文/麦芽糖
前几天(具体是12月11日)，任志强就“未来的房价”的主题做了演讲。麦芽很早之前就想整理，一直拖着。直到今天终于梳理完。
任志强说话直，往往大胆预测房价被人称“任大炮”。实际，梳理他过去15年的房价预测，尽管言语有些危言耸听，但结果几乎都是正确的。
今年8月任志强做了个演讲，里面几乎对房地产做了教科书级的论述。这篇算是个简版。
话语很直白，可以给普通人群get到影响房价的一些重要的点。
麦芽根据演讲做了个梳理，主要脉络如下：
01
他认为决定房价的因素，在政策。
政府审批着房价，政府决定着交易权益，政府控制着网签的数据，政府决定着放假的涨幅，同时政府也决定着利率和税收。所以说：政策决定房价。
而这些“政策”体现在：
国家基本制度、宏观经济政策、微观政策。最后才是市场供求。
02
从国家制度来说，它决定了长期房价走势，这是市场机制没办法调节的。只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势不会发生变化。比如：土地制度问题、户籍制度问题，税收问题，市场化机制等问题，这些都决定了房价的上涨与下降。
怎么说？
世界发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市。
房子只能集中在城市，农村的房子说拆就拆了，没有产权证。也没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来。
户籍制度决定了人口拼命向大城市集中：大城市集中了资源和收入，所以没办法，非户籍人口就得往大城市跑。
未来房价如何走？中国会发生房价危机吗？
还早着呢。
各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多。
看宏观经济政策：
比如金融政策里的利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。
再看国家经济与税收。
房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%，一共六种税收和房地产相关。
今年国家GDP二季度增长率是6.9，三季度变成6.8%。
为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4。
所以当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现离不开房地产。因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。
因为这，中国历史楼市一直在：低潮——政府启动——疯狂——楼市调控的非良性循环里反复。
03
从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。
全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。
至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的，至少价格上是这样的。
为什么呢，因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。
比如说有一些规律是不变的，向大中城市集中和特大城市受到限制。
到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。
所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。
资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法平和，所以这些是不变的。
那么，时下各大城市“集体土地入市”的政策，那么这会影响房价吗？
有人担心集体土地入市会影响房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量，没有那么多的城市集体设施能进入到集体土地可以建设用房的土地上去。
原来北京计划36个村，现在只改了6个村，不是那么容易的事情。
租赁性住房在全国行不行？
我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，最多不超过20个城市，大量的需要租赁性住房。
为什么这么说，第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程。
第二并不是所有城市都需要建设租赁住房。只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？19个。
房价越低的地方越不需要租赁市场，中小城市出了门五分钟骑自行车到农村，在那租一个房子很便宜，建租赁房干什么。所以大量的建设租赁房并不是合理的东西。
04
未来房价怎么走？
尽管最后这几段话里，任志强表达得很含蓄。但话语中观点已经很明晰：集中资源、收入、机会一二线城市，不断吸引着人群、携带大量财富人群进入这些领域。
户籍与土地政策不改，房价依然会上涨。
从国家经济与税收上看，我们国家实行的就是土地财政。这导致中国历史房价一直走在：低潮——政府启动——疯狂——再楼市调控的非良性循环。
对于财政对于房地产的依赖，政策是否会改，此轮房价调控后，政策会否再有启动呢？
此次他的措辞有些小心：不好说。
因此，基于近期的国家政策会议，他希望：“能建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。”
作者：麦芽糖 原创文章首发微信公众号：麦芽识财（ID：MYshicai）
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