选址是很多人头疼的问题，经常学员问我，有没有好的选址资料或者方式可以分享。之前已经陆陆续续分享了一些关于选址的一些心得，如果没看过的可以看我之前分享的内容。
今天想从一个全新的角度来跟你分享以下如何选定一个能预判出你开店后销售额的店铺，你要做的就是按照以下四步骤来进行预判，过程可能会有些烧脑，但创业本身就是一件不能马虎了事的事情，必须谨慎。
第一步：了解周边店铺的上座率
选址都是从选区域开始，不可能全城乱找，像无头苍蝇一样。在你选定要开店的区域之后，先做两件事：
1、在用餐高峰期，选定同一个区域的餐饮店进入，入店后先清点店内的用餐人数，再调查同一时间段周边各店的所有上座情况。
2、如何快速的访问多家店：以顾客的身份进店了解情况，询问店员一些问题，比如：你们店一般营业到几点，你们店有会员卡吗？在询问的过程中顺便清点客数。以这种方式调查，一般可以顺利掌握一手数据，而且无需成本投入，短短几分钟就能了解一家店的上座率。
同时，对于竞争对手的调研我也整理出了一张系统记录的通用表格，如果你需要可以微信（axiumifen）我。
二、锁定和分析主要客源
分析过程并不复杂，首先对照调查结果表，从中找出周边区域的主要客源构成和其中人气最旺的店铺。
把调查重点放在客源构成上，分析是哪类人群占比稿，是上班族还是本地居民。抓住主要特征，接下来，对其中人气高的店铺的客源过程情况展开调查，了解顾客为什么前往这些店用餐，对其特质进行分析
搞清楚了“为什么某类客源多“的原因，就能掌握区域大体特征。
三、预测竞争对手的销售额
首先，从周边店铺中锁定潜在竞争对手。
从步骤1中调研的区域店铺中挑选出跟你是同类型的店铺，重点调研其经营理念，用餐体验，对其产品、服务水平、客源构成、座位数、客数、客单价等逐一调查。
这些同类型店的到店人数、上座率等综合指标与你们店的预计进店人数之间存在很大的关联性。也就是说，如果推出同档次餐饮产品的竞争店铺平时客流爆满，你的店若想实现同等盈利水平则不难，关键看你的经营水平和产品品质，因为客流量已经具备了。
对竞争对手的店铺进行大致预测之后，你还需要随机算出工作日和周末各一天时间，对各店进店人数展开调查，这样可以根据一手数据做出更准确的预测。
对于竞争对的销售额预算计算公式如下：
工作日的大致客数X你在各店通过点餐预测的客单价X工作日的营业天数
周末计算方式与工作日一致。
四、预测本店销售额
如果想追平敌手，要么在广告宣传和促销上大量投入，要么就在餐饮产品和服务水平上下功夫。
有了前面三步骤的调研数据，对于本店的运营销售额的预算就已经有了比较全的数据，挑出你预计开店的位置周边的几家重点竞争对手店的数据，按照以下的表格对你自己的店开展预测了：
与你计划开的店进行比较分析，比如：
1、销售额达到12万比较困难，因为不具备与C店同等的运营能力和服务水平以及店铺规模。
2、销售额达到7万以上问题不大，与B店相比，座位数相同，但营销能力、产品和服务水平均超过该店，经营收入至少能达到8万元。
3、与A店相比，店铺位置多，但位置选不到那么好的位置，预计达到9万元。
要注意的是，你在预测销售额时，首先应以最低限度的销售额为准。其次，即使最低限度的销售额，也应预设盈余数值计划。因为达到最低销售额难度一般不大。
大多数失败案例都是对周边市场的餐饮消费需求估计过于乐观，或者与竞争对手比较后，过高估计自身实力，得出错误的预测结果所致。
最后在分享一句我一贯经营的习惯：计划要悲观，执行要乐观。
在所有筹备和计划工作中以悲观的态度去计划每一件事，考虑到各种可能性，最大化的把所有可能存在的风险列出来；一旦计划做好了，执行的时候就不要再瞻前顾后，要做的就是执行到底，直到达到结果。
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