文丨冯叔

以前有个朋友问过冯叔：

“有没有什么办法，可以像一把万能钥匙能打开所有的锁一样，去解决所有问题？比如说，预知未来？”

冯叔的答案，当然是“有”了。

01丨最头疼的一个问题

“全国的房价大趋势是什么，会涨还是会跌？”

“我想投资，可以买哪座城市的房产，哪里的不能碰？”

“哪些区域和属性的房子更保值？”

……

说实在的，关于房价的提问是我今年遇到最头疼的问题。

今年，这些问题以高出几个数量级的形式出现，就像无数把大锁头，我的头都大了。

这种时候，相信谁都想要一把“万能钥匙”——不管什么问题，都能用一个答案来一次性解决。

你看没看过这个问题：

怎么通过全自动方式，把每一个香皂盒都装入香皂？

为了攻克这个技术难题，美国人花了超高研发费用，而中国人只用了一台电风扇。

处理问题的关键在于切入角度：

装盒技术不重要，除掉空盒才重要。

也就是说，不仅要提升解决问题的能力，还要重新找到解决问题的方法。

转换到房地产市场和经济层面来说，是一样的：

当有了AR看房软件，买房子尤其是买二手房，简单了不仅仅一个层级；

有了智能销售系统之后，卖房子的标准化增强，销售员的业务水平得到了量化，销售速度要提升就有的放矢。

看房软件解决的不是直观体验问题，而是改变了消费者面对房产的态度；智能销售系统解决的不是销售技巧不到位的问题，而是提升了去化速度。

02丨与房价紧密耦合的是什么

经济学家张五常老先生曾经提出一个观点：一线城市的高房价，是因为搞了高科技。

这个观点是在2017年提出的，那时连华为还没有实现技术突破，更别提别的科技企业。这个预测，在外行人眼里完全是建立在理论层面的。

但什么是科技？

科学是基础假设与实验，技术是实践和经验。

如果降一个维度，去掉繁琐的实验和艰深的基础理论部分，只留下经验、思索与实践，那剩下的就是创新。

——科学是高深莫测，创新是人间烟火。

2017年，美国福布斯杂志就曾发文称，北京中关村已经取代美国硅谷，成为世界顶级的科技的中心，科技实力有目共睹。

当时北京因为政策调控和限竞房入市，房价从数据层面看来有连续的跌幅。但中关村所属的海淀区、连带拥有未来科技城的昌平，是北京最抗跌的两个区域，究其共同点，是区域的科技实力。

在一线城市，抢房最厉害的，是男性码农。

他们薪水高、个性内向、加班多，想要解决人生大事，最有效的办法就是买房。

在杭州也有一个未来科技城，云集了阿里巴巴，菜鸟，阿里达摩院，之江实验室，浙大南湖校区等知名企业、机构。

6月7日，滨江西溪之星，一套约76方户型房源，成交总价达440万，单价高达59604元/平方米。

对于国外楼市，“科技带动房价”同样适用。

在硅谷，房价逐年升高，有钱的年轻人买房子扎根，也有不少人卖掉房子逃离，房价又成为衡量区域科技水平的一杆秤，彼此循环反馈。

03丨现在还适合投资房产吗

我们要去衡量一个附加产品的价格，比如二套房，首先要知道它是一个非必要的、非饱腹性的产品，那我们要看的，是优势人群，而不是群体中的短板。

张五常先生能在三年前提出科技引领房价的预测，原因也是他看到了高收入人群对房子的心理需求。

我们再来看一个问题：

怎样淹死一条鱼？

很诡异是不是？其实答案很简单：

把鱼从水里捞出来！

解题的关键落在“淹死”和“鱼”这两个主体上。我们要把大问题拆解成小问题，只要简单研究一下淹死的定义和鱼的呼吸方式，你会发现，淹死更准确的定义是“窒息”，而鱼呼吸的介质是水。

掌握这个分析模型之后，你会发现淹死一条鱼真的可以在水中实现，比如你不让鱼游动，它就不能处理水中的氧气了，一样会“窒息”。

再转换到房价问题上，房价涨跌这个大问题，能不能拆解成几个能够合理解释的小问题？比如这样：

价格与什么有关系？这些关系在怎样的条件下能够相互影响，影响的结果是什么？

不同区域的房子，有哪些属性和特点，这些特点是否能集中满足一部分需求？

谈到这里，冯叔就把几个基本的答案公布出来：

中国的楼市已经饱和，人均居住面积>40㎡，买房投资已经过了红利期，一夜暴富不再可能；

任何非专业的、宣扬通过炒房达至财富的裂变，在经济下行时期都是极其危险的；

有些人有机会占一些小便宜，但是同时他们也付出了一定的代价。旁观者要擦亮眼睛，只有合理预期代价，类似的便宜才值得一占。

当然类似的答案还有很多，大家可以自己来发挥一下。

最后，冯叔再问一句：

你们问房价，都是想投资，占点时代发展的小便宜吧！

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