二手房交易流程与注意事项（2016年版）
文：树隐摇椅惬书生
没参与过买卖二手房的人，一般都会觉得买卖二手房办手续是个很麻烦的事情，细究缘由无非有二，一是听别人说的，别人是听说中介说的。二是听中介说的。
中介为什么要说办买卖手续很麻烦？废话！中介都说实话，告诉你很容易办，那他还能挣到你的钱吗？
当然，中介的价值主要是在提供房源上，他们收取房款的1%作为中介费，中介费里就有给你办理买卖手续的费用。中介费对于穷屌丝来说，也是一笔不少的费用，但是只要你稍微费点心你完全可以省下这笔钱。
所谓的费点心就是找房源和搞清楚办理买卖程序。
找房源，简单靠谱的方法就是搜寻你心仪小区的业主QQ群，加入后发布购房消息，如果有人有卖房意向，他们会与你联系的。本人就是通过这个渠道找到房源。
买卖手续，这个在网上确实搜不到完整详细的参考资料。一是很少有人用心去整理，二是二手房买卖手续的办理方式和方法随着政策会有改变，费力找到的可能早已不适用当前。
2016年6月-9月期间，不通过中介，笔者与卖家成功的办完了天津东丽区的二手房买卖的所有手续，一共去了三次房管局，过程并没有想象中的那么复杂。现将过程简述，以供众人参考。
整体流程：签私人协议→做房产评估→打印买卖协议→办贷款→报税与登记→领房本→交房（其它）
一、签私人购房协议
当买卖双方达成买卖意向后，有必要私下签订一个私人的买卖协议，内容主要有买卖双方及房子的具体信息，购房定金多少和使用情况，双方违约赔偿金额等。
很多人会担心房源的真实性，害怕被骗，毕竟买房子的钱不是个小数目。其实也没必要那么害怕，需要做以下几点：
1、核对房本信息
2、房本房主与卖方身份匹配
3、到房管局官网查验房本的真伪，需要记住房本编号和房主身份证号码。
4、如果房产有共权人，需要有共权人的卖房同意。
5、是否还完房款，已注销房产抵押
6、涉及到交税，看看此房购买了几年。
中介核实房源无非也就是这几项，而且这个核实也很简单。
达成购房协议后，一般要签个协议，交购房定金，这个是私人协议，与房管局的打印协议不一样。定金交多少，双方商量，买方违约，按理说定金就没有了。需要注意的是卖方违约的资金赔付，一定要尽可能的写高。为什么呢？如果在购房手续办理期间房价出现暴涨情况，违约赔付少，卖方违约成本低，赔钱给你，他也赚，而这个房产增值应该是你的。只有高赔付，卖方才会继续进行买卖，这是保护自己的利益。笔者当时与卖方签的违约赔付就不高，庆幸的是在等待领房本期间房价才突涨。
还有购房定金的使用，一般情况下都是充当首付款，这个定金是你的钱，除非你出现毁约行为。你要写明卖方不归还定金给你做首付时，卖方的违约赔付金额。
二、评估报告
作为买方，二手房房产的评估报告是需要你花钱去做的，这个做评估的机构很多，通过网络，通过同事朋友都可以找到，实在不行你就去房管局，随便找个中介，他们都会给你联系方式的。
房产评估的费用一般是评估价的0.05%，这个价格不是死的，你可以与其商量，货比三家，找最便宜的，一般是500-2000元。在决定做评估之前一定要讲好价格，不然等人家评估做好了，不管是不是熟人介绍的，你就等着挨宰吧。
评估报告一共是三本，做评估之前要跟卖方沟通好，确定做哪个银行的。为什么要选银行？因为这个涉及到后续的买方贷款和卖方收房款。举个例子，与卖方沟通好，你做了建设银行的评估报告，卖方需要准备一个建行的存折，这个折子在去房管局打印协议时需要在房管局备案的，用来收房款。打完协议后，买方就可以拿着相关材料去建设银行申请贷款了。
三、打印买卖协议
打印买卖协议是在房管局办理二手房买卖手续的第一步。天津东丽区房管局已经可以微信预约取号，这个微信公众号在后面还可以预约登记与报税。
写一下打印买卖协议的流程：
1、预约打印协议
2、准备材料
�①卖方双方到场
2、卖方带房产证原件
③买卖双方“家庭成员”二代身份证原件和复印件
④买卖双方“家庭成员”户口原件和复印件
⑤卖方结算账户存折（原件和复印件，存折与评估银行一致）
⑥卖方双方手章（简体字章）
⑦贷款买房的带评估报告
⑧买卖双方婚姻证、夫妻双方2本（原件和复印件）；离婚 证（需离婚协议）
3、预约日双方去房管局，
①先领表格填表（怎么填问人）
②被叫号后，交材料+表格，打印协议6份，可自己复印两份。在协议上签名字和日期（应该还要盖手章），其它的一律不写，一旦你写了，协议就作废了。
四、办贷款
在房管局签完买卖协议后，买方就可以着手去办贷款了。如果是纯公积金贷款，只需买方一人去就可以了，如果是按揭贷款，这就需要买卖双方一起去银行办理。纯公积金贷款买二手房，最多贷20年。
办贷款的银行是你做评估报告的那个银行。主要流程如下：
1、银行查信用
2、签合同
3、交首付
4、等担保公司电话
5、领完房本后，银行会通知你到银行取回办贷款时交给银行的材料。
五、登记（过户）与报税
登记与报税，需要微信预约，还是在房管局的微信公众号上约，没记错的话上午约报税，下午约登记，分上下午是因为一个上午和一个下午是办不完这两项。
登记与报税的主要流程如下：
1、微信预约，先报税后登记（过户）。
2、准备材料
①房本原件、复印件
②买卖协议、复印件
③卖方原始契税完税证（契税票）原件、复印件
④卖方原始购房发票原件、复印件
⑤买卖双方身份证原件
⑥非担保件带银行贷款合同
⑦资金监管票
3、预约日双方去房管局
为了节约时间，你需要先填一个表格。办完所有手续后，你会收到一个收件收据。
六、领房本
1、收件收据上有领证的时间
2、领证那天去房管局排队取号
3、所需材料：收件收据和房主身份证
七、其它
一、做高评。
做高评就是房子评估价高于实际成交价，比如房子成交价格是50万，你让评估师评估成60万。人为做高了10万元。明面上都是以60万房价来交易，这样的话你会多交一些税款，但是你可以从银行多贷出一些资金出来，多贷出的资金利息只是3.25%，比商贷要低。
做高评需要注意的地方：
因为实际成交价要比评估价要低，所以房主最终拿到的房款里有你做高评多出来的钱，这个钱你需要拿回。这就需要事先与卖方写好分钱协议，待房款到账时，买家分得做高评多出来的钱。为了保险起见，你可以要求卖家把收款存折交由你保管。
二、签小协议
这里说的一些小协议都是私下的，比如房内原来家具卖家如何处理，何时处理完毕。如果卖家口头说所有装修及家具全部给买家，这个最好要白纸黑字。
房款到账后的坟前协议，一定要写明立协议的时间并签字盖章。
三、房款去向何时到账？
当担保公司通知你，贷款已经批下来了的时候，你的贷款总额和首付钱已经全部打到监管账户上了，这个钱一直到买家领到房本后三五天内会直接转到在房管局备案的按个存折上，时间跨度，因地区而异，笔者的卖家大概等了两个半月才拿到房款。如果你细心，你会发现钱会比房款多一些，多出来的就是利息了。
四、交房
卖家把房子的水电暖气等等各种卡给你，新房主需要注意的一个就是看看物业费有没有拖欠。其他的都不是什么大问题。
2016.10.6
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