投资核心是低买高卖，但是对于喜爱之物人们往往丧失理智疯狂出价，以至于英国文豪王尔德（O. Wilde）发出感慨“知道所有东西的价格，但不知道任何东西的价值”。现在很多法拍房投资者都是凭经验，而非通过科学的价值分析进行选择和决策。轻则买贵了，重则会被严重套牢。
投资房地产的主要收益来源是买入折价的房子，或者买入未来有上涨潜力的房子，买入有良好投资收益比的房子，你将获得价差收益、未来增值收益、现金流收益。
对房屋价值分析最核心技术是对价格的评估分析，房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、未来收益法、重置成本法。根据不同房屋特性进行选择应用。
价值分析方法分类1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
2.收益法
指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
3.成本法
指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。应用成本法评估房地产价格时，一般可分新建房地产的成本估价法，新开发土地的成本估价法，旧有房地产的成本估价法三种方法。此外，在进行评估时，市场因素将会对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。
如何使用价值分析工具
现代社会，如何使用专业工具成为法拍房投资者科学竞争和致胜的关键，主要有两种工具可用。
一、估价报告
房地产估价报告是专业的评估事务所进行全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
根据相关的管理规定，包括：
(1)封面;
(2)目录;
(3)致委托方函;
(4)估价师声明;
(5)估价的假设和限制条件;
(6)估价结果报告;
(7)估价技术报告;
(8)附件.
典型的有全国各地评估事务所出具，特征是具有权威性，推导方法细致科学。
二、价值分析报告
价值分析报告是房地产专业咨询机构基于本身的大数据优势，通过统计分析方法推导资产价值和风险所在，以贝壳找房的房屋价值分析报告为例，包括：
(1)封面;
(2)目录;
(3)致委托方函;
(4)分析声明;
(5)被分析对象的基本情况;
(6)周边小区情况;
(7)地理信息和配套;
(8)价值风险分析
(9)周边价格和成交走势分析
(10)基本操作流程
(11)风险提示
房屋价值分析报告国内有代表性的机构如贝壳找房，拥有2.2亿套房源，433个地产字段和标签，每天日均21000条挂牌，32000个线下门店，320000经纪人做支撑，目前贝壳找房的房屋价值分析报告可以通过资产信息网和小程序资产信息获得。资产信息网（http://www.zichanxinxi.com/）是全国最大的人工智能AI驱动免费法拍房信息平台，全国法拍房源就是全，资产打折力度就是大，免费真实房源就是多，免费提供贷款服务和提供法拍房尽调报告，是买家和地产基金经理、房地产中介、卖方、分析师等免费的数据应用和决策工具，覆盖全国所有城市，21类资产和百万级项目数据供你选择。
三、报告对比和应用场景
估价报告和价值分析报告各有优势和特点，从权威性角度估价报告远胜价值分析报告，在房地产租赁、抵押、担保方面必须用评估事务所盖章的报告。而在对房地产价值和风险分析上，很多价值分析报告由于大数据优势和更全面的计量模型似乎又略胜一筹。
在成本方面，估价报告有2009年国家发展改革委、财政部颁布的关于发布《资产评估收费管理办法》的通知。
按上述计算收费总额不足1500元的按1500元收取。一套500万房子收费为万分之五为2500元。而房屋价值分析报告由于是使用大数据和人工智能效率更高，以贝壳价值分析报告为例对外报价只要200元，最新促销价更是低至9.9元/份。
两种主流工具选择还是要根据用户的使用场景进行合理选择，成就精准投资的小助手。
网友评论