来源 / 睿信地产研究院
编辑 / 睿信地产咨询
2017年是中国房地产平稳发展的一年，国家政策总方针均围绕“房住不炒”展开，有效防控地产行业风险成为重点。土地、资金等资源向规模房企倾斜，整个行业在销售规模再创新高的同时，房企分化更加剧烈，在发展与挑战并存的同时，如何快速拓展业务规模，确保现金流、负债率等有效管控，走好千亿、万亿规模的布局之路，将成为2018年的房企发展重点。
在行业转型和发展过程的关键时刻，关注领先企业的经营管理水平与战略变革成为极有意义之事。我们对2017年百强企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析，并结合回收问卷及公开披露材料对典型地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题进行深入分析，总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。
百强入选企业作为行业领先者，在规模拓展和风险管控上更加具备优势，我们关注其财务指标及经营模式的变化，及不同层级企业的差异性，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。
本篇我们将就“绩优类指标”方面继续展开分析。
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资产收益率稳中有进，龙头企业持续领跑
在投资回报水平方面，近年来，百强地产企业平均总资产收益率和净资产收益率呈现逐渐回升的趋势，其中净资产收益率的提升幅度比总资产收益率的提升幅度大。2017年，房地产行业呈现出结算净利率高位提升、营业收入略增隐含结算周转率略增、资产负债率稳定的趋势，从而综合推动了整体的资产收益水平上行。
总资产收益率方面，2014、2015年百强地产的平均总资产收益率均为负增长，随着2016、2017年百强地产企业销售业绩量价齐升，总资产收益率增速逐步回升。2017年，百强地产企业平均总资产收益率为3.25%，比2016年提高0.7个百分点。2017年百强企业总资产收益率75分位、50分位、25分位值分别为4.32%、3.09%、1.74%，各分位值较2016年均有所上升。
分层数据显示，2017年各层级间总资产收益率均值差异不大，均保持在3%左右，并且在2017年均有上扬趋势，地产行业整体总资产收益率稳中有升。TOP3及TOP4-20增速由负转正，规模型房企总资产收益率增长恢复势头。
分企业看，2017年世荣兆业的总资产收益率达14.83%，居各企业之首，同时也是唯一一个高于10%的企业，增长幅度达13.58%，富力地产总资产收益率及增长幅度均居第二位，分别为8.35%和5.31%。
净资产收益率方面，2017年百强企业净产收益率达到13.41%，比去年同期上升3.48个百分点，增长幅度较为明显。企业投资回报水平的提升主要得益于2017年百强地产企业利润的提高和利润率的改善。与上年相比各分位值均有提升，一举扭转近年来的下行趋势，房价的上行，前期成本的锁定，双重因素叠加产生的“剪刀差”带动了百强地产企业盈利水平的回暖，投资收益也随之逐渐回升。
从分层数据看，各层级2017年净资产收益率均保持一定幅度的上扬。从净资产收益率增速来看，在行业整体回暖背景下，各层级企业的净资产收益率增速均有不同程度提升，其中TOP3企业净资产收益率上升幅度最大，达7.3个百分点，与其他层级差距进一步扩大，层级分化愈发明显。
从企业层面看，2017年世荣兆业净资产收益率达到42.55%，富力地产达到38.35%，另外新城控股、碧桂园、龙光地产、广宇发展、天誉置业、北大资源、佳源国际控股、中交地产、南海控股等9 家企业净资产收益率均超过25%。
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受融资环境影响，负债率基本稳定，风险控制能力加强
整体来看，2017年百强房企整体负债率水平基本稳定，资产负债率等指标近年来变动幅度不大，但房企间偿债能力分化明显，在行业集中度提升逻辑下，规模以上房企主动追求扩张的意图，在行业补库存需求的驱动下，不同程度的加杠杆拿地，同时，规模效应带来的融资优势相对中小房企更为明显。从短期偿债能力来看，百强房企流动比率整体下降，速动比率略有上升，行业存货水平上升明显。
资产负债率方面，一般而言，地产企业资产负债率通常在60%-80%间，超过85%则面临着一定的财务风险，而低于60%，则通常是金融工具运用不充分的体现。近五年，百强房企资产负债率保持平稳趋势，基本维持在70%-75%左右，波动幅度不大，2017年平均负债率为75.39%，较2016年略微增长。
从资产负债率分位数据看，75分位、50分位、25分位的分位值分别为84.54%、77.76%、69.98%，各分位值较上年小幅上升，但总体仍以稳定为主。且从75分位与25分位的差距来看，各年差距变化不大。
2017年TOP3企业资产负债率达到86.37%，超过85%的风险临界值，其他层级企业的资产负债率保持在70%-80%间。其中北大资源、鲁商置业、中南建设、融创中国、天山发展控股的资产负债率超过了90%，绿地控股、碧桂园、中交地产、正荣地产、恒盛地产等17家企业资产负债率也超过了85%，企业财务风险敞口较高。
从资产负债率增速看，2017年百强房企平均增速0.74个百分点。受到金融行业去杠杆、银根收紧等政策的影响，房企融资难度提升，造成行业资产负债率增速下降。TOP3企业在规模优势的带动下，融资路径相对畅通，2017年资产负债率增速为2.21个百分点，TOP4-20的资产负债率增速较上年大幅提高1.59个百分点，TOP21-50的资产负债率增速与上年基本持平。TOP51-100房企的资产负债率增速为负，较上年降速减慢。其中，宋都股份资产负债率增速为17.15个百分点，在百强房企中增幅最高，其次金地集团、雅居乐集团、金科股份、九龙仓集团增速也均超6个百分点。
近年来，百强房企的流动比率逐年降低，企业的短期偿债能力呈下降趋势。2017年流动比率为158.66%，相较2016年下降了12个百分点。2017年销售回款的大幅增加缓解了房企的资金压力，但同时回款周期延长，且加仓拿地与加杠杆导致行业现金流出增加，因此短期偿债能力有所下降。
从分位数据看，流动比率在75分位、50分位、25分位的分位值为178.80%、157.77% 和132.35%，三个分位都呈现逐步下降趋势，尤其是75分位，相较于2016年，下降近20%。
流动比率的分层数据显示，TOP3相较于其他层级房企，流动比率一直处于低位，且近年来短期偿债能力一直呈下降趋势，流动比率逐年递减。TOP51-100虽然流动比率较高，但2015年以来，下降明显。近年来，TOP4-20、TOP21-50房企流动比率相对稳定，但2017年略有下降。可见2017年各层级房企加杠杆趋势明显。
从流动比率的代表企业来看，流动比率达200%以上的房企达15家，其中金融街、保利置业、嘉华国际分别以263.62%、257.31%、256.50% 位居前三。
速动比率对企业财务风险的衡量与把控更加严格，一般认为速动比率合理水平在1：1，但房地产具有典型的高负债特性，行业整体速动比率较低，普遍在50%-70%之间，百强房企2015至2017 年，速动比率呈现小幅度上升趋势。2017年速动比率为51.84%，相较去年的51.66%波动幅度较小。2017年，百强房企75分位、50分位、25分位的速动比率分别为为67.44%、49.19%和38.83%，75分位与25分位的速动比率近年来持续上升，50分位有所下降。
速动比率的分层数据显示，从2013年到2017年，百强房企的速动比率在整体上涨的趋势下，TOP3一直处于低位，加杠杆明显。同时，TOP3、TOP4-20 企业的速动比率较2016年均有所下降，2017年分别为46.48%和51.35%。TOP21-50企业和TOP51-100企业的速动比率较2016年均有所提升，分别为60.45%和47.36%。速动比率的增速在2015年有过较大差异之后逐渐走向趋同。
从速动比率的TOP10企业来看，速动比率超过100%的企业有保利置业、九龙仓、珠光控股、北大资源四家。其中保利置业集团速动比率相较于2016年47% 的数据，增幅达101.12个百分点，位居速动比率榜首。
*本文节选自《2018房地产上市公司100强白皮书》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。
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