最早是看到有人说重庆同样是直辖市房价最低，所以有搞头想到的。
首先看几个直辖市房价（数据来源中国房价行情，2018年1月）：
北京：62,871
上海：54,615
天津：25,116
重庆：10,432
这个直辖市到底咋回事儿，对房价影响几何？
网上找到了答案（为什么需要设立直辖市？北京，天津，上海，重庆为什么会成为直辖市？）
那么先回答第一个问题，为什么要设立直辖市？
第一，如果一个城市的重要性、经济实力远超过他所在的省的所有其他区域的总和，那么让省来管这个市明显不合适。
第二，如果有些城市和普通城市的社会和经济结构存在巨大区别，有必要通过不同的政府架构管理。
第三，某一个省出现了一个新兴商业城市，其经济实力和人口规模远超过本省传统意义上的政治、文化中心，老省会很难压得住这个新城市，就把这个城市独立出来，避免一省内部省会和最大城市的矛盾。
第四，有些城市虽然地理位置在一省范围以内，却跟本省在人口和文化上没有太大的联系。
第五，将有些城市设立直辖，有进行区域平衡，带动落后地区发展的考虑
北京直辖，比较好理解，首都么，意义特殊，自古以来就是采用特别方法管理的。加上北京也是中国第二大城市（有可能会变成第一大），而且元代以来一直跟河北在文化上割离，直辖是自然的。
上海也很好理解，民国时期的上海洋气得简直像是另一个国家。而且它的人口在整个三四十年代一直是中国第二大城市的3倍左右，工业产值在南京国民政府时期占到一半以上（不计入东北），1952年也有近20%。直到今天，上海市委书记都是重要性超过任何一省省委书记的角色。它不直辖谁直辖？
比较容易被质疑的是天津和重庆两市。下面详细说一下。
关于天津，首先，民国至新中国早期，天津都是三大城市之一，甚至在民国大部分时期，经济产值和人口规模都超过北京。其次，如果都城在北京，天津就有重要的军事意义。天津卫自明朝起就是华北的军事重镇。塘沽失守，英法联军才能进北京。因为战略重地，军队多，所以也出了不少军阀，袁世凯小站练兵就是在天津，后来成为北洋新军的主力。对于新中国来说，天津也是拱卫首都的要地。
再来说说重庆。
首先，重庆虽然叫做直辖市，但其实更像一个省。
重庆市号称2800多万人口，但这2800万人口里面，大部分都是重庆市区以外下面区县的人口。重庆市在80年代就合并了江津/永川地区，比一般的市要大，后来成立直辖市时又合并了万县市，涪陵市和黔江地区三个地级单位。整个重庆市面积是8.23万平方公里，相比之下，海南省不过只有3.6万平方公里，宁夏不过6.64万平方公里。浙江省和江苏省都只有10万平方公里多一点，并没比重庆大多少。
重庆『市』真正的人口规模是没那么大的。
按照重庆人习惯的说法，主城只有6区，总人口不到500万，如果把成立直辖市以前的近郊3区县也算进来，那么也只有800多万人口，远少于北京上海，甚至少于广州和武汉按照类似口径计算的人口。
从下面的卫星图（南岸，渝北的标注有些问题，并没标注在两区的重心上）可以看出，重庆主城9区之中，除渝中区以外，江北，沙坪坝，九龙坡，大渡口，南岸，渝北虽然重心在主城区内，但也有部分区域跟主城区交通不便。巴南就已经比较边缘。而北碚虽然通了轨道交通，却跟主城区联系度有限
对比一下天津的卫星图，主城6区：和平，河西，河北，河东，南开，红桥都是实打实的城区，总人口410万。而甚至东丽、西青、北辰、津南四个近郊区跟主城的联系也更紧密（相比巴南，北碚跟重庆主城区的联系）。当然这也是平原地区城市易于扩张的天生优势。
故而，如果我们按照统一标准计算，重庆真正的市区人口可能也只是跟天津类似，最多比天津略多。如果天津都被普遍质疑不够格，那么重庆也有一样的问题。重庆的经济实力也没有那么突出，即使将重庆全境计算在内，GDP也不如深圳，广州。如果同样是只对比市区，今天的发展水平恐怕也比不上隔壁的成都。重庆跟天津、南京、武汉、杭州、成都一样，属于二线里面比较领先的城市，距离一线其实还有比较明显的差距。
所以，实际上重庆设立直辖，更主要的是将四川这个人口和面积都过于大的省分成两部分，方便管理。但是如果单纯析置东川省或者三峡省，行政架构过于复杂，需要省-市/地区-县/区三级，如果是直辖市，就只需要市-区/县两级，行政机构大大精简，同时官员级别并不降低甚至升高，人事上没有什么阻力。
其实今天的重庆市仍然能看出它更像一个类似海南的结构精简的省，而不是一个市。比如万州区，在重庆直辖初期就代管了很多原来万县市下辖的很多县。
其他还有三个相对次要的原因：
因为三峡建设，整个四川东部独立出来，有利于对库区的专门管理。
重庆因为城市规模跟成都类似（从30年代一直到90年代工业产值和城市规模都超过成都），所以四川省内一直跟在成都的省政府有很多财政、人事上的矛盾。独立开来可以加强四川省政府内部的执行力。
重庆是西部城市，同时是三线建设的老工业城市，受下岗冲击很大。设立重庆直辖能够显示区域平衡，和对老工业城市的照顾，配合国家开发西部的口号。
再说说为什么公认的一线城市广州和深圳没有直辖。
今天的广州虽然经济实力中国第三，仅次于京沪，但在前面提到的5点里面，广州其实后4点都不符合。今天广州的经济结构跟珠三角其他地区如佛山、中山、东莞等也没有太大分别；文化上就是广东的代表（即使是潮汕和客家人也不能否认）；地位上也不存在挑战原有中心的问题，因为广州自己就一直是中心——这个其实是最关键的，因为如果广州直辖，谁来做广东省会？广东区域的中心从秦汉时期开始就极为稳定的一直是广州，它作为省会在本省的政治中心地位是绝不可能被替代的。
至于说为什么当年宁可河北没有足够份量的省会，都要京津同时直辖，但广州却不直辖？这也是因为其实建国初年广州在全国的地位正属于历史的低潮。在清朝中后期，广州一口通商，工商业繁荣程度甚至还超过历史名城苏州和扬州，说是全国最大城市也不夸张。但鸦片战争以后，通商口岸增加，加上长江航运的繁荣，广州的地位就有所下降，远落后于上海不说，甚至1936年工业产值还略微落后于天津，排在第3位。等到抗战爆发，广州不少工商业和人口搬到香港，49年之前又有一波经济和人口向香港方向的流失。所以建国初年广州的经济地位是明显落后于天津的。
而尽管深圳经济实力很强，经济体系和战略地位特殊，人口多为外省移民跟广东关系有限，很符合设立直辖市的标准。但深圳作为计划单列市加经济特区，财政、行政、人事都是独立的，根本不存在不适合由广东管的问题，因为广东本来就不太管的着。升格为直辖市，会增加行政人员数量，而且会进一步鼓励其他城市也跟中央要直辖地位，徒增烦恼。
附录1：1948年的中国各建制市人口（包含院辖市和省辖市）
上海 行政院 4,300,630
天津 行政院 1,707,670
北平 行政院 1,672,438
沈阳 行政院 1,094,804
南京 行政院 1,030,572
重庆 行政院 1,002,787
广州 行政院 960,712
青岛 行政院 759,057
大连 行政院 722,950
汉口 行政院 641,513
哈尔滨 行政院 637,573
成都 四川省 620,302
杭州 浙江省 606,136
长春 吉林省 605,276
济南 山东省 591,490
西安 行政院 502,988
长沙 湖南省 421,616
安东 安东省 315,242
福州 福建省 300,337
自贡 四川省 291,791
台北 台湾省 269,116
贵阳 贵州省 262,740
昆明 云南省 255,462
太原 山西省 251,566
吉林 吉林省 239,325
威海卫 山东省 222,247
鞍山 辽宁省 219,751
石门 河北省 217,327
南昌 江西省 203,101
牡丹江 松江省 200,319
衡阳 湖南省 181,424
齐齐哈尔 嫩江省 174,675
武昌 湖北省 174,367
张垣 察哈尔省 168,840
佳木斯 合江省 168,000
台南 台湾省 165,329
徐州 江苏省 160,013
兰州 甘肃省 156,468
锦州 辽宁省 155,435
营口 辽宁省 154,705
唐山 河北省 149,124
汕头 广东省 146,864
高雄 台湾省 143,288
桂林 广西省 142,202
厦门 福建省 124,075
新竹 台湾省 119,087
嘉义 台湾省 116,437
蚌埠 安徽省 105,237
归绥 绥远省 103,051
屏东 台湾省 100,086
迪化 新疆省 97,980
台中 台湾省 82,588
通化 安东省 81,993
四平 辽北省 76,825
连云 江苏省 76,753
北安 黑龙江省 70,032
基隆 台湾省 68,754
彰化 台湾省 59,155
西宁 青海省 55,564
包头 绥远省 53,228
旅顺 辽宁省 44,394
延吉 松江省 42,792
银川 宁夏省 38,634
陕坝 绥远省 17,582
海拉尔 兴安省 16,146
湛江 广东省 —
烟台 山东省 —
海口 海南特别行政区 —
附录2：
1936年各城市工业产值
上海11.8亿元
天津3.56亿元
广州3.43亿元
武汉1.98亿元
青岛1.15亿元
无锡7726万元
北平6900万元
（南京数据缺，也是当时8大工业城市之一）
附录3 1949年-1954年的大行政区
华北：河北省、山西省、平原省、察哈尔省、绥远省、北京市、天津市，直属于中央人民政府
西北：陕西省、甘肃省、宁夏省、青海省、新疆省、西安市，驻西安市
东北：辽东省、辽西省、吉林省、黑龙江省、松江省、热河省、沈阳市、旅大市、抚顺市、鞍山市、本溪市，驻沈阳市
华东：山东省、浙江省、福建省、台湾省（未实际统治）、苏北行政区、苏南行政区、皖北行政区、皖南行政区、上海市、南京市，驻上海市
中南：河南省、湖北省、湖南省、江西省、广东省、广西省、武汉市、广州市，驻汉口
西南：西康省、云南省、贵州省、川东行政区、川西行政区、川南行政区、川北行政区、重庆市，驻重庆市
基本上直辖市设置就是因为人口、经济、政治、军事等意义考量。包括计划单列市也是一样的设置逻辑。在一定的区域内有制衡、有激励。
那么回到开始的问题，对房价影响几何？基本上直辖市能看出区域的重要价值和意义，但是房价是一个自然生发的过程，水到渠成房价就涨。城市发展还是需要其自行发展走出一条道路。直辖市不是个因，因为直辖市本身是个果。
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