2018年11月。当前的房地产市场又到了一个让人看不清的时候，原先唱衰的人继续唱衰，原先唱高的人现在也不那么坚定了，据说是这次与之前都不同，“这次下跌是真的”，其实翻看历史新闻每一年都会有类似的声音，只是没有这次持续时间长、呼声大；我关注房地产有十来年了，朋友们最近总是问起我对当前房地产市场的看法，希望我写一篇系统的文章阐述一下我的观点，于是就有了此文。
一、首先说结论：
结论1：房地产市场将分化，体现为一线城市（北上广深）、核心二线城市（主要体现为杭州、武汉、天津等，暂先不一一列举）、大湾区核心城市（目前体现为粤港澳大湾区的深圳、广州、珠海、中山、佛山、东莞，港澳因为基础不同也非关注重点暂且不论）为A类，其他市场为B类（包括非核心二线城市、三线城市、四线城市、县城）；结论2：A类市场的房价将继续上涨，B类市场的房价上涨乏力、甚至出现下跌；二、然后说原因：
1、A类城市上涨的原因：1）这些地方是教育和医疗资源聚集的地方，有钱人就会选择享受更好的教育和医疗资源，因此他们会在A类城市买房（原来在二三线的会在一线城市买房居住）2）有钱人会进行消费的升级（原来住的小的会换大的，越来住的偏的会换中心的）；3）中国人口基数大，随着中国经济的发展，有钱人会越来越多，会不断支撑A类城市的高房价；4）单身人士越来越多，单人户增加，住房需求增加；5）生活水平提高，个体独立意识增强，成年子女有条件的就会搬出去住；6）向大城市扎堆儿，是世界发展的规律；2、B类城市上涨乏力或者下跌的原因1）主要原因：教育、医疗、商业、工作机会都比较少，吸引力不足，有钱人都去了A类城市，剩下的人消费能力有限，无法支撑房价继续上涨；2）由于消费能力外迁，导致消费不足，进而会导致投资不足，恶性循环；3、大湾区核心城市上涨原因从世界发展来看，大湾区是一个国家经济体量最大、人们收入最高的一个城市群（以纽约湾区、东京湾区为例），大湾区城市群形成良性的人才、资金、技术的流动，提升了产业链的效率，吸引更多的企业、资金、人才，这些地方人才集中、住房需求旺盛、人员购买能力强，会推动房价的上涨。（之所以是核心城市是因为广东并非所有城市参与到大湾区的经济体里面）4、过去十年房价高速上涨，房产投资财富效应显著，购房投资需求仍然旺盛——有钱就买房是很多人的投资选择（股市低迷，其他投资渠道也不理想）总结一下基本逻辑：价格由供需关系决定，一个城市，只要人口流入、购房需辑：价格由供需关系决定，一个城市，只要人口流入、购房需求就增加、而土地是稀缺的，这种情况房价就会上涨；A类城市上涨的根本原因，就是人口是流入的，B类下跌的原因，就是人口是流出的；
三、最后阐述高房价的风险与国家对策：
（一）房价继续上涨的风险：1、经济方面：房价已经很高了，再继续上涨，总有一天会崩盘2、社会方面：1）房价高企，很多普通百姓买不起房，无法安居；2）有钱人投资房产获得巨大收益，导致贫富分化加剧，引发仇富；
（二）房价不能大跌的原因：1、地方政府70-80%的收入是地房地产相关的，如果房价大跌，地方政府将破产；2、房产大跌会引发社会不稳定，目前中国经济在赶超美国的关键阶段，对国家来说保持社会的稳定是经济增长的基础，因此国家也不希望房价大跌；
（三）国家对策：1、限购政策就是抑制房地产过快上涨，只要涨的慢，或者一旦长得太快，立马实施限购政策，导致房价停滞或有小幅下跌，通过经济增长来缓释风险。2、中央集权对土地、信贷政策、房产登记等牢牢把控，对房地产市场有完全的控制权，只要政府不想让它下跌，就难以下跌；3、配建经济适用房、公租房，让买不起商品房的人也能安居，缓解社会矛盾；4、地方为了吸引人才，采取共有产权房、人才住房补贴等方式。总结一下基本逻辑：政府解决高房价的方式不是直接打压房价，而是通过两个手段：1、通过经济增长配合限购政策缓释高房价；2、通过配建经济适用房、公租房等手段解决买不起房人的安居问题。
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