今年，笔者团队承办了一个小区的后手物业公司与前期物业公司之间的一系列诉讼案件，期间也必不可少地牵扯到了业委会。办案过程中的积累和研究，让笔者对于前期物业公司的种种进行了更深入地思考。
前期物业公司一般是开发商的嫡系人马，甚至很多前期物业公司的工作人员本身在管理的小区内都拥有物业。某种意义上，前期物业公司收取的物业管理费、维修基金、车库和车位租金等视为房地产开发企业最后的盛宴。于是，有利益的地方，就会有纠纷。前期物业公司在透支、攫取利益之后，往往伴随着服务质量的断崖式下跌（虽然普遍而言，目前后手的物业公司囿于经费的短缺导致的长期亏损，服务质量也难言令人满意），疏于管理，乱收费用，将公有部位或物业管理用房挪作他用谋取私利等。而业委会在设立时间上天然地晚于前期物业公司进驻小区，这也使得当小业主们面对前期物业公司的斑斑劣迹之后，方才成立业委会进行对抗，被动，是必然的。
前期物业公司与业委会之间纠纷的概率高于其与后手物业公司。业委会成立之后，往往要求对前期物业公司管理期间的费用进出进行审计，并召开业主大会终止与前期物业公司的合作。前期物业公司在这种情况下，往往采取对抗的姿态，有甚者更是通过暴力等不法手段向小业主或业委会施压。虽然此类纠纷一旦涉诉，根据审计的结果，业委会或多或少都能够被法院支持拿回一定的金额，但前期物业公司此刻却往往人去楼空或已经资产转移/挥霍，等待业委会和小业主的，是难有进展的强制执行，以及后手物业在维修基金被亏空、物业费被预收的状态下不得已的恶性循环，从而一个好好的小区在物业管理上几近瘫痪。
在《物业管理条例》施行后，基于一个小区只能有一家物业管理公司的原则，前期物业公司与后手物业公司之间的纠纷数量并不多，此前也主要是基于物业管理资料的移交以及提前收取的物业费、停车费等费用的移交和结算等（这些费用本身在诉讼中存在请求权主体的争议，本文不就此展开，待笔者代理的案件结束，再行行文探讨）。但现今，前期物业公司开始使用另一狡猾的招数——物权，给后手物业公司施压或设阻。2004年的《房地产法》实施之前，大量的小区在报批开发时并不会明确物业管理用房及公有部位的属性，大部分的物业管理用房甚至实质应属公有部位或者全体业主共有的物业被登记在了开发商名下。这一历史遗留问题，使得前期物业公司在得到开发商的授权的情况下，堂而皇之的以受托人身份接管了本应由业委会或全体业主享有权利并交由后手物业公司管理使用的物业管理用房等区域，并以所谓“自行管理”试图对抗一个小区只能有一家物业管理公司的原则，或者对第三方（比如对外出租的公有部位的承租人）形成了极大的干扰，在物业管理纠纷之余还引出了租赁合同纠纷。笔者认为，法律层面的应然之意并无可异议或曲解的空间，只是通过诉讼才能实现权利救济，需要足够的耐心。
笔者最早接触的与物业公司有关的纠纷大都是催讨业主欠付的物业管理费，小业主往往在庭审中叫苦不迭，历数物业公司的种种不足，而究其根源，无非回到一个“利”字，入不敷出的物业公司毕竟不是NGO或者慈善机构。听闻住宅物业管理将放开门槛，不再通过资质准入，但望更为开放、自由竞争的市场能够催生更为规范、更为业主考量的物业公司。
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