369开发周期之所想

369开发周期之所想

一、拍地前事宜：

1、立项审批、项目定位（含户型、规划方案、总图、设计任务书，市政专项方案、效果类方案确认等）、运行计划、运营目标。

2、单位提前确定：方案设计单位、施工图设计单位；总包、监理、土方、桩基单位、售楼处装修施工单位拿地前确定，交地日后即可动工。

3、临建搭设、三通一平交地前准备好。尽可能详细了解用地及周边情况。为交底后进场施工做好充分保障。

4、项目管理团队在交地日前明确。并安排好办公场地、食堂等后勤保障措施。

二、交地日后至施工许可证前

1、提前做好地块内的详勘，已最快的速度取得勘察报告。

2、规划设计前置，方案设计避免反复，全方面征询市政配套方案，消防、人防、绿建、日照方案，提前分析，以节约报建和施工图设计时间。前期拿证阶段设计院的配合尤为重要。

3、做到交地即施工，如试桩、桩基、土方、售楼处施工等施工工程在取得施工许可证前提前动工，前提是做好与政府之间的沟通。

4、前期报建工作是争取时间的关键点，处理好各方面政府关系，能提前的尽量提前，压缩报建周期。

5、影响关键节点的施工单位招标一定要前置，采用直委或集团战略单位直接施工，避免因单位招标占用太多时间。

三、施工取证后

1、开发、设计、成本、工程加强沟通，相互配合，相互理解、相互支持，不扯皮。

2、设计、工程、成本在施工过程中穿插进行，一切以满足现场施工要求为重点。

3、地下室工程：桩基、支护、土方、基础施工等穿插进行，增加桩基施工设备、增加土方开挖及运输的器械，加强施工单位的组织与管理，以最快的速度出正负零。

4、地上主体结构施工：确定每层施工周期，严格执行，多楼栋时可同步施工。

5、当主体结构施工脚手架拆除后，二次砌筑与机电管线穿插施工，以尽量缩短施工周期。

6、主体结构封顶脚手架拆除前外墙施工如防水、保温、涂料、幕墙等尽量施工完成，以避免二次搭建脚手架对室外市政配套及景观施工的影响。

四、验收阶段

1、平时维护好各政府关系，这是为争取验收一次性通过的前提条件。

2、施工过程中与验收部分做好沟通对接，充分理解验收关键点。现场施工严格按施工图、规范、标准实施，避免验收过程反复整改。

3、各类验收穿插进行，验收资料提前准备，做到一旦验收通过即可取证。

五、其他

1、要做到369开发周期，各条线在制度上需要有明确的约束，而不是各自为政。

2、在工程款等各项资金支持支付上不能影响施工单位赶工、加班的信心，适当增加奖励措施以激励加班赶工。

3、售楼处尽量做到交地日后45天内开放，以能较大程度推销自己的产品，吸引广大的客户。

4、369开发周期需要团队共同努力，所有团队人员得有信心，并能有保持加班的态度，从各方面激励团队斗志，团队人员不得拖延、推诿，以一致的目标来解决问题。如果仍维持目前5+2的工作方式难以达到369开发周期。

5、需要区域、集团各条线的支持，在相关事项需要汇报到区域或集团时，能尽快落地并给与明确答复，避免因审批耽误时间。

以上是个人浅显的分析。具体每项工作的开展需有详细的专项工作计划，并定期梳理。

                                               2020.04.19