引言

疫情之下，大多数人足不出户，高度依赖线下的房产行业陷入冰点。

58同城、安居客6日发布的2020年《1月国民安居指数报告》称，春节淡季，叠加新型冠状病毒感染的肺炎疫情，1月份中国各地找房热度均有下降。不过，受到人们开启“宅家模式”等影响，该平台VR(虚拟现实技术)看房访问量占比提升，环比上升近六成。

VR看房让用户看房体验更好、效率更高，但业内人士普遍认为，房企的这些行为重在营销，是在市场悲观时的主动出击，真实的销售效果远远难比预期，而对于房产中介平台来说，VR看房、直播卖房的形式早已存在，只是疫情影响下应用得更为广泛而已。

2020年3月1日，指挥家科技创始人&CEO 曾子辕先生，坐客GoCity Protech Labs AMA栏目，对当下VR看房的趋势进行了深入的畅聊。

一、为什么要选择VR看房

二、“线上看房”是伪需求吗

三、看房容易，下单难

四、线上看房如何才能成为主流

五、Ask Me Anything 之 Q&A

一、为什么要选择VR看房

关于VR

VR即虚拟现实，是一种可以创建和体验虚拟世界的计算机仿真系统，它利用计算机生成一种模拟环境，是一种多源信息融合的、交互式的三维动态视景和实体行为的系统仿真使用户沉浸到该环境中。

线上的营销和推广，早已是房企已经惯用的手段。即采用文字、图片、VR视频等形式，通过网络页面、小程序或H5展示其楼盘项目，有助于购房者通过互联网了解到产品的各方面信息。如今线下渠道的被迫暂停，使得房企把精力都投入到了线上，包括碧桂园、恒大、万科、金地、保利发展、阳光城等各大房地产开发商纷纷推出了线上售楼处的小程序，提供地图看房、在线咨询、预约看房、在线算价等功能。相对于以往更常见的与其他中介平台合作，房企开发的小程序属于自有线上渠道，有助于降低线上推广成本。这次疫情之后，VR、直播等方式会成为房产行业的标配，但房产作为大宗交易，涉及的环节较多，购房者十分慎重，线上终究不能取代线下实地看房。未来，要真正让购房者认可线上模式，企业要提供更全面的房屋信息、引入无条件退款机制、通过科技方式实现更高级的体验感等，最终考验的还是企业的服务能力。

▲指挥家VR为万科打造的线上VR样板房

线上VR看房优势：

优势一：足不出户，省时省力

很多客户觉得买房是大事，地段如何？户型如何？配套设施怎么样？都是购房者关注的焦点，必须亲自跑到售楼处看房选房才安心。其实，随着互联网以及技术的发展，现在只要通过手机打开小程序，便可以在线看房，用户还可根据自身喜好，如区位、户型等多重条件查找，筛选心仪意向房源，方便快捷，免去线下辗转售楼的时间。

优势二：快速便捷，信息齐全

目前在线上小程序，各个项目的效果图、户型图、样板间、720°全景看房、周边配套都会呈现出来。想要知道的信息应有尽有，多种方式让好房情报一目了然，另外我们还可以通过VR看房这种全新的交互式视觉冲击，为客户仿佛置身真实房间的全场景看房体验，如果想了解更多房子背后的“故事”，通过小程序找到对应的经纪人，即可足不出户即可掌握资讯，关键信息，核心价值一览无余，省去了打听、上网搜资料的精力。

优势三：7*24无缝对接

线上看房7*24小时全程在线，提供全天候的贴心服务。小程序里面都可以一键呼叫经纪人，有问题、有需要只要点击便可线上直接交流咨询，不会给客户造成负担，保持持续的沟通互动，只要有需要，随时随地线上看房。

同时VR解决地产三个痛点：时间、空间、个性化 在曾子辕看来，VR地产给行业带来了价值，因为它解决了行业的三个痛点：时间、空间以及个性化。从时间上来说，原来的地产要经历一个样板房盖好之后才能开始营销，而VR能够在样板房盖好之前就开始营销，这个时间差是VR给地产带来的第一个价值；指挥家VR现在已经拥有完整的生产制作流程，只需要提供样板间CAD和3Dmax设计源文件，能够在7~15天内完成一套300㎡VRoom虚拟样板间。第二个是空间，原来的样板房建好之后，我们是无法搬走的，在异地、海外销售的时候就会发现很多问题，效率不高，VR的价值就在于我可以把样板房真正的搬到现场，搬到你需要的场所，我们可以把当地的人流转换成你的一个真正的潜在客户，这是VR带来的空间价值；第三个是个性化价值。通过VR，用户能够自由的定制自己的家，看到其未来的样子，并且可以自己来表达，而不是看别人提供的一个东西。VR的自然交互以及个性化的定制就能够实现这样的功能，它就能够让用户未来的家有更多的一些选择，让用户自己参与到家的设计当中。

“好”VR地产标准另一方面，一个好的VR地产产品标准包含三个方面：1、空间方面，必须是真实比例的空间，包括房间大小、里面的家具、物体全都要1:1还原，房间的方位、日照位置、昼夜变换等等必须都是和真实一样的；2、生活方式，地产产品其实卖的是一个生活方式，要把生活当中的可能遇到的问题和用户想要看到的一些东西在这个场景里面表现出来，如开门、灯光开关、打开电视等等生活中会碰到的各种场景动作都要在样板间中还原，这一方面增加临场感，也增加用户对生活的信心；3、创意方面，要实现自我意愿的表达，比如用户可以随意更换房间的摆设、墙纸颜色、花纹、不同风格的家具等等。如果仅仅只是一个看房的应用，我相信它也不会有特别长久的寿命。

二、“线上看房”是伪需求吗？

▲指挥家VR线上售楼处

伪需求是指当下的供给并不是用户真正的需求，产品没有切中用户痛点。这一概念对应的是真需求，俗称痛点（强需求）。伪需求要么是不能找到足够的用户，要么是用户不愿频繁使用或者买单，俗称就是痒点（弱需求）或者无痛点（没需求）。

一直以来，房产这种特殊商品能否实现线上销售备受争议，不少人认为“线上看房”推出的意义并不大。持有这一观点的人们认为线上看房更多地是一种营销噱头，房产是特殊的大宗商品，动辄就是数百万上千万的交易，没有人会在线上看房后就轻易决定买房。诚然，购房不仅是家庭最重要的消费决策，更是一个体验式的消费过程，不在线下亲身看房，是很难解决购房需求的。

那么“线上看房”是一种伪需求吗？曾子辕先生认为不是。

线上看房的实际作用，其实不在于绕开线下看房的这一过程，直接促进签约。而是在于帮助客户在购买决策的前期阶段筛选房源，提升看房效率的。客户可以便捷地在线上初步对房源、楼盘进行了解和对比，选出哪些房源是符合自己需求的，再实地去看房。而通过线上渠道进行的蓄客，也将是确定有购房需求、更加精准的意向客户。疫情期间，市场的购房需求只是停滞没有消失，房企线上营销能够为抢收客户做好准备。

以恒大为例，自2月13日打响全面“网上购房”第一枪后，恒大于18日正式推出全国楼盘75折优惠，在“75折”、“最低价保证”、“无理由退房”等多重福利保驾护航下，消费者的购房顾虑减少，购买欲被进一步深挖。据了解，截至2月18日，恒大集团网上(房屋)认购6天累计68019套。按当前每天约7500套的平稳增长趋势估算，本月29网上认购将达到15万套。这一数字，更加证明了线上营销并非“伪需求”，能够针对线上营销的短板，打消购房者的顾虑，让恒大在这轮“足不出户”的困境中先人一步。待疫情结束后，房企恢复正常销售，或将有一波普遍的降价促销，此前线上营销先发制人的优势就会凸显。市场政策边界也可能会更宽松，房地产行业虽然现状不乐观但也不能悲观。

总的来说，只要宏观经济面没有变化，短暂的挑战对经济或产业而言，虽然可能导致局部放缓，但不会构成决定性影响。

三、看房容易，下单难

▲指挥家VR为恒大做的线上VR样板房

VR看房以前主要应用于一些房产信息平台，特别是在展示二手房信息时使用较多。而对于新建商品房，由于相关营销更为系统全面，单方面倾向于VR看房的反而较少。可自从疫情发生以来，这样的情况发生了很大转变，开发商目前更热衷于通过线上VR看房途径来获取客户，主要原因在于线上是目前唯一的营销环境，用VR技术增强体验感成为了开发商抢夺客源的必用手段。

在正常的销售流程中，VR看房作为前期吸引消费者眼球的工具，与普通的图文视频相比确实更胜一筹。当前的市场营销处于非常时期，VR看房作为线下实地看房的临时替代品，所取得的效果自然也比之前更加明显。但VR看房毕竟只是在虚拟环境中完成，而房产作为大宗交易，涉及的问题较多，消费过程复杂，购房者十分慎重，所以终究是不能取代线下实地看房的。

从目前的情况来看，各开发商推出的VR看房在为项目做宣传、引流量、聚客户等方面都起到了不错的效果，虽然没有带来成交井喷现象，但也为后续销售业绩的增长打下了较好的基础。

四、线上看房如何才能成为主流？

VR看房、直播早已存在，只是疫情影响下表现得更为集中，应用得更为广泛。疫情结束以后，尝到甜头的开发商自然还会延续线上营销业务，VR看房也将更受重视。可以预见，相关线上技术和做法有望成为比较常规的营销手段，从这个层面来看，VR看房确实给行业带来了新的预期和新的方向。不过，获客方式和体验场景的变化并没有给市场扩容，购房需求并未增长，楼市仍将面临较严的调控以及较大的下行压力，开发商不能因为某项业务一时间成为热门而忽略了解决其它问题。

在线看房目前的成交效果还不明显。“恒大推出的活动也主要是营销效果更大一些，因为他们推出无理由退房，只要不交房，用户都有机会退款，所以实际的成交效果还有待确认。”在线看房更加适合新房，因为大部分新房是期房，消费者到售楼部也只能看到沙盘和样板间，通过VR看到的跟实体差不多。但是二手房情况更复杂，楼龄、装修、具体的感受差异还是很大，所以新房的转化可能稍微高一点。VR/AR是未来的一大趋势，伴随着5G的到来，VR也是科技型互联网企业的必备的基本能力。这一次疫情的契机撕开了一个口子，未来会成为行业标配。

VR看房、直播卖房等所有的方法都是为了提高效率，对于房地产领域是一种进步，但并不能一步到位。事实上，未来这种形式能不能起到效果，不是企业有没有准备好，而是用户有没有准备好。现在别说买房，即使是租房，也不可能有人用VR看房就决定要租，还是要实地去看朝向、通风。现在用户在淘宝上就可以不试衣服直接买，房产领域也需要倒逼消费者发生变化。

要真正让购房者认可线上模式，必须具备几个条件。首先信息齐备，如果是现房、精装修甚至还有房产证，购房者在线上看房就和购物一样，这个时候购房的压力会减少；另外，在目前交易中，预付款退款非常困难，如果可以引入反悔机制，购房者在线上交易的顾虑才能降低，如通过设立购房保险等机制；第三，线上看房只是简单的二维或三维，体验感还是不够强，企业还需要通过科技方式来实现更高的体验感。疫情本身是‘黑天鹅’，但应该关注的是黑天鹅之后的‘灰犀牛’。但是疫情警醒了很多企业要去回看自己的核心竞争力、业务模式，各家企业都需要有新的技术、新的业务方式来提高效率。

企业要在技术、资源配套、人员素质上做好准备。未来，如果能实现三屏联动，亲朋好友可以同时在线看房、讨论、评价，并且看房者能看到其他人的评价，将会是很好的体验。

五、Ask Me Anything 之Q&A：

1.市面上的VR看房一般采用的技术有两种，一种是真实的样板间的全景相片拼接而成，另一种是三位建模制作出样板房，指挥家VR采用的是什么技术？

答：指挥家VR两种技术都有使用，因为这个行业非常成熟了。如果是一个期房，肯定是建模，那如果是一个现房，那就要看根据客户的需求。如果需要用VR设备进行一个三维全方位体验，那还是必须得场景建模。如果是做线上的分销和推广，更适合于拍照加拼接的方式。目前，现在我们的系统里面拍照拼接的一个漫游的一个感觉已经比较接近VR中的一个感受了，图像识别出的深度信息对全景进行分割处理，具有一定的立体效果。

可参考：

https://www.beta1024.cn/media/panos/panodepth/index.html?from=singlemessage

2.在当前行业中好的VR地产、开发者需要符合哪些标准？

答：好的开发者一定首先是有好的产品，然后是对客户需求的理解和把握，接下来就是标准化和成本优化，否则如果不能规模化的话，就很难成为一个行业。

指挥家科技是一家专业的虚拟现实内容公司，成立于2014年5月，总部位于厦门，于北京、上海设立分公司，专业为多个行业提供设计、研发、施工等一体化全流程服务，以“技术+创意+多媒体”的创新方式精耕场景，致力于成为一流的地产数字化营销服务商。公司目前服务客户包含万科、碧桂园、恒大、绿地、万达、中铁建、保利等在内的全国知名企业多达100余家，服务地域遍及全球多个国家和地区，落地项目1000余个。想要了解更多关于 VR看房 内容，就快快拨打400-918-0228，或者私信指挥家VR联系预约吧~

本文转载于GoCity城市创新研究日志