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2016年8月16日,住建部等7部委联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》【下称168号文】,正式打响中介行业规范管理第一枪
房子,无容置疑是普通百姓大额消费之一,尤其是在【北上广深】这样计划建立“宇宙中心”的城市,更要倾尽几代人心血
房地产一拉动,那“鸡的屁”像猴一样,一窜一窜老高了,如此漂亮的GDP数据,搁国内任何一城,那都是难以割舍的爱啊。一句话,房子还要火!
房价老高,工资老低,房产中介老“闹心”,老乡们老窝火!各行各业都有糗事,房屋中介时常被骂的狗血喷头,与这“窜天猴”一般的房价不无关系!据不完全统计,地产中介消费满意率仅1成左右(2016|上海)。
商人逐利,无可厚非;但涉及“居者有其屋”这一关乎人民安全感的领域,总是容易刺痛人的神经,房屋中介就在这个刺激的领域。
个体VS地产中介,中介方优势地位明显,消费者处不利地位;
信息不透明,专业知识不对称、维权力量弱、担心报复、监管不力等等,个个都是消费者难以逾越的鸿沟!
多方推动下,168号文算是号准了地产中介乱象的脉,但法律规制才是良方,结合存量房交易链中典型几环,下面律眼君告诉你越过”大坑“的正确姿势!
1、假房源?网上一套房,地段?合适!价格?合适!装修?合适!天上掉下个“好房子”,简直为你“量身定制”;一个电话过去,“卖掉了,被别人定掉了”;至此,鱼已上钩。众多假房源给买房群众耍的团团转,浪费时间、精力、话费不说,眼看着一套套中意的房子都是虚无,小心肝乱颤!
事实上,《合同法》规定,商品陈列广告原则上属邀约邀请,但如坐落、房号、价格、交易方式等核心要素均确定,则构成邀约,相对人承诺即合同成立;对方拒绝交房将构成违约,需承担违约责任!纵使无法构成有效承诺,假房源也涉嫌缔约过失,需承担缔约过失责任;一句话“市场有风险,钓鱼需谨慎”
2、定金OR订金?别急,接下来,还没完!“虽然定掉了,但他还没付定金,你先付定金就是你的”,兴奋又有点小紧张的你马上下定,中介将你的定金轻轻数好放入荷包,你还在为比那个“他“抢先定到房而窃喜,殊不知,你可能在和一个”幽灵“抢房!那个”他“也许压根儿不存在!
纠结定金或订金的写法?哥只能呵呵了;定金、订金抑或XX金?本质是履约担保金,若定金支付在主合同订立之前,但主合同又无法达成合意的,则定金合同自然难以履行,属无本之木,从而定金罚则无从谈起;所以一概适用没收定金或双倍罚金都是不妥的。【此条同样适用一手房】
3、垫资?房地产越来越呈现出金融化的特性,也好也坏,好的是,利用金融杠杆使更多的人及早圆梦;坏的是,美国次贷危机冲击波的幽灵还在众多破产群众的梦魇里!这时,突然从天而降一个雷,房子有抵押、被查封!!不能过户,这个说法狠合法!目前存量房有贷款的情况是大概率,被查封也不少见。
咋整?先解封,但,没钱呐?“有人贷给你,月息2%,你是客户,给你算1.5%,甭谢我!”,解封解压,接下来兴许中介和金主含着泪默默分利息?
如果定金支付过后,才告知有抵押、有查封,则购房合同存在重大误解,可依法撤销,撤销后合同自始无效;导致合同被撤销的过错方需承担赔偿责任,168号文明确,房屋权属状况必须事先告知,否则?没完!
4、资金代管?付首付,直接打给房东?万一房东耍幺蛾子不给过户咋整?别纠结!给俺们中介,放俺们账上,过户时再给房东,“一家烤肉两家香”,中介充当了淘宝的角色,马云,侬怎么看?账上沉淀资金不少啦,怎么用呢?自己脑补!不过与上面第3项简直像是一个循环的呢?“羊毛出在狗身上,猪来买单”?
针对这一问题,168号文明确各地房地部门建立并推广存量房交易资金监管平台,包括首期款在内的存量房交易资金均打入平台账户,平台出具凭据,凭凭据去贷款,过户,交易不成则资金无息退还交易双方;目前多地已运行此类平台,包括首付款,银行贷款,尾款等均可在该平台上做资金托管,全程免费、童叟无欺!
5、贷款?一次性付款的土豪毕竟是少数,大多数群众是要贷款地;资信受限?没有资格?非首套房?没结婚?没离婚?省税?没首付?没事,都能整!交给我们;俺们都能办妥,这不是“黄牛”,这简直是“天牛”,当然,代办手续费是可能收的,没事,这块打折!
神通广大?曾爆出,房主使用中介提供的假结婚证获取资格并申请贷款,后被发现,咋个处理?具体请自行百度《税收征管法》《治安管理处罚法》《刑法》等相关法律。
“首付贷”让“0”首付买房成为现实,简直是为炒房客量身定制,风险极高,也为高烧的房产市场加一把火,一旦没了“接盘侠”,马上拍屁股走人,让银行拿一堆房子来发工资?
针对这一现象,168号文明确消费者自由选择金融贷款机构,中介不得指定,不得收取贷款机构返利,同时受消费者委托,中介有义务明示贷款政策、首付标准等信息。
同时严查并杜绝“首付贷”这一极易造成系统性金融风险的产品,还记得前不久火热的“场外配资“吗?
但如果你条件不符,需要”包装“,选择中介服务,那么只能”且行且珍惜”了。
6、房产评估?贷不贷款都评估,费用不菲,总价一个点?贷款好理解,银行比照评估价确定贷款成数!那全款呢?“房产交易中心的要求哦,吧啦吧啦“很多小白压根没去过交易中心,既然政府说评估,那俺就评估!
难怪某地交易中心在大厅公告:房产交易中心不强制评估!不指定评估机构!翻译过来就是:这个锅我们不背!
该种情况,先询问交易中心和银行,了解是否需要评估;目前房地产评估机构基本已市场化,不知道哪儿找?各地房地产估价协会,从里面挑,基本好使,货比三家,你不吃亏!
房地产交易流程里面道道繁多,关系复杂,但背后均蕴含严谨的法律逻辑这只“牛耳”!
某中介打出”真房源“的广告切中了市场的心声!
诚然,如果作为二手房交易流程开端的房源都假,那么这种以欺诈开始的交易,也注定难逃以纠纷为结束的宿命!
168号文的出台涵盖了税务、工商、银行、工信部等贯穿二手房交易全流程监管机构,不难看出,官方期望打出一套”组合拳“,群众都眼巴巴的望着你们呐!
律眼君 | 财商法律领域深度观察的法律工匠
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图片:美图秀秀
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