如何用最低的成本投资一套房产呢？
买房的成本主要就两个，一个是首付，一个是月供。
比如一个在深圳总价150万的房子（估计只能买个小单间），如果是纯商业贷款，首付3成是45万，银行贷款105万，按30年贷款，1.1倍基准利率，等额本息还款月供是￥5889.52。
如果租金刚好等于月供，则对应的年租金回报率是：
5889.52*12/1500000=4.71%。
如果年租金回报率达到4.71%，则租金可以抵月供，不用供楼，租客可以帮你搞定月供。
有没有办法再降低点月供呢？
有的，我们用组合贷款就好了，即用公积金+银行组合贷款。
深圳一个家庭公积金贷款的上限是90万，假如公积金贷款90万，剩下的15万用银行贷款，我们再算下租金抵月供的租金回报率是多少。
贷款90万纯公积金30年的月供是（当前公积金贷款基准利率是3.25%）：￥3916.86；
剩下15万商业贷款30年的月供是：￥841.36
组合贷款的月供是￥3916.86+￥841.36=￥4758.22
如果租金刚好等于月供，则对应的年租金回报率是：
4758.22*12/1500000=3.80%
我们再回过头来看下这个租金回报率，4.71%和3.8%高吗？
在链家网上可以看到楼盘的二手房和租金的成交价，这个是非常真实的数据。
在深圳目前二手房的租金回报率是1.5%到2%左右，户型越大，租金回报率越低，小户型的租金回报率略高点。
再看下成都，重庆和武汉的租金回报率普遍在4%左右，小户型甚至有接近5%的，你知道这意味着什么吗？
这就是说你在重庆或者成都或者其他城市买房，购房的成本就是首付，因为租金抵月供，你无需供楼。
如果月供的问题搞定了，我们有办法降低首付比例吗？
如果你用的是纯公积金贷款，首付2成就可以了。
如果你觉得首付2成也很高，有没有办法再降低首付呢？答案是有的，你去买二手房就好了，把成交价做高点，银行按照做高的评估价贷款，贷款的钱多了，首付的钱就少了。也可以办几张大额点的信用卡，临时周转下。
此外，等公积金贷款放款下来后，你可以去公积金中心把存在公积金账户里面的钱全部取出来（留一点点余额在里面就好了），因为躺在公积金账户的钱就是你的钱，不用白不用。
另外你还可以跟公积金中心前一个按月提取公积金协议，把每个月公司和个人缴纳哦的公积金提取出来供楼。
上面这个案例中没有考虑到交易税费，小房子的税费通常不多，影响不大。
按照上面这个方法去做，搞定个小房子应该不是什么大问题的。
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