最近想要换房，所以让我慢慢关注起二手房买卖的相关问题，虽然之前也进行过购房交易，但是因为卖方是一个背景资信都相当可信的大姐，在不清楚任何流程和手续的情况下，就让大姐姐带着办理完了所有手续，买卖过程非常顺利。
其实，我非常希望大家都能碰到这样的姐姐，但是现实生活中，购买二手房时，确实会遇到各种各样的问题，为了帮助大家更顺利的交易，今天将二手房买卖中最值得买方关注的4个问题做了一个简要的总结。
一、警惕没有产权证的房子
购买二手房，一定得选择有产权证的房子，签订合同的时候，注意房产证的姓名、身份证号是否和卖主是一致的，现实生活中确实会出现就算签订的合同，别人拿钱走人，你想买的房子，对方可能压根就是无权处置。
如果房子是多人共同拥有，合同当事人应当是全部共有人，跟某个人签订房屋买卖合同，其效力只是部分有效。
二、.别忘记做产权调查
产权调查指房产产权调查，只要在备案过的房子都可以在房产交易中心调查交易房屋的产权信息。
产调需要的手续：
1.身份证证件及复印件。
2.房屋产权所有证及其复印件。
当然，产权调查需要产权人一起配合，因为产权调查可以查询的准确的个人房产证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，所以禁止为产权人以外的人提供产权调查。
而且房子过户前一定至少进行2次产权调查，一次是决定买房之前，另外一次是网签、付首付之前。为什么最少做两次产权登记，因为对方很有可能在你做完一次产权调查后，就已经把房子卖出、或者抵押并且办理抵押登记了。
如果我们没有做产权调查，而房子也做过了抵押并且办理了登记，等到债权人找上门的时候，交易中心的抵押登记是可以对抗善意第三人的，房子无论卖给谁都可以追回。
三、原房主户口是否可以迁出
因为有很多家长买房是为了孩子上学，这个时候就需要注意是否学位被占用的情况，学位是否被占用是没有官方的渠道可以查询的，但是我们可以去对应小学进行查询。
但学校是没有相应的义务提供相关信息，如果学校无法提供相应的信息，我们所还可以：1.让房产中介帮忙查；2、街道办找相关的信息；3、公安局户籍科看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出；同时询问卖主，家中孩子的数量和所在的学校和年级，保险起见，在购房合同上应要求合理地附加相应条款，约定户口迁出的时限，收取一定的户口迁出保证金。
另外值得警惕的一点是，目前租售同权，租客用该地址报名又刚好统筹到该地址对口的小学，所以租房子也是可能占用学位的，学位也可能会被占用。所以可以去出租屋管理中心查看备案登记，目前也仍然有些房子没有做出租登记的，我们要警惕这样的情况发生。
四、警惕正在出租的房屋
在我国《合同法》第229条规定:"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"
在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
用到房产租赁上，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同和效力，比如：房产所有人，跟租客签订了5年期的合同，在收取对方5年的租金后，将房产卖给你，并且同时签订了房屋买卖合同，这两份合同都是合法有效的，作为买方的你，只要是租期未满，不能够以租赁合同无效请租客搬离。对于未来5年的租金，作为买方的你只能找到之前的房主去追讨，你和卖方形成了新的债权债务关系。
网友评论