青岛已经发布了《关于制定青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，这牵涉到未来5年的规划和未来15年的目标。
今天我想说说青岛楼市未来10年间，我最看好的4个地方。
青岛过去几年的发展重点，在多个新区之间“辗转反侧”，但最终还是有了向“环湾发展”转身的苗头，因为这是做大做强青岛怎么都绕不过的方向。
所以，我未来10年看好的地方都在胶州湾岸边。
01
位置：南至楼山，北至流亭飞机场，东至重庆路，西至环湾路-双元路。
现状：南侧属于李沧区的范围，碱业、红星化工、水泥厂、青钢、一汽解放等工厂已经搬迁，老厂区处于正在拆迁、待拆迁或土地整理修复的状态，唯一没有停产的大型企业是青岛石化。北侧属于城阳区的范围，除流亭机场外，基本是城中村+小工厂混杂的状态。
前景：此区域内很少有大型居住区，流亭机场临近转场，工厂和村庄相对容易整体拆迁，未来可以整体规划建设。青岛上几次的大型拆迁区域是浮山后、新都心、东李，但已没有多少发展空间。此区域南临沧口、北依城阳区中心，都是发展成熟的地方，并且东有地铁1号线贯穿南北。此区域位于李沧区北侧和城阳区南侧，对于青岛市区工作的人来说，无论是心态上，还是交通等配套上，都更加容易接受。未来，只要整体规划水平和拆迁、建设推进力度能跟得上，这里将是青岛下一个城市“新都心”，也将是下一个置业高地。青岛政府人员曾在问政节目中表示此区域将来建设为“未来之城”，是有一定道理的。
风险：老四方曾经也是老工厂集中地，拆迁进度上要比此区域早一步。老四方没有成功翻身的原因，一是区域内工厂搬迁不彻底，有的工厂搬迁后新小区已经入住很多年了，有的工厂还迟迟停不了工，新小区、工厂、民房掺杂，如今仍是整个青岛市区居住环境最差的地方；二是老四方楼盘的品质不佳，物业管理落后，唯一号称高端楼盘的黑钻公馆，在民房、大车、灰尘、低端楼盘的环绕下，成了一个笑话。只要整体规划水平和拆迁、建设推进力度上稍不如意，此区域就有可能成为下一个老四方。另一方面，现在土地转让的条件已经提高了很多，尤其是此区域有很多化工厂，以后土地修复恐会耽误发展。
看好等级：1级。
02
位置：红岛街道、河套街道。
现状：大量村落+农田、滩涂、荒地，少量小工厂+重大项目+村庄拆迁在建房+商品在建房，基本还处于待开发状态。
前景：此区域位于胶州湾的湾底，大青岛和胶东经济圈的地理中心，北青岛城区的中心。青岛要想成为一个湾区城市，此区域未来必是核心位置。此区域短期内的利好是红岛火车站、青岛健康中心、青岛健身中心、红岛国际会议中心、地铁8号线等大项目，但这些利好现在已经用尽或无法使用，未来还是要看青岛发展湾区城市的决心和信心。大青岛的湾区城市之梦能够实现，此区域才能是最耀眼的地方。
风险：此区域的未来在于大青岛、湾区城市、环湾发展能否实现，利好在远期，10年内的发展前景存在不确定性。主要风险在于，青岛发展的重心能否转移到这里，青岛发展湾区城市的决心和信心能否一以贯之，以及拆迁进度是否跟得上。
看好等级：2级。
03
位置：老黄岛、辛安、中德生态园、自贸区。
现状：南侧老居民区+石化工厂+其他小工厂+少量新楼盘，北侧村落+农田、滩涂+工厂+少量新楼盘。
前景：北侧偏工业，与青岛市区交通依靠跨海大桥，收费较高，与黄岛南部发达地区也无有效交通，以后无论是环境还是交通，恐将不太适合居住。南侧规划有第二海底隧道以及6号线，但在老居民区、工厂夹缝中建起来的新小区，居住环境不会太友好，尤其是距离黄岛大炼油近的地方。两条海底隧道相比，第一隧道黄岛端适合居住，第二隧道黄岛端更加适合工业发展。
风险：规划变更、发展重点转移，石化影响，大车、噪音、灰尘影响。
看好等级：3级。
04
位置：上合示范区。
现状：新楼盘+工厂。
前景：此区域基本是“0起点”发展，没有太大的拆迁烦恼。建设进度也很快，几年时间已经成长为一个高楼林立的新区。在上合红利期，此区域的工业发展前景较好，但楼市前景堪忧。
风险：此区域是一个四不靠的地方。上述01区域紧邻青岛市区和城阳；02区域离城阳不远，通过跨海大桥、地铁和青岛市区交通方便；03区域通过地铁、海底隧道可以与黄岛南部、青岛市区紧密联系起来。唯独此区域，与胶州市区有一定距离，又紧邻02和03两个待发展的地方，通过跨海大桥到青岛市区距离较远，很难享受别的发展成熟区域的辐射，只能勤修内功。未来一旦政策撤力，恐不容乐观。
看好等级：4级。
文：青城山说
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