2017-03-11长三角房评
大城市的汽车一年比一年多，停车难成为一个老大难问题，出售价格也随之水涨船高，上海中心城区的地下车位价格基本都在30万元以上，少数豪宅车位价格甚至突破百万元。可是有了钱，你就能买到称心如意的车位吗？
一、地上车位还是地下车位？
车位有地上和地下之分，那地上车位可以出售吗？
按照《物权法》的规定，地上车位由于占用小区公共部位设置，属于业主共有，不能出售、只能出租。出租有两种形式：一种是所谓固定车位，车位上写了车牌号，其他业主不能随便停车；另一种是不固定车位、先到先停“抢车位”。
两种方式各有弊端。第一种方式，后来的业主需要等其他业主出售房屋后腾出车位，僧多粥少排队时间很长，也容易滋生物业猫腻。搬到现在居住的老小区后，本人的车就曾经在小区外马路边整整停了两年，刮风下雨种种不便；终于排到固定车位的喜悦，甚至超出了拍到沪牌的那一刻。第二种方式给有车业主很大的不稳定感，加班、饭局都会为回到家还有没有车位发愁。现在流行聚会前先把车开回家，再地铁或打车赴约，除了喝酒可能车位也是一个重要因素。
固定车位被别人停了怎么办？排队一年还没有轮上怎么办？晚回家没有车位怎么办？停车问题造成了许多业主之间、业主和物业之间的冲突，已经成为物业管理的一个突出矛盾。
二、普通车位还是人防车位？
地上停车的问题怎么多，拥有一个地下车位成了许多人的第一选择。那地下车位分为几类，可以出售吗？我们举上海某在建小区的例子来说明。
各地新建住宅小区都会设定车位配比要求，上海市《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》规定，户均按照地段、户型面积从0.8到1.6不等配比车位。该小区共1200户，经测算需配比1700个机动车位。由于规划报建有15%集中绿化率和30%建筑密度的要求，地上能设置的停车位有限，只有150个，地下车库成为小区车位配比的主要形式。
同时，按照国家人防相关规定，民用建筑应按一定比例配建防空地下室，上海规定10层（含）以上的民用建筑按首层建筑面积配建人防地下室。经测算，该小区需配备2.5万平方米地下人防室，均作为地下车库使用。
因此，小区往往存在两种地下车位形式，一种是普通车位；另一种是人防车位。《物权法》颁布前，普通车位是否可售也存在争议，比如有人就认为属于全体业主所有；《物权法》颁布后，大家对普通车位可售争议变小了。其实早在2003年，上海市《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》已经明确普通地下车位可以出售，限制条件是受让人必须是本小区业主。
三、人防车位到底能不能卖？
那么为数不少的人防地下车位可以出售吗？
人防车位在上海是能卖的。2005年，《关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知》明确，凡2003年4月1日以后竣工的人防车位可以办理房地产登记。本人在2006年就购买了小区的人防车位，车位签订正式买卖合同，但不单独发证，附属在房屋产证的附记栏中；后来房产出售时，也顺利签订合同转让给其他人。
人防车位在许多地方是不能卖的。比如，2013年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》规定：依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
实际情况是怎样的呢？本人对江苏和浙江的多个楼盘进行了解，普遍采取了“20年租期”的方式。所谓“20年租期”，就是和开发商签订长期租赁合同，同时约定20年期满后可以无偿继续使用，本质是变相的“出售”；约定期限为20年，因为这是《合同法》规定的最高租赁期限。
对于开发商来说，通过长期租赁合同变相出售车位，规避法律风险，实现了快速回笼资金的目标；对于业主来说，也间接实现了购买车位的愿望，但是其中隐含的风险是巨大的：首先，购买的是租赁权，没有产权保障；其次，20年租约违反了类似江苏不得超过三年的约定，合同可能无效；最后，也剥夺了其他业主正常短期租赁的权利。事实上，长三角范围内停车位必须租20年、引发社会矛盾冲突的新闻曾多次曝光，轻则业主与物业对簿公堂，重则封门堵路甚至引发肢体冲突。
随着社会经济的发展以及生活水平的提高，私家车越来越多，可是给爱车找个“家”却不太容易。
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