浅谈田园综合体的主题和定位

01

田园综合体这一概念，一定是借了城市综合体的表壳；而在内涵上，也一定要经过城市综合体的“催育”。随着乡村振兴战略的提出，田园综合体的打造成为地产业的下一股热流，甚至可能成为带动养老地产发展的新动力。但是，以我短暂的工作经历和观察，真正打造田园综合体的企业和个人并不多，很多其实都在走复制粘贴城市综合体的路子（至少，眼下确是这样）。把中国传统的农村变成现代城市样貌，这其实是我个人不愿看到的景象；因为我认为中国农村最能代表中国特色。

“综合体”，确切地说是个洋概念，有个英文单词是complex，意思比较多，但多以形容词和名词形式出现，意为“复杂的，合成的；情结；建筑群”，等等。“综合体”这一概念，就取了“建筑群”这一意思。田园综合体，国内多译为rural complex，更像是“乡村情结”；反过来看，这也符合乡村振兴战略的主旨；其实不单单中国人，世界上很多民族都对乡村有着极其深厚的眷恋之情，美国甚至还有百听不厌的“乡村音乐”。因此，以“乡村”为主题的文明建设，其实大有文章可做。而中国的田园式生活，自古以来就常让人“想入非非”，无论从人文底蕴还是生态自然层面，田园综合体都应该更有发展潜力。但是，complex被译为“综合体”，这很大程度上其实也可以看作是一种中国特色。据说，发达国家真正的城市综合体有很多个业态，所以叫做“大型城市综合体”更为准确，只是不能再用complex来理解。如果只把“田园综合体”当成一个简单的建筑群的概念来理解，或者按照城市综合体的套路发展田园综合体，那到最后肯定会做成大家都不稀罕的垃圾；城里有的，谁会花钱跑到乡下体验？再说，甭管你多有钱，也不能在国家政策不允许的情况下任性；任性的结果，很有可能就是劳民伤财，还留下个垃圾工程，白白浪费流转耕地。

城市综合体的定位，多以商业综合体为主，在功能上重在强调融商业、办公、住宅、餐饮和娱乐于一体，甚至还有连带打造主题公园的地产集团，旨在将综合体区块打造成未来的新地标，或某地的新城市中心。城市综合体其实更像一个臃肿的小城市，它在规划和设计的时候，要达到所有现代化城市必须具备的各种功能要求和条件，吃喝玩乐买买买全都一条龙服务，听起来是种非常“霸道”的商业模式，诱人是真，风险也是真。城市综合体看起来是建筑群，但实际上有明确的主题和清晰的定位。即便如此，城市综合体其实也不是万能的“建筑怪物”，它的存在自有道理，但对它的风险也不可小觑。城市综合体的赢人之处在于，城市集中了大量的消费者；而在省会城市，又有很多大学生消费群体，所以城市综合体到底还是“有利可图”，不过也有变成“鬼城”的失败项目，或者权衡再三，最终忍痛砍掉，又造成纯住宅小区的例子也不少。最关键的因素是，任何人都没法集中全世界最好的商业模式的优势于一体，从而形成自我的城市综合体，而非常巧妙地规避劣势和风险。假如田园综合体只靠拿钱砸，或者靠简单的复制粘贴来“打造”，到最后肯定是个“烂尾工程”。城市综合体的主题不像主题公园一样在字面上非常明确，但在各个区块功能上体现得非常到位；而城市综合体的定位则非常清晰，就是要引领一种新型的商业和消费模式，更是一种城市经济“复活”或“再生”模式。

我曾打过杂的城市综合体项目最终被高层砍掉了，所以没有从头到尾体验过“成就者”的成就感，现在只能结合个人体会和丁点的工作经历，谈谈田园综合体相关的内容。我很在意“美丽中国”这个话题。我更希望其中的“美丽”特指乡村建设，因为城市建设现已出现复制粘贴的“模子”建筑，所以大家对城市这种概念似乎突然不再产生兴趣，大家都挤在城里，只因没有别的地方可去。当我们站在北京或上海最为繁华的街头，其实跟站在美国某座城市的街头没什么两样，到处无非高楼大厦，明晃晃一眼看不出个不同。但是，最令人担心的就是在乡村振兴过程中，也出现复制粘贴城市建设的模式。想象一下，届时中国到处高楼大厦，丝毫不见自己的特色，是不是让人心塞到生无可恋？我也去过几个田园综合体或某某小镇之类的地方，一次两次还有余味，超过三次就不想再去，无非吃点农家饭、看看别人打麻将、坐在池边钓钓鱼，回去的时候买点“有机蔬菜”而已。正因为那些田园或小镇项目的负责人发现消费者的观念出现“颓势”，所以开始花心思探讨盈利模式。但我个人认为，关键的问题在于田园综合体的主题不够明确，定位不够清晰，而不单单在于商业模式的别扭。

02

窃以为，田园综合体的定位要清晰，主题要明确，就要从规划设计开始时，避免掉入“一锅炖”或“大杂烩”的思维定式。我个人热心接触过一个田园小镇项目，地处边陲小镇，即使整座城市的人口也不多，像样的大学都没有一所，所以打造那个项目时，老板就弄成了“大杂烩”，想着项目建成后，分块承包给周边农人，或有实力承包分块的生意人，由他们自己经营，老板再从这些人身上获取利润。项目占地很大，但规划非常混乱。东边是马场，也有药材种植，再往西边一走，又是个滑雪场；西边是农作物种植区，还有一个酒窖，接着是所谓的民宿（也就是一排房子，大概二十间房，但我能想来的是，将来的空置率很高），还有体验“农耕文化”的烧烤区，甚至马厩也在民宿房后面。养马人牵着马从西边走到东边，一路上都是马粪，空气倒是特别农家，一点都没有田园的诗意。而在周边位置，挖出几个大坑，美名曰“鱼塘”，里面再种上几株荷花，盯上的是垂钓者的钱包。有人跟我说，这个项目本来是老板想做出来自玩自嗨的，听上去有点像“养老”的意思，但是后来在其他人的劝说下，项目越做越大，当地政府也介入其中，所以就硬着头皮做成了田园小镇项目。但是，老板又跟我说，这个项目并不是用来养老的，因为有钱人不会在本地养老，都跑到海南那边去了。其实小镇跟养老地产结合起来，就是一套较为完整的商业模式，有了好的条件，我相信本地有钱人也会衡量再三，到底要不要舍近求远地去养老，假如“根儿”始终还在本地的话。毫不客气地说，第一次去那个所谓的田园小镇，给我的印象是有钱人真会瞎折腾；宣传跟实际相去甚远，还排斥外来求职者，要求很高，待遇很低，所以就只有一帮“亲友团”在那乱忙乎着。兴许，他们认为政府介入以后，未来的道路肯定是光明的，既有人在政策上撑腰，又不怕白花钱了。

除了上述主题不明确，定位不清晰的问题，我的亲身体验还发现，作为服务行业，他们对来客并不热情，口头上还算客气，但行为上多有傲慢。再说田园小镇的主题，最起码应该有“诗意”，而“诗意”又从乡村文化中得来，所以只有烧烤就算“农耕文化”的话，那么农耕到底是多么没有文化呢？人类社会发展这么久，几乎可以说就从纯农耕文明兴起；支起几个窝棚，弄几个烧烤摊，这远不足有“文化气息”，甚至有点亵渎文化的味道。园中工作人员，多以亲友团为主，一看就没有经过服务行业专业正规的培训，看到来客也是爱理不理。这就是我认为这个项目失败的第二个方面。虽然只是在建设初期，但败相已显，我为当地政府部门都捏了把汗；老板财大气粗也就罢了，一个项目跟“政绩”挂钩，怎么着也要忽悠点国家的财政吧！自身团队建设不放在心上，肯定就不会想到靠那一亩三分地吸引别家企业前来搞团建等活动，所以即使建筑面积再大，民宿再多，将来空置率定会高出利用率。

无论什么地方的田园综合体，哪怕想象中要建设得很美，但必须考虑因地制宜，明确主题不可或缺。如果中国农村最能代表中国特色，那么这个最迷人的特色应该是一种经由千年发展和沉淀而来的“诗意”，它最能代表中国乡村文化的底蕴。西方也有强调“回归自然”，诗意地活在自己热爱的土地上的人文思想，所以在开发建设过程中，最终明白了生态文明建设的重要性，基本上走了条大弯路，经过“破坏”，方知建设。习大大提出“绿水青山就是金山银山”这一生态观，也正是对生态文明建设的高度重视。假如田园综合体项目缺乏诗意的主题，肯定只剩下新型乡村一个概念，无非把房子翻新了，马路重修了一遍而已，到底是建设的多还是破坏的多，现在还不好下结论。中国最有传统特色的田园生活应该接近“方宅十余亩，草屋八九间。榆柳荫后檐，桃李罗堂前。暧暧远人村，依依墟里烟。狗吠深巷中，鸡鸣桑树颠。”尽管时代已经到了二十一世纪，但是中国农村无论如何都该是中国农村，中国人的田园生活就应该有田园的诗意；至少在我个人的印象里，我就特别喜欢陶渊明式的田园生活。

无论本地条件允许与否，一旦想好了要大资本投入建设田园综合体，即使人造也要造出因地制宜的条件来。比如在粗犷空旷的塞上，“大漠孤烟直，长河落日圆”的景象就很有诗意，但如何才能将这一“诗意”因地制宜地运用到田园综合体项目中，就需要好好琢磨。而在自然地理条件更具有诗意的地方，“绿树村边合，青山郭外斜”，这样的景致才让人向往；即便达不到这个要求，至少能要好友到农家，“开轩面场圃，把酒话桑麻”。我们能够想来的最有诗意的田园生活就是衡量田园综合体成功与否的标准。“漠漠水田飞白鹭，阴阴夏木啭黄鹂。”这样的诗意听起来华而不实，但或许可以把年轻劳动力吸引到田园建设中来。一代代成长起来的“新农人”，其实更具有文艺气质，因此光靠种地吸引他们，肯定是事倍功半。中国农村有最为严重的留守老人和儿童问题，大量年轻劳动力外流，致使乡村出现“颓势”，所以才要振兴乡村。但是，振兴的手段应该经过深思熟虑，而不是拿钱“砸”一个新农村；即便能砸出来，解决不了多数人的就业问题，返乡创业又很艰难的话，回来的年轻人还是会离开。此时，正是“行到水穷处，坐看云起时”。

传统的中国特色，在大都市几乎不复存在，所以在乡村振兴战略上，我们（至少我个人）寄予厚望。“屋上春鸠鸣，村边杏花白”、“归燕识故巢，旧人看新历”，这样的田园生活令人向往。“雉飞鹿过芳草远，牛巷鸡埘春日斜。秀眉老父对樽酒，茜袖女儿簪野花。”这样的画面其实也不错。我不知道从事规划设计和打造田园综合体项目的专业人士怎么想，但我作为门外汉来说，更加向往“羁鸟恋旧林，池鱼思故渊”的中国传统的田园生活。所以在田园综合体的主题方面，我个人喜欢更有诗意的主题；而这个“诗意”背后，其实大有文章可做。

03

事实上，很多地方的农村，只有在农忙时节才有一副“农月无闲人，倾家事南亩”的画面，忙过那段时间，基本上都成了“留守者”，一旦不再外出务工，农村就会出现赌博滋事乱象，又需要投入大量物力和人力整治。田园综合体的出现，很大程度上给农村带来新的契机，但也不能做成只有老板想要的样子，它的运作最起码要符合广大老百姓的利益，也要能带动乡村经济的发展或复苏。所以在商业模式上，田园综合体还要投入大量的思考和实践。田园综合体最终的景象，应该回归到中国传统特色，商业模式可以多元，但仍突出“以农为本”的理念。这就涉及到田园综合体的运营问题，同时在运营中也可能出现问题，那么又该如何应对和反思？

自然的诗意之外，还有人文景致的融合，所以田园综合体应该是“自然+人文”的新农村新乡村模式；农事无论何时依然是大事，带动周边农人致富，才是正确的商业模式。运营田园综合体，政策性意见和建议属于政府部门，也可明确提出指导性和建设性意见和建议；而如何突出田园综合体的主题和定位，怎样才能把田园综合体的优势最大化，应该是企业思考的内容；打造“自然+人文”的田园生活，离不开周边劳动力的积极介入。同时，全面带动周边劳动力参与到田园综合体的建设，很显然还缺乏新动力和活力的注入。因此，田园综合体的打造和发展，既要避开简单的复制粘贴模式，还要能调动周边农人参与其中的积极性，更要能吸引外出务工青年返乡创业，让农村剩余劳动力发挥应有的作用，也要让在外务工有着丰富经验的返乡青年发挥自身价值，让乡村从留守变到“复活”。时代的发展和变化，至少让我们更加懂得一个道理：现在单打独斗根本就不合时宜。所以，以老板为首的私企，在打造田园综合体时，肯定不能只顾自己、而忽略周边农人的利益；私心太重，伤害众人。

“以农为本”在任何时候都是打造田园综合体的主题思想，也是田园综合体最应该突出的主题。“农”的含义非常广泛，“国以农为本”，“民以食为天”；农事不单单是农人的事情，更是国家大事，所以田园综合体决不能剑走偏锋，发展成为“一锤子买卖”，最后只会从流转土地上捞到一点好处，然后变相发展为圈地或地产项目，破坏农村生态文明。小生态的建设，完全可以影响大生态的循环；小生态越来越多，大生态自然越来越好。田园综合体的发展，就是要带动周边农人都有饭吃、有盼头、有希望，不至于想到“打水漂”或“竹篮打水一场空”，最后都为“他人做了嫁衣”，等等问题。政府、企业和农人群体（或合作社），还有其他劳动人群，在慢慢的磨合和长效机制的发展过程中，肯定会形成一个“有机循环”。这个循环既是自然生态的，又是地理人文的，还是经济和社会发展一劳永逸的示范模式；退一万步说，假如这种示范模式失败，最起码为后来者提供了不再复制粘贴这一模式的样本。

总之，我个人理解的田园综合体，最起码的样貌应该是诗意田园，是纯自然的生态文明建设，也是凸显人文底蕴的精神文明建设，由小生态建设发展为影响大生态，更是利在当代、功在千秋的大好工程；农在首位，利在次要——“农”既是自然生态，也是人文主题。