1、什么是房屋建筑面积，什么是面积差。
房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积，还包括阳台、走廊、室外楼梯等建筑面积。房屋建筑面积主要是由套内建筑面积和公摊面积两部分来构成。
套内建筑面积又由三部分组成，包括套内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。分摊公用建筑面积的计算方法为：各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数(整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和)，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。我们刚才提到的其中任何一个面积组成部分出现了误差，都可称之为面积误差。
2、为什么在交房的时候房屋面积和合同约定之间会产生面积差？
因为大部分商品房销售的都是期房，在签订合同的时候房屋还没有实际建设完成，所以合同签订的时候双方约定的是通过建筑设计图纸测量出来的面积，而通过建筑设计图纸测量出来的面积与实际施工完成之后，根据建筑物实际测量出来的面积，会有一个合理范围内的面积误差。合理的建筑误差是任何一个楼房项目都会存在的情况，因此合理范围内的误差，法律是允许的，并不构成开发商的违约行为，在合理范围以内应当据实结算。但是超出合理范围以外的，开发商为了获得更多的利益随意增加的建筑面积，法律是不允许的。
3、法律对于面积误差的纠纷问题是怎么规定的？
1、有合同约定，依照合同约定。根据契约自由的精神，买卖双方在不违反法律规定的情况下，可以就房屋面积变更的问题进行自由约定。法律关于规划的强制性规定，符合规划变更的要求，这样的约定是受到法律保护的。
2、如果合同没有约定，如果出现纠纷，就必须依法律规定来进行处理。
（一）面积误差3%以内（含3%）
面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，应当按照合同约定的价格据实结算。买受人请求解除合同的，不予支持。这种情况下，实际面积与约定面积的误差属于合理的建筑误差范围，这样的误差并不会实际影响到双方合同的履行，所以买房人必须按实际面积据实结算，不能主张解除合同。
（二）面积误差超出3%
面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以自由选择解除合同或是同意继续履行合同。
（1）买房人如果请求解除合同的，可以要求出卖方返还已付购房款及利息，法院应予支持。在这种情况下，房屋实际面积与约定面积的误差比较大，已经超出了买房人可以接受的范围，也超出了建筑的合理误差范围，这个时候买房人可以请求解除合同。
（2）买受人同意继续履行合同的，又根据房屋实际面积是大于或小于合同约定面积，分为不同情况对待。
①房屋实际面积大于合同约定面积的，
面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照合同约定的价格进行补足，
面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，但是所有权归买受人。房屋面积存在误差，在一定程度上是由于出卖人的原因造成的，并且该部分超出了合理的建筑误差范围，因此，误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担。
②房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因为房屋实际面积小于合同约定的面积时由于出卖人的原因造成的，法律规定超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还，是对出卖人的一种惩罚措施。这个惩罚措施主要是督促开发商严格按照设图纸进行施工，合理控制面积误差的范围。
北京栩锐律师事务所李晓宁律师”以上就是关于“商品房的实际面积与合同约定面积不符时怎么处理”、“商品房的实际面积与合同约定面积不符时可否退款”等相关问题的解答。
面积条款是购房合同中的重要条款，在签订购房合同时，一定要注意面积条款是怎么约定的，约定的是不是合理。在验收新房时，也一定要注意实测面积报告有没有问题。如果我们在收房的时候有理由认为实测面积报告可能有问题，购房者最好能找专业的测量机构实地测量一下，以确定房屋的实际面积是多少，开发商如果不认可测量结果，购房者在诉讼过程中也可以申请法院委托鉴定机构来进行实际测量。
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