深圳买房过程全记录（直播中）

Step1：户口办理-人才引进落户

1. 时间线：

• 06-18开始办理户口
• 07-08落户体检（在拿到调令后申请准迁证需要，相关流程是：体检--体检结果正常/拿到调令--申请准迁证）
• 07-10体检结果上传系统
• 07-11拿到调令
• 07-30拿到准迁证
• 08-02准迁证送往户籍所在地派出所
• 08-07户口办理完成

Step2：买房选择

房产宏观面

对于房产的宏观面，作为普通人很难有系统的分析，所以打算听听经济学家怎么说，于是阅读了如下材料：

• 《徐远的房产财富42讲》

以上学习主要想解答这些困惑，我做个罗列。

1. 现在的高房价合理吗？

   1. 我们的房价收入比太高了吗？---房价收入比应该拿未来的收入计算，道理类似股价反应的是对未来的预期。
   2. 房价涨太多了，会像90年的日本那样是个泡沫吗？---不是的，90年日本的房价是中国的16倍。
   3. 房子贵是因为土地财政吗？---土地的价格是开发商根据买房需求竞价来的。
   4. 货币超发导致的房价上涨吗？---对比美国，中国的货币超发实际并不严重，之所以认为“货币超发”是因为M2指标没有统计到金融机构等的货币储备。
   5. 房价涨太快是因为炒房吗？---房价上涨是一个全球现象，房价上涨是和经济增长正相关的，如果用 房价涨幅 /（经济增长+通货膨胀）来对比，中国的房价涨幅合理。

2. 房价会下跌吗

   1. 视频办公技术的进步，人们可以不用聚在一起办公，那样大城市的房价会下跌吗？---
   2. 生育率下降，孩子会继承来自父母的多套住房，那样很多年轻人都不用买房了？ ---
   3. 房产税、共有产权、农地入市等房价调控政策，会降低房价吗？

3. 房子的价格

   1. 价格取决于供求关系，房价反应了市场的需求情况。任何没有改变供求关系的政策都无法真正影响房价。
   2. 人口聚集是必然趋势，因为能细化分工，提高效率。大城市房价贵，是人口聚集的结果。
   3. 教育资源、交通、生活设施、医疗等稀缺资源，是房子重要的附加价值。、
   4. 宏观上的房价增速=经济增速+通货膨胀-实际利率
   5. 和房价相关的因素：城市规模、人口流入、 人均收入、土地供应；儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比。

4. 买房策略

   1. 租房比买房划算吗？
      很多人是用当前的房价除以月租，这样算实际忽略了租金的上涨，比如一个200万的房子，租金每年4万，乍一看是50年，但如果按租金每年上涨6%，假设贴现率1%，是算出来是38年。
      也就是说，38年后，不仅可以收回了成本，还多了一套房。
   2. 首套房，先上车
   3. 改善房，
   4. 养老房，
   5. 房产投资，海外投资靠谱吗？
   6. 商住两用房、共有产权房。
      商住房没有学位+首付比例高+物业成本高，所以价值没有住宅高，具体要对比价格。
      共有产权房的购买者需要满足资格，所以其流通是个问题，增值空间不如住宅。

Step3：买房中观面

买房看些什么？（个人经验）

1. 长期：经济和人口增长
   1. 总体面积、人口情况
   2. 经济情况
2. 中期：位置
   1. 所处区域
   2. 交通
   3. 配套设施、教育
3. 短期：资金政策、市场情绪、经济情况
   1. 资金政策
   2. 房价走向
   3. 舆情面（个人感受）

新房/二手房

• 拿深圳来说，新房的位置会更远离市区，价格比二手房贵，可选项少，当然新房的增长空间更好。
• 个人认为，二手房的可选项较多，设施比较现成，且相对价格更低，更适合首套房上车。

Step4：看房

1. 房源初探：在APP中选择中意房产
   1. APP选择：贝壳-地图找房
   2. 选择原则：最好各区域都看看，便于对比，临近位置只先选一套即可。
2. 经纪公司/人
   1. 中介费
   2. 人的不同
3. 房源细探：亲身去体会、询问
   1. 交通、设施体会
   2. 同小区人询问
   3. 同小区的房源对比
4. 价格
   1. 买房需要付那些费用
   2. 租金
   3. 砍价