154 租赁合同

　　一、出租人主体资格

　　1、仓库所有权人：出租人与产权证上名称要一致。

　　2、委托或代理出租：仓库所有权人与产权证上名称一致，经所有权人同意或授权，有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

　　3、共有仓库出租：经其他共有人同意，有其他共有人同意出租的书面证明材料，比如授权委托书等。

　　4、仓库转租：经出租人同意，有出租人同意转租的书面证明材料。

　　5、出租人为自然人：具备完全民事行为能力，要求其居民身份证或户口薄；出租人系法人或其他组织的，要求其提供营业执照，并在全国企业信用信息公示系统进行必要的工商查询，确保其依法设立、合法存续。

　　6、出租人属于国有企业、事业单位、公立教育或医疗机构等特殊主体的，需考虑其签署主体是否能够有权利签署协议；以及协议的效力？其仓库是否属于违章建筑？或者属于改制过程中权属未明的建筑物？出租人收取租金收入是否符合法律规定等。

　　二、房屋性质

　　1、租赁用途与政府批准的规划用途是否一致，主要看产权证，审查其用途。

　　2、审查仓库是否存在禁止出租的情形。出租人在租赁合同中就仓库不存在如下不能出租的情形进行保证和承诺：未依法取得仓库所有权证；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利；共有仓库未取得共有人同意；权属有争议；属于违法建筑；符合安全标准；已抵押，未经抵押权人同意；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　3、仓库是否涉及相邻关系的利益纠纷：包括居民用房通道、噪音、装修施工影响、营业影响、广告牌等。

　　三、坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况

　　1、写明仓库确切位置。房产证上记载的仓库地址，应在租赁合同中详细列明；对于未竣工的房产，一般需查看当地地名委员会颁发的门牌号码登记证明书，确认门牌号码。房产位置以及共用的通道、楼梯、附属设施等，同样在附件的房产平面图中予以明示，便于日后相邻关系的处理。

　　2、面积计算方法：使用面积还是建筑面积。

　　3、明确仓库的具体用途。出租方有义务保证承租方能按该用途使用仓库，否则需要向承租方承担违约责任。

　　4、仓库交付时的装修状况及附属设施和设备的状况，最好以附件的形成明确。对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设、租赁期满交还时的具体要求等均应明确。如果出租人同意承租人对仓库进行装修或改造，那么尽量明确装修或改造的条件，及装修或改造的标准，并应明确租赁期满时或者合同提前解除时如何处理。在租赁合同中明确约定装修损失的计算标准：装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租期(不足一个月按1个月计)。

　　四、租赁期限

　　1、租赁期限不能超过20年，合同中明确承租人在合同期满后的优先承租权。

　　2、租赁合同期限一般要等于或大于租赁期限，可约定一定的免租装修期。明确非因承租方原因而导致装修受阻的，免租装修期及租赁期限相应顺延。

　　3、转租的需要出租人提供其与仓库所有权人签署的租赁合同原件，确保转租期限不超过原租赁合同约定期限。

　　五、仓库交付

　　1、交付时间。除明确约定交付日期外，对于涉及前置或后续限制的交付时间，前后要一致。比如：合同前半部分约定了一个具体的交付时间，但同时又在合同后半部分其他条款中做了其他约定，导致该日期具有极大的弹性。例如：租赁期限部分约定2014年9月30日交房，但在交付部分约定进场时间如有变动，出租方另行发函通知；违约责任部分则约定出租方未按发函时间交房，则承担违约责任；对于一些新建房产，如果约定仓库竣工后30天内交付，但没有对竣工时间做出明确的约定等。

　　2、交付条件。出租方需保证电梯、消防保安系统、公共卫生间、自来水系统、泵房等处于正常运行状态。如有损坏，出租方须在约定的期限内积极安排维修。另外，仓库楼板承重及楼层结构，考虑是否需要楼板加固，如需，设计及施工由谁负责以及费用如何承担需明确约定；供电及配电，承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电，电缆规格、电缆如何敷设、开关如何安装，由此所涉施工费用的承担等；供水、排水、排烟、排风及排污问题，如有特殊要求，要详细约定；电话、垃圾处理及洗手间、施工协助义务等。

　　3、交付手续。交房时需书面明确附属设施设备及其数量、规格、品牌、钥匙数量、交房日期等，并由双方签字盖章。

　　4、违约责任。延期交房的，可约定违约金计算比例或直接约定一个具体的金额。延期交房超过一定期限，承租人可解除合同并要求出租方赔偿实际损失。

　　5、出租人可以在合同中明确约定，设施设备由承租人管理，并且在交接单中详细列明设施设备的品名、数量、状况。一旦承租人签字确认，即表明承租人确认设施设备交付时是没有故障，是能够正常运行的，如果设施设备出现故障引发事故，那便是承租人管理不善，与出租人无关。

　　六、租金及支付方式、期限

　　1、租金是否包含水电费、物业管理费等费用；如果是分摊的，需明确分摊上限。

　　2、支付方式可以是现金支付、转帐支付或其他支付方式。转账支付的明确支付账号，出租方账号变更，需书面通知。明确约定支付的具体日期或最后日期，如遇法定节假日，可顺延至节假日后支付。如果承租方在一定宽限期内没有按时支付，应支付迟延租金或违约金，或出租方有权解除合同。

　　3、先发票后付租，出租方违反合同任何约定的，比如不及时履行修缮责任，承租方可暂扣租金而不视为违约。

　　4、明确出租方提供的设施、设备、场地等非因承租方原因不能正常使用，以及出租方对其场地进行维修、扩建时租金如何，以及租赁几年后如果承租方对仓库进行维修维护，是否可以享有免租装修期。

　　5、长期租赁合同需考虑租金的调整。

　　七、维修保养

　　防止维修保养约定不明导致维修拖沓，或者出租方借维修维护之名影响承租人正常使用。比如，如严重影响承租方正常使用的故障，出租方应在承租方发出紧急报修通知后4小时内前来维修；如为一般报修，出租方应在承租方发出报修通知后3日内前来维修。如出租方未在上述时间内进行处理，承租方有权自行或委托第三人进行维修，相应维修费用和款项由出租方承担，并由承租方从应支付给出租方的租金中扣除。

　　八、合同的变更、解除及终止

　　1、禁止租赁合同的中途擅自解除。

　　2、双方对提前解除的条件和程序进行明确约定。如承租方要求提前解除合同的，需提前3个月以书面形式通知出租方，但应向出租方支付多少租金作为补偿，还应当履行本合同约定的终止后的相关义务。如出租方要求提前解除合同，需提前3个月以书面形式通知承租方，但应退还承租保证金，并对承租方的装修损失予以补偿。

　　3、承租人可以多列举对方违约的一些事由，做到承租方能够合法解除合同而又不需支付违约金，并尽量避免自己违约导致出租人提前解除合同（主要为延迟支付租金）。

　　4、在租赁期限届满或租赁合同提前终止后，承租人除了结清租金、物业管理费及其他费用，以及配合出租人重新招租之外，尽量按时归还仓库。关注万一不能及时清空仓库时承租方的违约责任。

　　5、当前由于规划原因导致的拆迁经常发生，租赁合同中应对拆迁中相关补偿费进行详细约定，如一次性经营补助、搬迁补助等。

　　九、租赁双方保证和承诺

　　出租方承诺内容包括：房屋不存在禁止出租或其他影响承租人实际使用房屋的情形，租赁期间发生争议，尽量协商解决，不得以任何理由断水断电等，否则应赔偿因此给承租方造成的实际损失。协助办理承租方经营相关报批手续；出租方装修、扩建应提前通知并确保最大限度地减少对承租人的影响，给承租人造成损失的，应给予赔偿等。

　　十、其他内容

　　1、争议解决：确保争议管辖约定明确有效，选择诉讼的，不违反级别管辖、专属管辖的规定；选择仲裁的，明确仲裁委员会的名称。

　　2、保险条款：明确是否投保公众责任险或第三者责任险，责任主体以及险费用负担主体。

　　3、通知与送达：对通知的形式、送达的形式、送达的标准作出明确约定，以免诉讼中一方已收到另一方发出的通知仍然矢口否认。

　　4、转租及承租权自动转移：对是否允许承租人转租及转租的条件进行明确约定，承租人向其关联公司转租则不受限制，承租方只需书面通知出租方，承租权即可自动转移。