在美国投资房产相对复杂一些，很大部分原因来自美国国家税务局的繁琐税务政策。好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！
可是买房卖房如何合法的规避税收，出租房又如何从税务角度利益最大化？这些问题你都有考虑清楚吗？
今天，小糖就来给大家科普一下投资房产的税务知识，不管你是准备买房还是已经拥有一套房产以上的有房一族，甚至你已经以公司名义来投资房产，都值得好好看一下。
前期买房准备
作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额，简单从以下几点出发：
用途：是否用于自住，还是用于出租从而产生现金流
时间：是否在不久的将来打算卖掉，是否期待升值
身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）
债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离
为何要考虑用途？
因为房屋的用途关乎于你需要与生命税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。
同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式
个人直接拥有：如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那么你需要用到分项扣减额。如果全部或部分出租，那么需要使用到房产以及其他投资收入。
公司形式拥有：房产投资通常以合伙企业，有限责任公司或是小型企业股份公司形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。
但是，你会需要额外报公司税表，其中有一页FORM8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张表，流入你的个人所得税表中。
为何要同时考虑卖出时间和用途？
美国“主要住宅”卖房可以享受25万美元至50万美元的免税额。简单来讲就是你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：
[if !supportLists]1、[endif]必须是你的“主要住宅”
[if !supportLists]2、[endif]持有房屋所有权5年
[if !supportLists]3、[endif]在卖房前的5年至少有2年住在这里
而且呢，每一次房屋买卖间隔不能少于2年，是不是很简单？下面我们来举几个例子：
A买了一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万美元。那么，这25万美元增值完全免税！
B买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万美元。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效。
那么只有1年自住有效，而IRS就搞出了个案例说是按照最后自住的1年或2年的比例来计算增值税。于是B按照比例12.5万美元的增值需要缴资本利得税，也就是白白供上1.875万美元的税。
C买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万美元增值全部都要交税，也就是3.75万美元资本利得税。
D买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万美元。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万美元增值税全免了。
E买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万美元，同时买了第三套房，第一套房的25万美元增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。
那么，美国买房后如何获得最大的投资回报？
1、持有增值。是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。
美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。
假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。
[if !supportLists]2、[endif]出租赚取租金。通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。
所以，在美国购买房产想要获得利益最大化，必须要学会合法减免税收以及懂得房屋的利用。这样才能让你的投资有高的回报。
好了，今天关于美国房产投资的知识小糖就讲到这里。还有更多相关的知识都可以在往期内容中寻找。
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