名词解释：商业贷款
补充工业和商业企业的流动资金的贷款，一般为短期贷款,通常为9个月，最多不超过一年，但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分，一般占贷款总额的三分之一以上。商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。商业贷款是指统计期末，住房置业担保机构担保余额中，为商业贷款提供担保所占的比例。
01
提前还贷人明显增加
去年年以来，我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下，普通居民投资风险偏好趋向保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民比上季减少。此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。
由于新增住房贷款申请量下降明显，借款人提前偿还住房贷款行为增多，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。
对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。扎堆提前还贷并不可取。
02
我就16年买房贷款，利率3.78，22年全部还清了。
有很多人可能觉得我这种不划算。
但是从家庭角度考虑，我家有老有小必须保证足够的资金足够安全，很难把钱过多的用于
风险投资。房贷前几年还的都是利率，我又很难保证后面几十年保守投资回报3.8以上，所以选择还款。
别说是现在的经济不太好，就算是经济好的时候，我也是有钱就提前还贷。
原因很简单：你现在有多余的钱，并不代表你将来也会有多余的钱，作为绝大多数的普通老百姓其实根本就不具备
投资理财的能力。
除非你是全部公积金贷款或绝大部分公积金加少量的商贷，这种情况当然不用还，反正有人帮你出钱。
你们看看消费端情况就该知道，消费严重不景气，说明老百姓手里闲钱越来越少了，那还哪来的钱提前还清贷款？你有这个疑问，前提是你手里有足够提前还款的钱，没钱还是老老实实给银行打工，按月还。
目前保本理财3%的收益，公积金贷款还要3.25%的利率，商贷都5%往上了。
这个账你算不明白？
除非你有更好的投资渠道，或者需要有足够的现钱应急，否则贷款不合算。
公积金也许可以慢慢还（算上个税减免，也许还有的赚），商贷就很难平衡了。
所以，正确的做法是尽可能多贷公积金，少用商贷，并且优先还商贷。
03
要不要提前还房贷？
第一，要不要提前还房贷？——看利率
A，房贷是公积金贷款，可以不用提前还，3.25%的利率，保本理财的收益也有3%左右。需要用钱的时候，方便一些。（还有个税的减免。）
B. 商业贷款。房贷利率比较高，是前几年刚上车的。5%-6%的利率。现在的大环境，很难有投资收益能跑赢这个利率，可以提前还贷。
C.组合贷、利率是基准利率的。可以做一下测算，根据自己情况判断。
第二，要不要提前还房贷？——看时间
等额本息已还期数超过贷款周期的1/2，等额本金已还期数超过贷款周期的1/3；
等额本息，30年，已经还了15年以上的，就不建议提前还了。等额本金，30年，还了10年以上的，也不建议提前还了。
超过这两个临界点后，每期偿还金额中的本金就超过利息了。再提前还款并不能有效减少利息，不建议。
第三，选择哪种提前还贷方式？
缩短年限与降低月供。建议选择降低月供，现金流的重要性，现在越发重要。
第四，是否需要完全还完？
看情况。只有一套房的，可以留一点月供抵扣个税。
也可以都还掉，求个心安，并且需要用钱的时候，可以抵押贷款，利率也很低。
多套房的，也不用看这些建议，自己都有主意。
其实，多套房的，需要关心的是，哪些房子需要赶紧出手。房产税终究会来。
04
可以说，今年提前还贷对于大部分有房贷的家庭来说，就是最好的投资理财，
今年初开始，全国范围内就出现了提前还贷潮，没想到浓眉大眼的北京也未能幸免。
银行一方面面对的是新增房贷业务乏力，另外一方面又面临存量的房贷业务因为提前还贷潮萎缩，腹背受敌之下银行的业绩压力山大，于是，今年银行可以说以非常谦卑、非常诚恳的请求给购房人发放贷款。
收益率等于房贷利率，而且稳赚不赔，
现在银行的理财不但收益率低还不保本，所以买理财简直是被提前还贷吊打。
银行也不愿意坐以待毙，现在设置了重重的提前还贷门槛。
去年是房贷额度总量控制，今年改成了提前还贷总量控制了。
去年是最后几个月没有额度，只能来年才能放款。
今年很可能到年底几个月没有提前还贷额度，只能明年还了。
这一脚油门，一脚刹车，玩的是不亦乐乎。
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