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写这篇文章纯粹是因为被师妹邀请去社群里做一个金融知识分享。我想一想，金融方方面面内容太多了，随便找个点切入都得要讲半天。而且对于群里的朋友，可能会用不上，不如讲讲买房子的事情。虽然现在房产没那么热了，但是人这一生免不了要和房子打交道的。
1. 买房子涉及太多的知识。大到一个城市的人口规划、二手房交易政策、房贷政策、小到目标房产的学区、地铁、社区规划、到具体的怎么和中介打交道，和业主打交道，怎么去借钱，到最后完成成交手续，买完一套房子，装修入住，感觉被扒了一层皮也不为过。
绝大多数人在买首套房子的时候，是没有这个知识储备的。好不容易买完了第一套，要么感觉疲倦不愿意再操劳，要么资金有瓶颈无法再啃下第二套，因此知识弃用。等多年后再购置房产，许多的流程和关键点已经发生了变化。因此知识的过期尤为可惜。
所以行有余力的话，建议多买几套产生规模效应，摊薄管理和认知成本。
2. 房地产也是有周期性的。前面二十多年核心城市房产的那种涨幅不可持续。但是房产作为一种抗通货膨胀的资产大类，依旧值得我们关注。
2020年，中国的城镇化率还只有60%。社科院：2025年中国城镇化率将达到65.5%。每一个百分点的变化都意味着将有数千万的人口住进城市，给房产业带来生机。
3. 一线城市的房子依旧值得关注。虽然目前看来价格已经非常高了。但是从宏观的角度，全球经济大国的大都市的房价就没有低的。需求永远存在。
你去看看巴黎、伦敦这些城市交通便利的核心区域的公寓，岁月久远，有的甚至上百岁了，但依旧抢手，租金依旧很高，很多年轻人不得不拿出收入的三分之一甚至二分之一来租房。而且房东会依照中介所做的background check按照租客的收入、工作等来挑选甚至面试租客。所以在大城市里当房东是很幸福的。
大家行有余力的话，不要去炒股炒币，你干不过那些打牌可以看牌的大鳄，搞不过庄家。
你去多买一套房子，租金拿来改善生活，或者留给孩子做婚房，再不然你老了把房子抵押给银行当养老金也好。
超一线的房市里面。北京和上海人口流入负增长。而深圳，因为容易加金融杠杆，资金流入渠道多，而且政策的执行较之北京和上海比较灵活。所以每次有涨的苗头，都是它带头涨，而且涨的最多。
如果你没有上海户口，我建议各位大家去弄个深圳户口。目前深圳欢迎您，入户门槛很低。但这种低门槛不会一直持续的。乘着大门还没关上，建议大家去入个户口，放个钩子。
一线城市的房市是政策性市场。现在层层政策加码，是摁住了。但是要知道我们的政府手上可以打的牌特别多，它是可以随意增减『约束条件』（constraints）的。
比如，某一天，政府发布一条政策（首套房首付只需二折）或者（交够五年社保的结婚人士才可以买），像这样的约束条件稍一调整，就会在市场上造成许多『刚需』。
4. 强二线城市的房子看好。如果你有亲戚或者你自己就是那里的人，其实可以投资一两套。管自己叫做二线城市的很多，你要仔细甄选人口净流入比较大的。
深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万，西安、重庆、成都、郑州近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。都是可以备选的城市，而且，你可以用你在一线城市学到的房产知识，对强二线城市『降维打击』。
但是也要选好筹码，最好是选择那些地铁、学区、三房特征的。房地产最关键的原则就是Location，location，location（地段地段地段）。虽说现在有了共享单车和Zoom在线办公，但是步行1000米对现代人来说依旧挺困难的。
学区对于中国的家长来说，仍然是个刚需。一般买学区不会亏。但在北京买学区房一定要留意相关政策。北京学区房多校划片政策，可能就关系到你大价钱买的学票会不会一夕作废。
5. 三四线城市和县城的房子如果没有自住需求建议不要入手。现在有了高铁的虹吸效应，年轻人很容易去到一二线的城市工作生活。而且这些地区的人普遍喜欢住新房。
本地一个小商人，跟政府关系好一点，拿块地拿个什么建设证之类的是非常容易的。这些地方永远不缺新房。到时候你卖出的时候，找不到愿意接盘二手房的。
6. 海景房，养老地产，旅游地产的房子同理不要入。这些地方最大的问题就是没有人气。有人气才有需求。不然你卖的时候，找谁来接盘。
有人说我冬天就想去海南呆着。三亚海口的房子也不贵。很多东北人就在那里买房子了。但是你若不是资金很多，一年也就去个一两个月，租个民宿就行，一个月两千块，纯消费的就可以了。
有一个朋友就是人在内地，向往大海。给家人贷款在三亚买了一套，后来买了三年就去住过两个月，房子价格也不涨，海风侵袭还严重，特别潮湿。而且最麻烦的是当时她买的房子用的是自己的名字贷款。后来打算在北京买房的时候，北京的首套购房政策已经变为『全国之内没有银行房贷记录』了，就为了一个几十万的三亚房子，损失了北京购房机会，太得不偿失。
会买的是徒弟，会卖的是师傅。买的时候，脑子里一定要想着你的目标卖家。
7. 海外房产基本上都是坑。之前有几波中国的中介忽悠去泰国和柬埔寨，印尼买房的。年化收益率15%吹牛吹的感觉这个房子天上有地上无的。有的人头脑一热就交了几万的定金。
你要想你不是赵家人，也没有马云爸爸，这么赚钱的事，别人为什么要找你。
现在有些房产大V，为了捞钱已经没有底线了。
炒房界有句话叫做过江龙打七折，过海龙打三折。意思你作为一个炒房客，战斗力跨省就要打折扣，遑论出海了。
到外国去买，你要面临政治风险（印尼马来西亚是有反华历史），汇率风险（东南亚金融危机，索罗斯狙击泰铢，泰币价值一落千丈）还有各种各种的成本（往返的机票成本，时间成本，税务成本） 我还为此专门写了一篇文章提醒各位不要掉坑。点击这里阅读（泰国房产投资可行不？可胤进化论 #F01）
发达国家房产税很高。房产税1-3%不等，每年都要缴纳而且限制很多，不准涨租金，不准驱逐房客（房产税估计跑不掉，如果是本国人，还有各种方法和费用可以抵扣，但是你是没有PR的外国人，外国政府不收你税，难道收本国选民的税。）。如果你要托管给中介机构，每月租金的7%-10%的管理费是跑不了的。
说实话要买房投资，没有比中国更适合新手的。
8. 尽量一步到位选三房。几乎所有买了一房和两房自住的，都发现过不了两年就要置换。买进卖出，苛捐杂税多如牛毛。
有个同学，本小区置换多了二十几平，贷款多背了400万，还付了将近二十万的税。而且，等你换房的时候，抬眼一望，市面上，都是和你一样，准备抛出1房2房，换入3房的客户。因为大家都到了养孩子的周期。
所以你需要一步到位选择三房。如果你是自住，尽量选正气三房。这样你养一个娃养两个娃，你夫妻，父母，还有娃都有地方住。如果你是买来投资，就买那种两房+1个书房（那种可以改成一个卧房的那种）卖的时候比较好出手。
9.首套刚需的，一定要多去看。先不要草率地决定买不买，你看他两百套，你会建立自己的价格体系和价值体系。你就知道这个房子好，好在哪里，房型正气，物业管理，交通便利，还是其他的因素。你自己心理有数，才能捡到便宜货。
10.买商铺十买九亏。流通率非常低，转手很难。寿命只有40年。越老越赔钱，过个三五年，商圈老旧了，就没有人气了。别的商圈不断地被开发出来。老的商铺租也租不出，卖也卖不出。而且受到网络购物的严重打击。
你细心观察一下家周边的商场和小区商铺，一是招商期长，招不满商家，二是除了房产中介和儿童教育类的，绝大部分商店都是几个月就换一波人装修。太难了。
来，让我们看一下商铺的交易税费：
卖家支付的税费
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1、营业税及附加
税费为差额的5.56%
2、土地增值税
税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
备注：土地增值税，不提供购入发票按总价3%计算。
3、个人所得税
税费为净收入的20%;不提供购入发票的按转让收入的1%计算。
你看好不容易商铺涨了点儿，全贡献给税务部门了。能涨还算好的，可能有的铺子平进拼出，甚至要亏本出。以前是一铺养三代，现在可能会三代养一铺。
11. 好的房子一定反映在价格里（priced in）。除非这种市场平静，目前这种买卖方观点出现分歧的，才更有可能买得便宜。所以市场风平浪静的时候，最适合去看房买房了。一是房东没有涨价预期，可能为了快速出手，还可以大刀小刀一下。二是没有狂热的抢房气氛，你可以慢慢挑，不用担心房价跳涨。
一个朋友是普通的工薪家庭，没事最喜欢做的事情就是去看房子，新房二手房都看。这些年来，大大小小经手的房子十几套。资产妥妥五千万以上。你要非说他们买得早我也没办法。其实人家当时买的时候工资一千多，贷款30万，压力也很吓人的。何况当时有几个人买房子敢贷款，这就是对他们预见力和极高执行力的奖赏。
13. 买房子不要矫情。理想的房子，价格通常也不美丽。确定你的偏好优先级。比如同时能满足你面积、地段、学区、车位、房型、交通、生活的房子，价格可能你很难满足。那就砍掉那些次要的特征偏好。
我自己曾经看中了一个底层带花园阳光还十分充足各方面都很满意的三房，因为被矫情的某人认为一楼太潮湿而放弃。结果该小区不到半年均价从4万出头涨到7.5万。其实买一个抽湿机不过才几百块。 而一个能让孩子们在闹市自己家小花园里嬉闹玩耍的房子是多珍贵阿。
12. 在乡下有房子有地是很幸福的事。凡事我们往坏处里想。不要为了面子好看，让爸妈搬到县城去。一是爸妈在城市生活不习惯，二是乡下有菜地有粮食，万一有个war和疫情你心里也不慌。
最后说一句希望世界和平。
作者喻珏Jade，当过大学老师，同声传译过上千场国际国内大会，做过投资/IR，投资过数个回报十几二十倍的公司。注册金融分析师CFA。
简言之，投资比Jade做得好的，没她口译好。口译比她好的，没她孩子多。孩子比她多的，没她读书多。哈哈哈～
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