刚刚过去的2020年，广州房地产简直可以用波澜壮阔来形容，其中的大起大落也让人感觉犹如在坐过山车一般。

那么，在新的一年，广州楼市前景如何，投资上需要注意什么，哪些板块更有价值呢？今天，咱们就来谈谈这些话题。

先说结论，2021年广州楼价会有不错的涨幅！

但是，需要注意的是，板块之间会存在较大分化，上涨的比例不会相同，上涨的时间也会有一定的差异。

核心板块，热点板块的涨幅要优于其他板块，启动也会更早。

那么，为什么萌主会如此坚定的看多广州房地产的投资前景呢？

全国对比：中心城市地位

近期，中国社会科学院发布了最新一期的《中国住房发展报告（2020-2021）》，对2021年中国房地产和楼市作出五大预测：

第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；

第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；

第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；

第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；

第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

上述预测中，最核心的是两个结论，一是房价总体上会上涨5%，二是中心城市的热度要远超其他城市。

从这个角度来看，广州作为全国范围的一线城市和区域中心，显然是属于热度较高的部分。

因此，2021年广州的房价涨幅大概率是要远超5%的！

这是广州中心城市地位所保证的。

有人也许会说，所谓中心城市也就是个称号，不代表楼价就一定涨得高啊！

持有这种观点，就是对国情不了解了。

中国向来喜欢集中力量办大事，中心城市之所以成为中心城市，是多年的高强度的财政投入和政策扶持造成的。

这些投入所带来的政治、经济、产业、文化、生活配套等等各方面的优势，可不是白给的。

这种优势不但在短时间内不会被动摇，而且会因为继续投入带来的马太效应而放大。

不要说全国平均都要涨5%，就是全国房价涨幅为零，广州房价都是要涨的！

城市群：粤港澳大湾区核心城市

广州房地产前景看好的第二个原因，是广州在粤港澳大湾区的核心地位。

粤港澳大湾区是原珠三角城市群的升级版，国家定位粤港澳大湾区有4个核心城市，分别是广州、深圳、香港和澳门。

那么，城市群是个什么东西，对一个城市房价的意义何在呢？

城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台。

2006年“城市群”这个名词首次出现在中央文件中。

到了2013年，中央开始明确要求，要以城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态。

经过一段时间的发展，当前我国的19个城市群以25%的土地集聚75%人口，创造88%GDP，其中城镇人口占比78%。

这些数字说明了一个残酷的现实：那些不在城市群之内的城市，已经失去了发展的机会！

而在诸多城市群中，京津冀、长三角和粤港澳大湾区这三大城市群，所占体量最大，发展前景最好！

国家发改委副主任丛亮曾在2020年5月的国新办新闻发布会上表示，京津冀、长三角和粤港澳大湾区GDP总量分别达到8.5万亿元、23.7万亿元和11.4万亿元，占全国比重44%，这三大动力源成为中国经济发展的发动机。

作为全国第二大城市群的核心，广州无论在资本投入还是人口流入方面都在全国居于领先地位。

而人口和资金正是推动楼价走高的重要因素！

因此，作为粤港澳大湾区核心城市的广州，未来房价前景看好！

广州vs深圳：竞合与再平衡

广州与深圳之间的“双城记”，则是广州未来楼市走强的另一个关键因素。

无论你是否承认，从改革开放以来，广州和深圳一直处于竞争关系。

广州有广交会，深圳搞了高交会；

广州有南沙港，深圳就搞了个深中通道；

广州有个恒大，深圳直接拿走了……

看到这些，你说广州深圳手拉手，好朋友，谁信呢？

2019年的时候，广东省还专门发了文件，提出“双轮驱动”的策略，同时支持深圳和广州的发展，可以说是煞费苦心。

但是，深圳和广州之间的竞争，绝不是文件和会议所能够解决的。

这是因为，同为一线城市，双方不可能放弃任何一个重要的产业和领域。

因此，表现出来的，自然是竞争的成分多，合作的时刻少。

对于这一点，大家都是成年人了，谁还能没点数？

广州的城市底子好一些，但是深圳的政策优势大一些，所以，双方现在也算是在伯仲之间，还有的斗。

但是，在楼价方面，广州跟深圳就是两个世界了。

数据显示，2020年12月，深圳二手房均价已经突破8万，达到广州的2.2倍！

为什么同为大湾区的核心城市，在人口总数、经济总量差别不大的情况下，两地房价差别如此之大呢？

究其原因，是由于面积和财政投入的倒挂导致。

广州市面积为7434平方公里，而深圳则只有1997平方公里，相差了3倍多。

然而，由于无需上缴广东省，2019年，深圳市的财政支出就达到4550亿。

同期，广州的财政收入与深圳差不多，但是上缴比例要高很多，所以，最终只有区区1713亿可以支出。

深圳有钱，有国家政策支持，但是没地，就连搞个自贸区都还要填海。

钱多，地少，资金会往哪里去？

产业吸纳不完的，肯定要走向房地产市场。

可以说，深圳的高房价正反映出深圳这片土地已经无法容纳如此之多的政策和资金。

但是，行政区划只是人为划定界限，而经济规律则会驱使资本、人才和产业不断的向着成本效益最高的地方流动。

市场规律会不断的让各种要素价格回归平衡。

随着房价的不断推高，连华为这样的高科技企业都难以承受，只好到周边城市寻找合适的机会。

随着前海房价的疯涨，南沙又成为不少深圳人的选择。

深圳现在就像一个不得不吃下一大桌子菜的孩子，虽然长得很快，但是消化不了的那些菜，总归要吐出来。

那些强有力的政策和海量的资金，在推高房价的同时，也会不断溢出到周边。

2021年，只要深圳房价依旧高企，资源和人口就会源源不断被深圳驱离，走向广州。

当然，深圳不会坐视这种情况不管。

对于深圳而言，就算吃不下，也不能“资敌”啊！

这不，深圳很快就弄出一个“深莞惠大都市圈”，拉几个小弟，给好处。

放着发展已然成型的南沙不去联合，偏偏要去跟惠州拉关系，竞争之激烈，可见一斑啊。

不过，萌主认为，这个都市圈的意义也就那样。

深圳砸了那么多钱，在教育、医疗这些方面也没弄出多少优势，现在还要派米给小弟们，恐怕是不现实。

都市圈最多能搞出几个睡城，对缓解当下的楼价上涨压力，作用不大。

真正有能力直接承接深圳资源溢出的板块，唯有南沙。

而随着时间推移，那些被深圳高房价劝退的人口和企业，必定会有相当部分会汇聚广州。

因此，由于广州与深圳在房价上的巨大差异，必然迫使部分资源回流广州，实现资源要素价格和房价的再平衡。

而在这个过程中，必然带动广州房价的上涨！

广州与深圳比较，萌主认为广州楼市后劲更足！

人口：房地产长期繁荣的根本

房地产发展有一个经典的分析框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

从这个框架来看，让一个城市的房地产市场持续繁荣的最根本因素，其实是人口。

具体来说，就是持续的人口净流入！

只有当一个城市比自己现在居住的城市更好的时候，人们才会选择移居到这个城市。

源源不断的人口流入，才能带来资金、技术、产业，让城市保持繁荣，让城市的房地产市场保持繁荣。

国家统计局数据显示，按照10年常住人口增量统计，广州排名第三，显示出广州巨大的吸引力。

然而，如果单从这个榜单看来，广州的楼市发展潜力似乎不如深圳。

从历年人口统计数据来看，广州确实比深圳都要略逊一筹。同样的，深圳的8W+的楼价也不是广州4W的价格可比。

不过，在刚刚过去的2020年，情况已经悄然变化。

首先，广州接连出台多个人才落户政策，大幅度降低落户门槛，直接出手“抢人”！

最近出台的“差异化落户政策”，更是将落户门槛大幅降低，只要28岁楼下，有一定学历的那就没问题了！

这种力度，在所有一线城市里首屈一指！

其次是2020年的新冠疫情，让广州吸引力大增。

疫情的肆虐，长时间的居家隔离，让人们体会到居住环境和医疗条件的重要。

广州广阔的土地供应前景和粤港澳大湾区、乃至整个华南地区最优秀的医疗条件，自然让广州加分不少。

2020年12月29日，百度地图编写并发布了《2020年Q3中国城市活力研究报告》，在这份报告中，广州力压深圳，人口吸引力指数排名全国第一！

报告指出广州是所有一线城市里，性价比最高的城市！

医疗、教育条件极好，产业和科技创新能力排名前列，而且，房价很亲民！

一个人口吸引力全国第一的城市，楼市会不火吗？

结语

广州房地产市场在2021年，将会有不错的表现，起飞在即。

投资广州房地产，只要是量力而行，选准板块，都会有不错的成绩。

当然，任何投资都有风险，房地产也不例外。重大的政策调控，大型的经济危机，都会对房地产造成冲击。

但是，作为国家级中心城市，大湾区城市群的核心城市，中国人口吸引力排名第一的城市，广州的房地产市场具有更强的风险抵御能力。

所以，对于广州房地产市场，坚定看多！