百万旺铺打水漂？餐饮选址的坑防不胜防!2019年

都说餐饮创业就是一部踩坑史，步步惊心。看似夸张，却是餐饮人的真实写照。这不，开店第一步——选址，就已充满腥风血雨。

百万旺铺打水漂？餐饮选址的坑防不胜防!2019年

最近宁波有位周女士反映，称自己花了100多万购买了镇海区佳源银泰城的金街商铺。可到了验房时才发现，当初宣传单上写的“餐饮旺铺”，实际却没有设置烟道和煤气接入口，无法从事餐饮业经营。

百万旺铺打水漂？餐饮选址的坑防不胜防!2019年

“餐饮旺铺”最后成为“餐饮忘铺”（忘记铺设烟道和煤气的店铺），上百万打了水漂，实在可气。

但像周女士这样不小心着道的餐饮人并不少。小新就为大家盘点出餐饮选址常见的七大坑，给大家提个醒:店铺千万个，安全第一个。选址不合适，只剩两行泪。

百万旺铺打水漂？餐饮选址的坑防不胜防!2019年

01

坑一、假餐馆

相关证照齐全，烟油管道等物业条件具备是餐饮经营的基本条件。开篇说的周女士案例就是碰上不具备餐饮经营条件的典型”假餐馆“案例。

百万旺铺打水漂？餐饮选址的坑防不胜防!2019年

避坑指南：多走、多看、多问，一定要在签合同前明确门店是否具备做餐饮的条件，是否能做餐饮。物业条件情况需实地了解，而经营资质问题在街边店、社区店中尤为重要。

此外，还需要到消防、社区街道、公安、环保局等部门咨询，确认意向门店是否能够建立明火厨房。

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02

坑二、新商场

餐饮进mall为了蹭商场流量及其信誉的。而新商场业态尚未成熟，往往需要培养客流，新品牌进去很容易成为培养客流的牺牲品。

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小新认识一位做椰子鸡的广东老板，就是被一新商场的低房租吸引而去开店。结果，他的店反而成为商场唯一能带人流的门店。老板说“开店两年，之前的门店装修费用还未回本。”

避坑指南：不管招商人员说的天花乱坠，你都要稳住。就算他说有很多大牌已进驻，你也得明白背后可能的潜规则，大牌是低价进驻，而你是高价入坑填补。

就算是低房租的诱惑，你也得考虑投入产出比，包括装修、促销活动等，可别像前面那位老兄一样白忙活两年甚至更久。

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03

坑三、被拆迁

自去年4月以来，广州市城管部门在“还绿于民”措施出台后，广州的“农庄餐厅”就处于水深火热之中。大量存在违建行为的“农庄”被列入其执法目标当中。到今年5月底，广州市内因拆违建行动被拆除或勒令停业的“农庄”已经超过半数。

这些被拆除或勒令停业的“农庄”不仅失去经营已久的门店还拿不到任何赔偿，可谓一朝回到解放前。所以，“被拆迁”算是餐饮人最无奈的坑。面临往往“一周内责令撤离”的命令，餐饮人能做的只有在选址环节就理智避开。

避坑指南：选址前，一定要做好政策方面的调研工作，包括门店周边商户和政府规划局等部门了解情况，探明房屋性质，搞清地域政策规划。

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04

坑四、假流量

北京鲜榨果汁品牌“水果先生”曾经在公益西桥有过一家分店，紧挨华联超市，早晚人流量高达6000人，但开店后发现生意并不好：经过的客流很多，但停下来的很少。经过分析后发现，这些客流目标明确，全是去超市购物的，很少会停下享受一杯纯果汁。

由此可见，对于线下流量，大家得有一个认知：高人流不等于高客流。人流量大的门店却不挣钱，可能是因为人流的“质量”不高，有需求的目标客群占比太少。

避坑指南：实地调研门店周边环境是了解用户需求及消费能力的最有效方式。建议客流调研时间分早、中、晚就餐高峰期，雨天、晴天，周五周六日及周一。

除了人流数量外，还需观察人流动线方向。门店若处于人流动线的上方位，你就有机会截住更多客流。

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此外，还可以通过周边停车位数量、餐厅数量、餐厅品类及其消费水平、企业数量、企业性质（是国企还是外企）等维度了解周边人流的需求和消费力。

蹲守攒数据，业内还总结出一套简单粗暴的总结——“长宽高厚”：

街道长度，直接决定街道的流量

街道宽度，判断主街道的重要指标；

小区厚度，周边人群体量，根据小区新旧、性质以及大体的年龄分布粗略估算消费能力；

楼层高度，楼够高，人才够多。

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05

坑五、二房东

说起二房东，很多餐饮人都是一把辛酸泪。二房东甚至经手更多的三房东、四房东，有巨大的不确定性。例如二房东签的十年租约，若你不幸地处于其第8年阶段，二房东很可能为了最后两年再捞一笔，直接给你开出天价房租。

避坑指南：能找一房东的就不找二房东。不管是和谁签订合同，都要请房东拿出有效的产权证，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查。

明确二房东的租赁日期，最好请房东到场或提供转租的书面同意。签合同时就应该对金额设定清楚，包括租房费用每年递增多少，租金多久之内不能涨等细则。

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06

坑六、转让店

转让的店铺坑很多，往往是处处“埋雷”。其中也包括不具备经营的物业条件、面临拆迁危险的坑，但小新在这里主要谈转让店可能遗留的历史问题。

比如转让店若有违纪违法记录，拖欠工商管理费、逃税等，就有可能面临营业执照作废、罚款等处罚。再比如，转让店老板拖欠老员工工资、供应商款项等。若你不幸接过店，很可能就会背上债务的锅。

避坑指南：调查清楚对方转让门店的真实原因以及债务情况，分清责任，避免后面发生纠纷。比如欠缺的水费、煤气费等，请转让者交完剩余款项，并将交费收据复印留存。

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坑七、混乱业态

如今，商场为了吸引更多人流，纷纷加重餐饮业态比例，导致餐饮同质化竞争严重。若是业态分布不作合理规划的话，可能会进一步加剧竞争的惨烈。

比如某写字楼下的美食城，原有一家兰州拉面和山西面馆相邻，各自拥有较稳定的客流。后来招商引入了重庆小面和创新面食品牌。四家面食档口在50米范围内近身肉搏，两个原住品牌的客流直接断崖式下跌。

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避坑指南：选址时就要调研所处商场的业态布局，看品牌品类和布局，由 此可以推断该商场的管理能力。另外，签合同时最好能跟招商部门加注排他协议。

选址的最终目的就是让顾客通过选的址更方便地触达自己的品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克开发总监选址专家陈锋，从业16年总结出来好铺位的四个基本原则给各位老板做参考：

百万旺铺打水漂？餐饮选址的坑防不胜防!2019年

1、可见：上看下看左看右看，很容易就可以看见。比如拿不到购物中心一层的位置，那么在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免举目难望到的位置。

2、可达：最好路线是很容易就可以到达。路途更短、耗费时间更短、停车更方便、路过方便停留等。这些都是考虑的要素。若非可达的店址，客群很容易会被其他店拦截。

3、可用：物业条件一定要可用。比如排烟燃气设备有没有，排污管道是否合适，用电量能否达到要求等等。如果不符合要求，可能面临关店局面，就算能改造也是一笔费用。

4、可得：一定要符合政府的相关法规。比如房屋性质是否违建建筑，是否可以申请营业执照等。

百万旺铺打水漂？餐饮选址的坑防不胜防!2019年

小结

选址定生死，餐饮终究还是流量生意。然而也不能光看流量，餐饮人要学会看得更长远，避开选址过程中可能遇到的坑也极其重要。