来源 / 睿信地产研究院
编辑 / 睿信地产咨询
2017年是中国房地产平稳发展的一年，国家政策总方针均围绕“房住不炒”展开，有效防控地产行业风险成为重点。土地、资金等资源向规模房企倾斜，整个行业在销售规模再创新高的同时，房企分化更加剧烈，在发展与挑战并存的同时，如何快速拓展业务规模，确保现金流、负债率等有效管控，走好千亿、万亿规模的布局之路，将成为2018年的房企发展重点。
在行业转型和发展过程的关键时刻，关注领先企业的经营管理水平与战略变革成为极有意义之事。我们对2017年百强企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析，并结合回收问卷及公开披露材料对典型地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题进行深入分析，总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。
百强入选企业作为行业领先者，在规模拓展和风险管控上更加具备优势，我们关注其财务指标及经营模式的变化，及不同层级企业的差异性，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。
本篇我们将就“绩优类指标”方面展开分析。
- 01 -
历史销售畅旺带来利润增长，龙头企业增长尤为显著
整体来看，2017年百强房企整体盈利能力大幅提升，平均利润总额、净利润规模，对比上一年增速明显，利润增长及较好业绩锁定均源自历史销售的畅旺。2017年利润结转于2015年全年及2016年一季度的销售，2015、2016年商品房销售额显著增长，土地成本相对较低，因此2017年的净利润增长明显。且2018年利润主要结转于2016年全年及2017年第一季度的销售，预计2018年的利润指标大概率显著增长。
2017年，百强房企平均利润总额达76亿元，延续了2016年的增长趋势，增速达46%。从百强房企利润总额分位图看，2017年75分位、50分位、25分位均表现出稳健的增长趋势，增速分别达43%、36%、44%，但2017年三个分位的利润总额均低于百强地产的行业平均水平。
从百强房企利润总额的分层数据来看，2017年各层级房企利润总额均不同程度增长，其中TOP3的增速最快，由2016年的325亿元上升到584亿元，增速达80%，且增速远高于2016年以前年份的增速；TOP4-20、TOP21-50、TOP51-100的增速均在30%-40%之间，差距较小。可见，龙头企业的利润总额与其他层级企业利润总额之间的差距越来越明显。
从利润总额的典型企业来看，2017年，中国恒大的利润总额为775亿元，居百强房企之首，除中国恒大之外，万科A（511 亿元）、中国海外发展（507 亿元）的利润总额也均突破500亿元。从利润总额的增速来看，2017年百强地产利润总额增长率TOP10榜单中的企业增长率均超过200%，而中交地产、北大资源、天誉置业则大幅增长，增长率均接近1000%，其中中交地产涨幅达到1891%，居首位。
2017年，百强房企净利润平稳增加，从净利润规模看，2017年延续了2016年的增长趋势，平均净利润约49亿元，2017年增速（45%）对比2016年（25%），大幅上涨。
从百强房企净利润分位图看，2017年三个分位均表现出不同程度的增长趋势，其中25分位及50分位，由于基数较低，增速较快，增速分别达125%、67%；而75分位平稳增长，增速为35%，整体来看，2017年三个分位的净利润均低于百强地产的行业平均水平。
从净利润分层数据来看，2017年百强房企各层级的净利润均不同程度增长，其中TOP3的增速最快，由2016年的199亿元上升到2017年的343亿元，增速达73%，并且远高于2016年以前年份的增速；TOP4-20、TOP21-50、TOP51-100 的增速均在30%-40%之间，较为平稳，龙头企业的净利润水平与其他层级房企间分化明显。
从净利润的典型企业来看，2017年，万科以372亿元领跑净利润百强排行榜，相对2016年第一名中海338亿元净利润提升约10%。恒大、中海分别以370亿元及350亿元占据第二、三名，并大幅领先第四名碧桂园（288亿元）。具体来看，值得注意的是，虽然恒大的净利润略低于万科，但根据恒大年报，2017年恒大因一次性卖出万科股票亏损70亿元。剔除此项非经常性损益因素之后，恒大的实际净利润已经超过万科。净利润增长率TOP10企业中，行业黑马异军突起，超过2成的百强房企利润增长超过100%，其中，越秀地产利润增长率达1250%、保利置业达995%、世荣兆业达939%，利润增长极具优势。值得注意的是，净利润增长率并不与营业收入增长率成正比，营业外收益、投资收益以及投资物业的公允价值收益等对房企净利润增长的影响较大。融创、碧桂园、恒大等企业由于销售额等业绩的大幅提升，净利润增长率也十分亮眼，分别达到了297%、204%、110%。
2017年，百强房企整体平均签约销售价格平稳增加，百强房企整体平均签约销售价格为16786元，延续了2016年的增长趋势，增速达到18%，略高于2016 年的增速。从百强房企签约销售价格分位图看，2017年各层级销售价格均表现出平稳增长的趋势，其中75分位的增速最快，从2016年的16309元/㎡上涨至19710元/㎡，增速达21%，50分位和25分位的增长率均在16%附近。其中，75分位的平均签约销售价格为19710元，高于百强地产的行业平均水平，25 分位和50分位则低于平均水平。
平均销售价格的分层数据显示，2013年到2017年，TOP3企业的平均签约销售价格仅为9863元，大幅低于其他层级企业的平均签约销售价格，其它层级之间分化并不明显。在平均销售价格增速方面，TOP21-50的销售价格增长率出现显著跌落，与该层级企业布局三四线城市有一定关联；同时，TOP51-100 企业平均销售价格增速达29.4%，TOP3、TOP4-20企业的平均销售价格增速起降不大，分别为6.7%和9.6%。
从平均销售价格的典型企业来看，2017年，华业资本的平均签约销售价格为61264元，居TOP100房企之首，除华业资本之外，光大嘉宝（53151元）、瑞安房地产（42441元）的平均签约销售价格也均突破4万元。从价格增速来看，2017年100强地产销售价格的增长率TOP10榜单中，TOP10的增长率均超过50%，而光大嘉宝、荣安地产、天誉置业则大幅增长，增长率均超过100%，其中光大嘉宝涨幅达到184%，居首位。
- 02 -
利润率低位回升
各层级房企利润率水平逐渐趋平
整体来看，2017年，百强房企销售毛利率、销售净利率从近年的逐年下降趋势中，首次出现回升。结转利润率，受2015-2016年间较多企业为慢周转的囤地模式而土地成本相对较低、房价回升等因素影响，利润率回升明显。
近年来，行业百强的平均毛利率和平均净利率逐渐回升，2017年平均毛利率近31%，平均净利率为15%，均为2013年以后的最高位。
从分位数据看，毛利率在75分位、50分位、25分位的分位值为35.4%、29.6%、24.1%，分别同比上升了2.4%、2.6%，3.1%。净利率在75分位、50分位、25分位的分位值为19.2%、13.3%、8.7%，分别同比上升了4.2%、3.6%、2.7%，扭转近年来的下行趋势。无论毛利率与净利率，75分位与25分位差距均约10%。
从分层数据看，不同层级房企毛利率均值在29%-32%之间，层级差异并不明显。TOP3企业毛利率均值为32%，TOP51-100由于基数小，毛利率以31.81%排在第二。不同规模企业净利率均值在13%-16%之间，层级差异同样不明显。各层级2017年净利率均保持一定增长，TOP51-100企业平均净利率上升幅度最大，达到16.0%，比上年高出8个百分点。
从利润率的典型企业来看，南海、世荣兆业和九龙仓集团的毛利率水平分别以64.41%、56.97%、55.16%名列前三。净利率方面，恒基、城投控股和九龙仓集团分别以125.34%、54.59%、52.23%名列前三。
下期导读：绩优类指标还有哪些特点呢？敬请关注“对标房企百强”系列二《绩优类指标：业绩指标回升，企业管理能力及风险控制能力加强（中）》。
*本文节选自《2018房地产上市公司100强白皮书》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。
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