关于老白提到的租房监管

在昨日的日常聊天里老白就租房监管问题进行深入的探讨。

咱们捋顺一下思路为什么要租房保障。

租房保障是因为市场不规范而引起的租客与房主间无法达成一致缺乏安全感信任感而衍生的类似中介制约双方，使租客与房主双方利益最大化的规章制度。

首先在这个交易过程中，没有所谓的弱势群体。或许你认为租客租住他人房间随时有被驱赶是一种弱势。那么同样遇到不付房租，在租住过程中损坏房屋，或是利用伪造证件销售租赁房屋，利用租赁房屋从事违法行为也是房主需要承担的风险。就我个人知道的给租的房子换锁不交物业费不交房租不搬出去的情况并不少见。而且还有把房子恶意砸的稀巴烂一走了之的租客也有所耳闻。更有我家附近擦鞋匠被楼下住几年邻居欺骗，买了邻居房子后发现邻居跑路而房子是邻居租的奇葩事。虽然到现在我都不知道他是怎么操作的不过租自己的房子出去是有风险的。

所以租房者担心被欺负而房主担心收租困难，自己装修好的房子被租客不珍惜都导致现在的人只要稳定都要买房。而投资房产由于税费相对较少收益可观相对安全，成为投资的一种稳赚不赔的方式。如果这种收租类房产税费很高或是其他投资风险小收益可观都会影响手头多个房产者变卖房子投资其他。因为现在深圳的房子租房收入与买房资金比起来相差太多。500万房子一年收租能得到多少房租？还要有房屋维护等很多小的费用。乱七八糟加起来。一年能有多少收益呢？你应该比我清楚。但是更多人买房是因为钱越来越不值钱。我现在200万可以买房子，10年之后呢？买个厕所？太多100万变200万的例子让大家热衷买房。这个话题扯的就远了，咱们还是来看看如何规范租房市场。

基本两方面走。一是你说的和企业联合扩大基本住房房源。二是对现有的在市场流通的租房进行规范。

如果是新房产从根本上建只租不售房产，相对来说是比较容易的。需要注意的是你真的会选择租住那里吗？

在我所在城市是有基本保障住房的。每月房租是36块50平左右离市区相对较远。很多困难家庭都租住在那里。我为什么知道呢？因为我有一个姐姐在附近中学任职，离家很远，那里是学校为她提供的免费宿舍。一个女生自己住50多平两室一厅的房子。因为大片的空置没人租也都是空着。他们学校招了50多个老师只要申请不需要一分钱都可以随便住。后来听说好像交房租也是一年几十块的样子。

不知道你知不知道一个概念叫回迁房。我们那里是这样。一处地皮如果卖出去了，原本在这居住的居民如果不选择回迁费补偿而选择住在这片地上新建的房屋也是可以的。但是要住回迁房。所以我们那里很有趣一个小区回迁房和商品房是要有隔断分开的。看起来一样，可是房子各方面不一样。在出售的时候回迁房价格要比同一小区商品房便宜一些，理由你自己脑补。说回迁房的意义在于只租不售的房屋和回迁房可能存在某些相似的东西。既然是租的房子，那么和卖给你的必然有差别，而且你可以选择住或者不住，你也没什么可挑的因为你没有产权。而你周围大家都是租客，它不像学校宿舍大家都在学校有资料。租客管理不规范流动性大的小区，收个物业费都难。在北方不交物业会影响房屋供暖。就是那种即使你自己家住房开暖气邻居不开你也很冷真的很要命。当然深圳无所谓只是个例子，我的重点是挑小区挑邻居都在租房考虑范围。毕竟人在他乡安全很重要，物业管理很重要。廉价的出租房在这些方面都面临挑战。

再来看深圳政策，针对的是未来的地皮。无疑应该是扩张的土地不可能是市中心的地皮。而且这部分是针对人才，安居型商品房，租赁三者叠加不少于60%。

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那么这个说法就很有意思了。首先人才房不多说了，海龟安家费房屋补助之类都属于人才房。但是人才房每年要申请条件不停变。今年是本科，明年会不会是研究生？每一个条件你都符合吗？如果符合应该住房补贴很正常。

下面两个很有趣。究竟多少给普通商品住房？多少安居型商品房？多少给租赁呢。如果我是开发商，在便宜拿地皮的时候必然会探讨各种住房的比例。才能达到利益最大化。商品房我可以建7栋每栋10层的大户型精装修目标是高收入人群价格很高配套好。安居房2栋35层1栋35层小户型租赁。我试图用最少的占地面积建立的使用面积相同的三种住房。对于开放商来说由于地皮价格优势我没有损失。而租的房子无论是后续物业还是维护都不在我保护范围内。居住的舒适度也关系不大。还可以收买不起房子人租金。双赢。这部分很好控制。

下面的截图显示我的猜测可能性。注意它写的是计量单位是供应量，就是套，不是面积哦！

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有一点写的很清楚，没有那么多地皮深圳。那么旧城改造新房成本哪里来？房价不会跌的因为它花了太多钱动迁补偿！

第二部分就是如果租房市场规范管理可以大幅度降低买房压力。尤其是你提到很快会实现租房也有相应的学位户口等相关福利。那么租房市场要重新洗牌和买房竞争。那么如果调控的不够好很有可能出现高价的学区租房。例如我住在郊区别墅想让孩子去好中学。以前我要考虑买市区房子。那么现在我花每月1万5租金租学区房哪怕只是个20平屋子也炒鸡便宜。再把学区房低价民间出租给刚工作的人居住。我即让孩子上学了还可以租给别人住减少损失。比买房子划算太多了。所以如果真的调控不好会出现为了孩子上学租房子闲置最差的状况。那么真正的住房就更少了。所以需要非常慎重去调控。因为炒学区租房要比学区住房便宜的多。

我的意思不是说对国内没有信心，而是觉得做一件事需要考虑的太多了。不是一个好点子就可以成就一切。他是有一个平衡点的。如果对租房市场不能很好的操控盲目的干预，只会更加的混乱。很多是出发点都是好的，可是结局都不太让人满意。你不可以说他们初衷不好，但是事实真的是还不如不做。例如小浪底和三峡。对于我们自己来说看事情全面一点可以让自己尽量在合适时机做合适的决定。并减少不必要的损失。例如你刚买了房就遇到整改，其实对你没有影响，也不需要因为这种政策去改变买房的计划。也没有必要在外人说你买房就遇到房价下跌之类的风凉话时让自己心情变差。因为你看到别人看不到的东西。你有你的理由。

我很久以前就看过我姐她们转发深圳一些问题的文章。我不清楚是否属实。它写深圳的问题在于城市的扩大而住房人口急剧增多，可是医疗和学校资源跟不上。房子贵是一方面但是跟着房子而来的其他资源跟不上是深圳显著的弱点尤其和北京上海老一线比起来。这些都严重制约了深圳作为一线城市的水准。没有全国一流的学府和医院限制了高等人才的去深圳的意向。

说了一大堆，我觉得未来15年房价都不会跌尤其是你买的位置。稳赚不赔就酱(=ﾟωﾟ)ﾉ