的灯火吹得我醺醺然。
街边夜市煲仔饭的锅巴，闪烁鲜艳的霓虹灯牌，还有港岸边广场上的冰欺凌甜筒都给记忆添了份重彩。
不过每每提到香港，还是会常常想起路旁密密匝匝紧挨着的楼宇和那些一个个像蜂窝般堆砌的黑色窗口，然后带着一丝庆幸的感叹：还是老家的房子便宜！
内地人对香港房子的印象大多来自于电影，王家卫《重庆森林》里不断变换镜头下的那座重庆大厦和密集的人群商铺曾让我感到压抑。《变形金刚4》的取景地——怪兽大厦，如今也成了网红拍照的打卡点。
香港的房究竟有多小？有多贵？2018年底香港楼市成交量腰斩，房价指数持续下滑，楼市神话还能否继续？
香港，80平就是豪宅
用两代人的一辈子，去拼一个40平米的房子。
素有亚洲四小龙、东方之珠等一系列称号的香港，如今依然是亚洲的枢纽和世界级的金融中心。二战以后，香港的经济和社会迅速发展，成为了全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的地区之一。
随着大批商人的涌入和经济的不断发展，从二战结束到1998年亚洲金融危机，香港的楼市屡破新高。
1998年之后，香港楼市进行了一波断崖式下调后，2003年开始扭头就又继续保持了上涨态势，基本持续增长了15年。
如今香港的房价达到了近20万人民币/平方米的高价位。这个房价高到什么地步呢？一个车位的价格就要600万元，比车子本身还要贵。2018年11月，香港房价收入比约为48倍，市中心住宅售价与年租金之比高达53倍，绝对房价与租售比均居于全球主要城市前列，远超同属于亚太地区的新加坡、东京。
由于房价的高企，为了满足大多数人的住房刚需，香港房地产开发商提供的住宅房型多为40平以下的小户型。而超过80平的房子，在香港就能成为豪宅。那些低收入群体，则只能租住在劏房、甚至“笼子房”、“棺材房”这样的狭小空间里。
在香港有82.2%家庭住户居所面积介于20平米至70平米，家庭住户居所楼面面积中位数为40平米，人均居住面积仅为15平米。而2016年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。
18年年中推出的香港豪宅区迷你住宅，面积只有5.6平方米。
皇后娘娘蔡少芬在录制综艺节目时，自家的房子也在电视上曝光了，作为明星这一高收入群体，她家的房子住宅面积也不过只有80平米。
因此毫不意外的，香港人的住房痛苦指数处在全球领先位置。
在楼市一路上涨的路上，不断升高的房价就像是一座独特的围城，城里的人填砖加土垒高城墙，唯恐城破，城外的人争先恐后的攀登，和房价上升比速度。攻守之间，城墙越来越高，也渐渐摇摇欲坠。
撑不住了吗？
在你的习以为常中，市场已然转向。
2018年6月13日，那时的美股还一片大好，纳斯达克指数在7700点依然上涨势头不减，美联储淡定的宣布了意料之内的加息，随即香港也淡定地跟随了加息，就像过去几年的加息进程一样。
2018年6月底，香港市政府通过了包括居屋与市价脱钩、开征物业空置税等政策，试图再次用政策对冲不断升温的楼市。然而面对再一次的调控，无论是新闻媒体还是居民关注都反应冷淡。因为从2009年开始，政府已经针对楼市实行了7轮逆周期调控，其中不乏限购、大幅增税等“辣招”，却都没能遏制坚不可摧的香港楼市。
在所有人的淡定和麻木下，香港楼市的风向在不经意间已经发生了改变——楼市降温了。
从2018年6月开始香港的楼宇买卖成交量出现了断崖式下跌，从6月的9252套成交量到12月3038套成交量，成交额近乎缩水三分之二！房屋价格也开始下降回调，中原城市价格领先指数已经出现了明显回落。
房屋交易的违约量也大幅攀升，根据一份正式文件，刚刚在2018年12月31日同意以7.22亿港元（约6.21亿元）购买香港豪宅区Mount Nicholson的买家，不惜损失高达3610万港元的定金，仍然选择中止交易。
一时之间，市场观点纷纷看衰：
仲量联行（JLL）发布的最新住宅市场展望指出，香港住宅市场正进入调整期，2019年底前住宅均价将下跌15%。除此以外，如果国际贸易环境持续恶化或股市继续下滑，住宅均价跌幅或将高达25%。
里昂证券发布的研报表示，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市，预计未来一年房价会出现15%的回调。
另外，瑞银此前发表的研究报告也称，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，这还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响。
面对楼市走衰的趋势，香港特首林郑月娥表示：楼市调控的辣招一定不会放松，此前她还提出将会扩大土地供给。这无疑给楼市的下行再添一笔重压。
是整体崩溃还是正常回调？
危险爆发前，99.99%的人都以为一切安好。
香港楼市下跌压力从哪来？
一、未来供需关系发生缓合。
供给方面预期将增加土地供应量
香港楼市的供需矛盾是支撑房价走高的基础动力。多年来香港政府的土地出让面积每年都十分有限，是直接导致了房屋又小又少的供给因素。为什么在过去不选择增加供给，直接对冲楼市暴增的压力呢？
首先因为香港不仅面积小，人口密度极高，而且城市土地多为山地丘陵，适合大面积建造楼宇的土地不多，总体没有那么多土地可出让。同时香港极为注重生态保护，香港整体的森林覆盖率高达70%，居民非常不愿意平山毁林，对填海造陆的态度也不甚积极。
其次，和内地的地方政府一样，土地出让收入和相关的税收，占据香港政府财政收入的一个绝对大头，房价的高涨其实一定程度上保障了香港政府能够以较少的出让面积取得更高的出让收入，也能保障香港房地产相关的税收。从财政收入的角度考虑，政府对房价的态度总是值得推敲的。2009年之后，香港虽然一定程度上提高了土地出让面积，仍不足以弥补供需间的差距。
2018年以来，特首林郑月娥出台了一系列政府报告提案，市场对可能增加土地供给的预期增强。18年10月份，在环境保护人士的反对声中，特首林郑月娥提出了“填海造地”的报告提案，称将建造人工岛屿，获得新土地面积约1700 公顷以建筑26-40 万住宅单位，可容纳70-110 万人口居住。12月31日，林郑月娥又提交了一份《多管齐下，同心协力》报告，建议特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项，预计可提供3235公顷土地。
需求方面预计将有所回调。
刚性住房需求方面，随着香港人口数量的持续增加和房价的攀升，住房需求持续提升并存在未释放的累积需求，预计未来短期不会发生大规模的改变。
投资住房需求方面，随着2018年国际贸易环境不确定性增加，全球整体经济步入缓行周期并存在下行压力，叠加美联储的加息周期状态，资金环境将整体趋于紧张，住房投资需求在2019年预计将会降低。
因此，整体上供需关系有所缓和，降低了香港楼市的底部支撑，给楼市的下行带去空间。
二、香港经济趋稳，但已告别高增长时代
2018年的香港经济是稳定的，1月8号林郑月娥在会见传媒时表示，香港地区2018年经济增速为3.2%，高于过去10年的平均水平2.7%，失业率下降至2.8%是20年来新低，金融市场IPO集资量达全球第一。一切看起来都很美好，如果不去细究的话。
从下图的中原城市价格指数和香港GDP增速我们可以看到，1998年、2001-2003年香港陷入的低速经济增长是和地产下跌状态重叠，2008年时全面的金融危机导致的经济下行和2008年楼市的下调重叠，2011年楼市微调紧接着2012年经济增速大幅下降；2015年末的房地产下跌，2016年GDP增速不足2%。香港的GDP增速变化总是和地产价格呈现联动趋势。究其根本，房地产价格变化在排除市场泡沫的情况下基本可以综合代表一个地区的综合经济发展情况。
中原城市领先指数
而对比过去20年香港的经济增长，可以发现，2012年之前，除了98年和08年的金融危机期间，仅又2001-2003年的经济受地产影像增速低于4%，但2012年之后，香港的经济增速再没上过4。再看12年之后的房价，无论是12-13年的上升期、14-15年的上升期、和16-18年的上升期，地产增长曲线越来越陡，而经济增速却一直并没有跟上暴涨的步伐，显得有些老态龙钟。
因此以当前香港的经济增长，不足以支撑当前这么快的房价上涨，也不足以支撑未来上涨的预期。
世界上很多幸运儿，如果你坚信自己就是下一个，投资就变成了赌博。
根据2018年瑞银集团发布的世界房价泡沫指数，香港以绝对优势占据了房价泡沫指数的第一名。
李嘉诚在2019年1月11日，出席长江集团周年晚宴前，对媒体表示，“今年世界经济很复杂，大家都要小心点。”“譬如香港的朋友，香港人买来自己住，分期付款没有问题的话，那么你应该买，因为买来住，但是千万不要买来炒，波动厉害的啦。”
从实物资产的角度考虑，由于香港的房地产供给预期上升，需求预期下降，楼市有下行的空间。
从经济基础的角度考虑，香港经济增速稳定在3%左右，不足与支撑房价过去和未来的高速增长。
从金融资产的角度考虑，随着美联储加息周期持续，热钱回流，且当前世界经济普遍存在下行压力，贸易摩擦带来不确定性增高，没有政策托底的香港楼市，正处于市场价格顶峰，高风险资产预计将面临较大的波动性风险。
在楼市一路上涨的路上，不断升高的房价就像是一座独特的围城，城里的人填砖加土助攻垒高城墙，唯恐城破，城外的人争先恐后的攀登，和房价上升比速度。攻守之间，城墙越来越高，也渐渐摇摇欲坠。
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